Ne gre le za to, kako drago je stanovanje – gre za to, kako hitro pride tja. V samo 24 mesecih so se cene nepremičnin v ZDA dvignile za osupljivih 37%. To je v primerjavi z največjim dvoletnim dvigom 29%, ki je leta 2008 privedel do zloma nepremičnin.
Pred začetkom te pomladi je Fed mislil, da je videl dovolj. Centralna banka je hitro zvišala obrestne mere in tako dvignila povprečno obrestno mero za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero na 6% s 3,2% na začetku leta. Te višje obrestne mere, ki so jih cenili številni kupci stanovanj, so končno končale razcvet nepremičnin zaradi pandemije. Združenje hipotekarnih bankirjev je v sredo poročalo, da so se vloge za hipotekarna posojila med letom zmanjšale za 16% in da smo zdaj sredi strmega upočasnjevanja.
Ko se ta premik zgodi, se zelo malo slišimo o Fedu. No, dokler predsednik Jerome Powell ni govoril z novinarji v sredo.
Takole je dejal Powell: »V zadnjih nekaj letih smo videli, da so cene [doma] dramatično narasle. Zdaj se to spreminja. In obrestne mere so se dvignile. Vemo, da so hipotekarne obrestne mere močno narasle. Videli boste spreminjanje stanovanjskega trga. Opazujemo ga, da vidimo, kaj se zgodi. Koliko točno bo to vplivalo na stanovanjske naložbe? Nisem prepričan. Kako velik je učinek na cene stanovanj? Zelo tesen trg. Tudi v svetu naraščajočih obrestnih mer bodo torej cene verjetno še nekaj časa rasle. Gre torej za zapleteno situacijo in jo pozorno spremljamo. Rekel bi, da če ste kupec stanovanja, želite Kupci stanovanj ali mladi ljudje, se morajo nekoliko preumeriti. Moramo se vrniti na mesto, kjer se ponudba in povpraševanje spet zbližata, inflacija je spet nižja, hipotekarne obrestne mere so spet nižje.«
Izstopajo tri stvari.
Powell pravi, da se morajo kupci stanovanj "ponovno umeriti"
V nepremičninski industriji se skupno število aktivnih ponudb imenuje "inventar". Letne zaloge upadajo od leta 2014. To je deloma posledica sprememb v preferencah gospodinjstev (tj. daljše bivanje), manjše gradnje stanovanj po zlomu stanovanj leta 2008 in milenijcev, ki so prvič začeli kupovati stanovanja. Ko pa se je razmah nepremičnin zaradi pandemije razmahnil, so zaloge začele strmo padati. Do pomladi 2021 so zaloge dosegle najnižjo raven v zadnjih 40 letih. To kupcem stanovanj ne pušča druge izbire, kot da dvignejo cene.
Jasno je, da Powell upa, da bo upočasnitev nepremičnin zaradi naraščajočih hipotekarnih obrestnih mer pomagala povečati zaloge. Powell je dejal, da bo to pomagalo kupcem, saj mislijo, da bodo kupci, ko bodo nadaljevali z nakupom, našli prijaznejši trg. Večji inventar bo kupcem dal več časa za odločitev in zmanjšal verjetnost, da se bodo morali vključiti v vojno za ponudbe.
Še preden je Fed okrepil svoj boj proti inflaciji, je višji analitik HousingWire Logan Mohtashami javno zagovarjal višje hipotekarne obrestne mere za povečanje zalog. Po podatkih Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov se je maja stanovanjska zaloga v ZDA povečala na 1,03 milijona enot. Toda za vrnitev na "normalen" stanovanjski trg bi se moral inventar povečati na med 15.200 in 1,93 milijona stanovanjskih enot, je dejal Mohtashami. Vendar nacionalni inventar (glej spodnjo tabelo) hitro narašča, saj je inventar na več kot polovici regionalnih stanovanjskih trgov še vedno 50% pod ravnmi pred pandemijo.
"Potrebujemo ravnotežje ... stanovanjski trg je še vedno zelo nezdrav, saj je skupni inventar v ZDA še vedno pod 1,52 milijona," je dejal Mohtashami.
