Če gledate televizijo, ste verjetno že videli znane glasove, kot je igralec Tom Selleck, ki reklamira povratne hipoteke kot neprecenljivo orodje za vsakega upokojenca. Vendar ima vsak finančni produkt dve plati, zato skrbno pretehtajte prednosti in slabosti obrnjene hipoteke.
Kaj je povratna hipoteka?
Povratna hipoteka lastnikom stanovanj, starejšim od 62 let, omogoča pretvorbo nepremičninskega kapitala v denar.
Veliko večino obrnjenih hipotek zavaruje Zvezna stanovanjska uprava (FHA), kar pomeni, da če posojilojemalec ne plača dolga, bo ta poplačan z rezervami FHA.
Vlada obrnjene hipoteke imenuje »HECM« ali hipoteke za konverzijo lastniškega kapitala, posojilojemalci pa morajo plačati vnaprejšnjo zavarovalno premijo in letno premijo v višini 0,5% neporavnanega posojila, da lahko sodelujejo. Te premije se uporabljajo za financiranje rezerv FHA.
Poleg obrnjenih hipotek, ki jih jamči FHA, obstajata še dve vrsti:
Lastniške povratne hipoteke – na voljo so prek zasebnih posojilodajalcev in zanje ne veljajo kreditne linije FHA.
Enonamenske obrnjene hipoteke – te so manj pogoste in denar, ki ga dobite z eno od teh hipotek, lahko uporabite samo za en poseben namen, npr. B. Prenoviti del hiše ali plačati davek na nepremičnine. Te možnosti najdete pri nekaterih državnih in lokalnih vladah ter neprofitnih organizacijah.
Kako deluje povratna hipoteka?
Povratna hipoteka vam omogoča, da dobite denar, ne da bi takoj plačali račune.
Razmislite o tej matematiki: če si pri tradicionalni hipoteki izposodite $100.000 po fiksni obrestni meri 6,71% za 30 let, bi plačali $648 na mesec (glavnica in obresti). Če si izposodite $100.000 v obliki povratne hipoteke, so vaša zahtevana mesečna plačila glavnice in obresti enaka nič.
Predobro, da bi bilo res? OK potem. Še vedno boste dolžni denar. Denarja vam ni treba vrniti, dokler ne prodate hiše, se odselite ali umrete. Če je slednje konec vaše obrnjene hipoteke, odgovornost za plačilo dolga ostane na vašem zakoncu ali dedičih, ki bodo morda morali prodati dom.
V našem primeru hipoteke $100.000 posojilojemalec plačuje približno $648 na mesec. Od tega se približno $69 plača v prvem mesecu za zmanjšanje stanja posojila. Preostanek plačila – približno $447 – so obresti ali tisto, kar vam posojilodajalec zaračuna za izposojo denarja – plus ocenjeni povprečni davek na nepremičnine, ki se razlikuje glede na regijo. Plačilni načrt se nadaljuje mesečno, z več glavnicami in nižjimi obrestmi skozi čas, dokler ne poteče obdobje posojila.
Povratne hipoteke obrnejo ta proces. Namesto mesečnega plačevanja vam ni treba plačati ničesar. Vendar to ne pomeni, da je posojilo brezplačno. Stroški obresti se dodajo hipotekarnemu stanju, tako da se stanje v drugem mesecu poveča. Ker je stanje posojila zdaj nekoliko večje in so stroški obresti nekoliko višji, se ta proces nadaljuje do odplačila posojila. To odplačilo se običajno izvede v enem letu po izselitvi ali smrti.
Prednosti obrnjene hipoteke
Svojo pokojninsko porabo lahko bolje upravljate
Številnim starejšim dohodek po upokojitvi občutno pade in mesečna odplačila so lahko njihov največji strošek. Povratna hipoteka vam omogoča, da dopolnite svoj zmanjšani dohodek in nadaljujete s plačevanjem računov.
Ni se ti treba premikati
Namesto da zapustite dom, vam povratna hipoteka omogoča, da se postarate na mestu (in morda ostanete blizu prijateljem in družini). Čeprav imajo obrnjene hipoteke stroške, je na dolgi rok pridobitev obrnjene hipoteke lahko cenejša kot selitev in nakup drugega stanovanja ali najem na novi lokaciji.