Cene hiš padajo? Powell kaže, da je to mogoče
Predsednik Feda Jerome Powell je v sredo domneval, da bodo cene stanovanj padle: »Kolikšen vpliv bo to imelo na cene stanovanj? Nisem tako prepričan. Očitno to zelo pozorno spremljamo. Čez čas se boste zamislili ... na stanovanjskem trgu je veliko nedokončanega dela.« ponudba stanovanj, ko pridejo na splet ...«
Nato se je obrnil in rekel: »Medtem ko se ponudba stanovanj, pripravljenih za uporabo, prodaja, je zaloga stanovanj, pripravljenih za uporabo, zelo nizka, zgodovinsko majhna. To je še vedno zelo tesen trg in tudi v svetu naraščajočih obrestnih mer bodo cene verjetno še nekaj časa rasle. ekipa. Gre torej za zapleteno situacijo in jo pozorno spremljamo.”
Za trenutek se je zdelo, da Powell govori, da bodo cene stanovanj padle. Vsekakor pa Powell ni izključil možnosti padca cen stanovanj. To je pomembno. Zgodovinsko gledano zunaj velike depresije in po zlomu nepremičnin v letu 2000 cene stanovanj skoraj nikoli niso doživele letnega padca. Toda današnje razmere bi nas lahko pripeljale v redko fazo, ko cene stanovanj dejansko padejo. To kaže, da Powell ne zapira vrat pred možnostjo padca cen stanovanj, rekel je: "To pozorno spremljamo."
Prejšnji mesec je glavni ekonomist Moody's Analytics Mark Zandi za Fortune povedal, da so nas naraščajoče hipotekarne obrestne mere potisnile v popolno »popravek nepremičninskega trga«. Kratkoročno Zandi pričakuje, da se bo medletna rast cen stanovanj upočasnila na 0% z 20,6%. Pričakuje, da bodo cene padle med 5% in 10% na očitno "precenjenem" nepremičninskem trgu. V primeru recesije Moody's Analytics pričakuje, da bodo cene nepremičnin v ZDA padle za 5%, medtem ko bo močno "precenjen" nepremičninski trg padel za 15% na 20%. (Moody's Analytics prepozna "precenjeno" s primerjavo regionalnih cen stanovanj z osnovnimi lokalnimi gospodarskimi osnovami, kot je dohodek gospodinjstev, ki so bili zgodovinsko podprti.)
Zakaj cene stanovanj tako zlahka padajo? Prvi je, da so se cene stanovanj oddaljile od temeljnih gospodarskih temeljev. Osnovna ekonomska teorija uči, da sta rast cen stanovanj in rast dohodka prepleteni in nobena ne more dolgo preseči druge. Naraščajoče hipotekarne obrestne mere bodo to krizo dostopnosti samo še poslabšale. Pravzaprav so se običajna nova hipotekarna plačila v zadnjih šestih mesecih povečala za 52%, glede na nepremičninsko raziskovalno podjetje Zonda.
Vendar pa lahko cene nepremičnin padejo, vendar se bodo zaloge morda morale še povečati, da bodo uresničene. Ko se bodo zaloge v ZDA povzpele nad 2 milijona enot, bodo nacionalne cene stanovanj verjetno padle iz leta v leto, je dejal Mohtashami.
Ralph McLaughlin, glavni ekonomist pri podjetju Kukun za podatke o nepremičninah in analitiko, je dejal, da bi lahko zaloge dosegle ravni, ki bi omogočile padec cen stanovanj, če bo "pretirano zaostrovanje" Feda vodilo v recesijo.
"Vse bolj verjetno je, da se približujemo ostri prelomni točki na trgu," je McLaughlin povedal za Fortune.
Powell posebej pravi, da želi videti znižanje hipotekarnih obrestnih mer
Centralna banka je zvišala obrestne mere, da bi zaustavila razcvet stanovanj zaradi pandemije in zajezila nenadno inflacijo. Ko bo Fed znova obvladal inflacijo, bi se lahko dvig hipotekarnih obrestnih mer umiril.
To pomeni, da bodo morali kupci stanovanj, ki želijo znižati svoje hipotekarne obrestne mere, nekaj časa počakati. Indeks cen življenjskih potrebščin je prejšnji teden znašal 8,6%. Fed ne bo opustil svojega boja proti inflaciji, dokler se CPI ne vrne na 2%. V četrtek je Fed jasno povedal, da bi se boj lahko nadaljeval v letu 2024.
Nauči se več:
-
-
-
-
Pregled kartice Delta Skymiles® Reserve American Express – Oglejte si več.
-
AmEx se osredotoča na uporabniško izkušnjo z novim tekočim računom in prenovljeno aplikacijo
-
Nagrade Discover it® Rewards kartice in poglejte, kako deluje