Ni vam treba plačati davka na vaš dohodek
Dohodek, ki ga dobite z obrnjeno hipoteko, ni obdavčen, ker davčna uprava denar obravnava kot "od posojila". Vendar pa so lahko davčni predpisi zapleteni, zato se posvetujte z davčnim strokovnjakom, preden vzamete obrnjeno hipoteko.
Zaščiteni ste, če stanje presega vrednost vašega doma
Ker obratno stanje hipoteke sčasoma raste, lahko preseže pošteno tržno vrednost nepremičnine. Vendar pa znesek dolga, ki ga je treba plačati, ne sme preseči vrednosti nepremičnine, saj je obratna hipoteka primer financiranja brez regresa. Posledično v tem primeru hipotekarni posojilodajalec ne more uveljavljati nobenih zahtevkov do vašega drugega premoženja ali vaših dedičev.
Vaš dedič ima izbiro
Povratne hipoteke posojilojemalcem omogočajo predčasno odplačilo, vendar se običajno končajo, ko se posojilojemalec preseli, proda dom ali umre. V primeru zapuščine imajo dediči več možnosti: lahko prodajo nepremičnino, da poplačajo dolg in dvignejo kapital nad stanje posojila; če je nepremičnina dovolj vredna, lahko obdržite dom in refinancirate preostanek povratne hipoteke ali, če dolg presega vrednost nepremičnine, lahko dedič poravna posojilo tako, da vrne nepremičnino posojilodajalcu. Posojilodajalec lahko nato vloži zahtevek proti zavarovalnici (skoraj vedno FHA) za neplačani znesek.
Slabosti obrnjenih hipotek
Za to moraš plačati
Stroški obrnjene hipoteke vključujejo provizije za posojilo (do $6000 začetnih provizij, odvisno od velikosti vašega posojila), provizije za zavarovanje FHA in provizije za zaprtje. Ti stroški se lahko dodajo stanju posojila; vendar to pomeni, da bo imel posojilojemalec več dolga in manj kapitala. Plačali boste tudi grdo mesečno nadomestilo za storitve, ki se lahko poveča za do $35, če se vaša obrestna mera mesečno prilagaja.
Od davkov ne morete odšteti obresti, dokler ne odplačate posojila
Hipotekarne obresti se lahko odštejejo od davkov, ko odplačate hipoteko, ne morete pa vsako leto odšteti obresti na obrnjeno hipoteko. To ugodnost prejmete šele, ko posojilo dejansko odplačate.
Morda boste nenamerno prekršili druge zahteve programa
Skratka, povratna hipoteka lahko povzroči, da prekršite omejitve premoženja programa Medicaid in programa dodatnega varnostnega dohodka (SSI). Zapleteno je, zato se posvetujte z odvetnikom za geriatrične pravice ali pravno kliniko, preden iščete povratni hipotekarni program.
Vaš dom je morda v izvršbi
Ker obrnjene hipoteke ne zahtevajo mesečnih plačil glavnice in obresti, se zdi izvršba nemogoča. Vendar temu ni tako; lahko pride do zasega, če ne upoštevate davkov na nepremičnine, zavarovanja lastnikov stanovanj ali zahtevanih pristojbin HOA.
Morda ne boste mogli krmariti po spremembah stanja
Povratne hipoteke so lahko zapletene in ko se spremeni vaš status, se lahko spremenijo tudi vaše možnosti obrnjene hipoteke. Na primer, če greste v ustanovo za dolgotrajno oskrbo, ali boste še vedno veljali za stanovalca svojega doma? Ali se bo moral vaš zakonec po vaši smrti, če se poročite po obrnjeni hipoteki, izseliti iz nepremičnine? Za več informacij o teh in drugih vprašanjih je bolje, da se obrnete na posojilojemalca, odvetnika, specializiranega za pravice starejših, ali kontaktirate brezplačno pravno kliniko.
Kdo je dober kandidat za obrnjeno hipoteko?
Ali je povratna hipoteka res dobra ideja glede na morebitno zapletenost in tveganje ogrožanja doma? Za nekatere lastnike stanovanj je odgovor morda pritrdilen:
Če nameravate dolgoročno ostati doma – ker boste prek obrnjene hipoteke plačali dodatne stroške zaprtja, boste morali ostati doma dovolj dolgo, da boste upravičili stroške. Torej, če ste stari 62 let, imate zgodovino dolgoživosti in verjamete, da je vaša trenutna lokacija vaš dom za vedno, bi bila povratna hipoteka morda smiselna. In če živite na trgu, kjer vrednosti nepremičnin hitro rastejo, bo vaša nepremičnina morda vredna več, ko boste vi ali vaši dediči odplačali posojilo.
Ko potrebujete več denarja za vsakodnevne stroške – če imate težave z obvladovanjem pokojninskih stroškov, vam lahko obrnjena hipoteka pomaga imeti denar pripravljen za te naloge. Glede na to, da indeks cen življenjskih potrebščin odraža močno povečanje številnih kategorij porabe, kot sta hrana in bencin, je to morda vaša takojšnja potreba.
Kdo so slabi kandidati za obrnjene hipoteke?
Obstaja veliko znakov, da povratna hipoteka ni dobra možnost:
Če načrtujete selitev – ne pozabite, da boste potrebovali dolgo vzletno-pristajalno stezo, da se vam bo izplačalo plačati vse stroške zaprtja, premije hipotekarnega zavarovanja in druge stroške. Če torej menite, da se boste morda kmalu preselili na novo lokacijo ali zmanjšali število zaposlenih na manjšo lokacijo, se izogibajte obrnjenim hipotekam.
Potreba po selitvi zaradi zdravstvenih razlogov – obrnjena hipoteka zahteva, da živite doma, kar pomeni, da selitev v dom za ostarele ali v nekakšno oskrbovano stanovanje lahko povzroči, da boste morali odplačati posojilo. Če vas nenehno skrbi za vaše zdravje, je morda pametno, da se izognete obrnjeni hipoteki.
Če pa imate težave s plačilom drugih stroškov svojega doma, je ena najpomembnejših sestavin obrnjene hipoteke vaša sposobnost plačila davka na nepremičnine in zavarovanja lastnika stanovanja. In če ste se trudili zbrati denar za te osnovne stroške, povečanje dolga ne bi smelo biti na mizi.
Tukaj je opisano, kako pridobiti obrnjeno hipoteko, če je prava za vas
Če ste pretehtali vse prednosti in slabosti in menite, da je povratna hipoteka dobra za vas, jo dobite tukaj:
Poglej, če izpolnjuješ pogoje. Če želite dobiti obrnjeno hipoteko, morate izpolnjevati nekatere ključne zahteve: stari morate biti najmanj 62 let, živeti v lastnem domu in imeti precejšnje premoženje (običajno vsaj 50%).
Srečajte se s finančnim svetovalcem, ki ga je odobril HUD. Ker so povratne hipoteke tako zapletene, se boste morali srečati s strokovnjakom, ki vas bo vodil skozi vse vaše možnosti.
Primerjajte več posojilodajalcev. Vsak posojilodajalec je drugačen in zaračunava različne provizije. Prepričajte se, da ste preverili vrsto možnosti, da najdete najnižje vstopne in poravnalne stroške ter najbolj konkurenčne cene.
O tem se pogovorite s svojimi dediči. Če nameravate svojo lastnino zapustiti komur koli v vašem gospodinjstvu, se z njimi pogovorite o svojem povratnem hipotekarnem načrtu. Prepričajte se, da razumejo, kaj to pomeni in kaj storiti, ko umrete.
Bistvo: Ali bi morali dobiti obrnjeno hipoteko?
Povratne hipoteke nimajo popolnega slovesa zaradi nekaterih goljufij, namenjenih nič hudega slutečim starejšim. Celo ugledna podjetja poskušajo pretentati lastnike stanovanj, da bi vzeli obrnjeno hipoteko z nepoštenim trženjem: Consumer Financial Protection Bureau toži in zadene American Advisors Group z največ $1,1 milijona konec leta 2021. Kazen za eno od imen obrnjene hipoteke. za zavajajoče trženje.
Preprosto pravilo je torej: bodite zelo, zelo previdni pri ogrožanju svojega doma.
Torej izvedite več:
- Pregled črne kartice American Express Centurion
- Kreditna kartica X1 – preverite, kako se prijaviti.
- Kreditna kartica Destiny – Kako naročiti prek spleta.
- Pregled kartice Delta Skymiles® Reserve American Express – Oglejte si več.
- AmEx se osredotoča na uporabniško izkušnjo z novim tekočim računom in prenovljeno aplikacijo
- Nagrade Discover it® Rewards kartice in poglejte, kako deluje
