Če gledate televizijo, ste verjetno že videli znane glasove, kot je igralec Tom Selleck, ki reklamira povratne hipoteke kot neprecenljivo orodje za vsakega upokojenca. Vendar ima vsak finančni produkt dve plati, zato skrbno pretehtajte prednosti in slabosti obrnjene hipoteke.
Kaj je povratna hipoteka?
Povratna hipoteka omogoča lastnikom stanovanj, starim 62 let in več, da pretvorijo nepremičninski kapital v denar za potrošnjo.
Veliko večino obrnjenih hipotek zavaruje Zvezna stanovanjska uprava (FHA), kar pomeni, da če posojilojemalec ne plača dolga, bo ta poplačan z rezervami FHA.
Vlada obrnjene hipoteke imenuje »HECM« ali hipoteke za konverzijo lastniškega kapitala, posojilojemalci pa morajo plačati vnaprejšnjo zavarovalno premijo in letno premijo v višini 0,5% neporavnanega posojila, da lahko sodelujejo. Te premije se uporabljajo za financiranje rezerv FHA.
Poleg obrnjenih hipotek, ki jih jamči FHA, obstajata še dve vrsti:
- Lastniške povratne hipoteke – na voljo so prek zasebnih posojilodajalcev in zanje ne veljajo kreditne linije FHA.
- Enonamenske obrnjene hipoteke – te so manj pogoste in denar, ki ga dobite z eno od teh hipotek, lahko uporabite samo za en poseben namen, npr. B. Prenoviti del hiše ali plačati davek na nepremičnine. Te možnosti najdete pri nekaterih državnih in lokalnih vladah ter neprofitnih organizacijah.
Kako deluje povratna hipoteka?
Povratna hipoteka vam omogoča, da dobite denar, ne da bi takoj plačali račune.
Razmislite o tej matematiki: če si pri tradicionalni hipoteki izposodite $100.000 po fiksni obrestni meri 3,4% za 30 let, so vaša mesečna plačila (glavnica in obresti) $443,48. Če si izposodite $100.000 z obrnjeno hipoteko, boste plačali nič mesečne glavnice in obresti.
Predobro, da bi bilo res? OK potem. Še vedno boste dolžni denar. Denarja vam ni treba vrniti, dokler ne prodate hiše, se odselite ali umrete. Če je slednje konec vaše obrnjene hipoteke, je breme plačila na vašem zakoncu ali dedičih, ki bodo morda morali prodati dom.
V našem primeru hipoteke $100.000 posojilojemalec plačuje približno $443 na mesec. Od tega se v prvem mesecu plača približno $160 za zmanjšanje stanja posojila. Preostanek (približno $283) so obresti ali provizija za izposojo, ki vam jo zaračuna posojilodajalec. Plačilni načrt se nadaljuje mesečno, z več glavnicami in nižjimi obrestmi skozi čas, dokler ne poteče obdobje posojila.
Povratne hipoteke obrnejo ta proces. Namesto mesečnega plačevanja vam ni treba plačati ničesar. Vendar to ne pomeni, da je posojilo brezplačno. Stroški obresti se dodajo hipotekarnemu stanju, tako da se stanje v drugem mesecu poveča. Ker je stanje posojila zdaj nekoliko večje in so stroški obresti nekoliko višji, se ta proces nadaljuje do odplačila posojila. To odplačilo se običajno izvede v enem letu po izselitvi ali smrti.
Prednosti obrnjene hipoteke
Svojo pokojninsko porabo lahko bolje upravljate
Številnim starejšim dohodek po upokojitvi občutno pade in mesečna odplačila so lahko njihov največji strošek. Povratna hipoteka vam omogoča, da dopolnite svoj zmanjšani dohodek in nadaljujete s plačevanjem računov.
Ni se ti treba premikati
Namesto iskanja novega, cenovno ugodnejšega doma vam povratna hipoteka omogoča, da se upokojite na mestu (in morda ostanete blizu prijateljem in družini). Čeprav imajo obrnjene hipoteke stroške, je pridobitev obrnjene hipoteke lahko cenejša od selitve in nakupa drugega stanovanja ali najema na novi lokaciji.
Ni vam treba plačati davka na vaš dohodek
Dohodek, ki ga dobite z obrnjeno hipoteko, ni obdavčen, ker davčna uprava meni, da je denar "dobljen iz posojila". Vendar pa so lahko davčni predpisi zapleteni, zato se posvetujte z davčnim strokovnjakom, preden vzamete obrnjeno hipoteko.
Zaščiteni ste, če stanje presega vrednost vašega doma
Ko se obratno hipotekarno stanje poveča, je mogoče sčasoma preseči pošteno tržno vrednost nepremičnine. Vendar znesek dolga, ki ga je treba odplačati, ne more nikoli preseči vrednosti nepremičnine, saj je obratna hipoteka primer financiranja brez regresa. Zato hipotekarni posojilodajalec v tej situaciji ne more vložiti nobenih zahtevkov do vašega drugega premoženja ali dedičev.
Vaš dedič ima izbiro
Povratne hipoteke posojilojemalcem omogočajo predčasno odplačilo, vendar se običajno končajo, ko se posojilojemalec preseli, proda dom ali umre. V primeru zapuščine imajo dediči več možnosti: lahko prodajo nepremičnino, da poplačajo dolg in dvignejo kapital nad stanje posojila; če je nepremičnina dovolj vredna, lahko obdržite dom in refinancirate preostanek povratne hipoteke ali, če dolg presega vrednost nepremičnine, lahko dedič poravna posojilo tako, da vrne nepremičnino posojilodajalcu. Posojilodajalec lahko nato vloži zahtevek proti zavarovalnici (skoraj vedno FHA) za neplačani znesek.
Slabosti povratne hipoteke
Za to moraš plačati
Stroški obrnjene hipoteke vključujejo provizije za posojilo (do $6000 začetnih provizij, odvisno od velikosti vašega posojila), zavarovanje FHA in provizije za zaprtje. Ti stroški se lahko dodajo stanju posojila; vendar to pomeni, da bo imel posojilojemalec več dolga in manj kapitala. Plačali boste tudi grdo mesečno nadomestilo za storitve, ki se lahko poveča za do $35, če se vaša obrestna mera mesečno prilagaja.
Od davkov ne morete odšteti obresti, dokler ne odplačate posojila
Morda boste ob odplačilu hipoteke odtegnili davek na hipotekarne obresti, vendar ne morete vsako leto odtegniti obresti na obrnjeno hipoteko. To ugodnost dobite šele, ko posojilo dejansko odplačate.
Z možnostjo fiksne cene ne morete dobiti toliko
HECM je strukturiran tako, da sta na voljo možnosti financiranja s spremenljivo in fiksno obrestno mero. Če pa želite financiranje s fiksno obrestno mero, lahko dobite manj lastniškega kapitala kot povratna hipoteka s prilagodljivo obrestno mero.
Morda boste nenamerno prekršili druge zahteve programa
Skratka, povratna hipoteka lahko povzroči, da prekršite omejitve premoženja programa Medicaid in programa dodatnega varnostnega dohodka (SSI). Zapleteno je, zato se posvetujte z odvetnikom za geriatrične pravice ali pravno kliniko, preden iščete povratni hipotekarni program.
Vaš dom je morda v izvršbi
Ker obrnjene hipoteke ne zahtevajo mesečnih plačil glavnice in obresti, se zdi izvršba nemogoča. Ni tako. Če upokojenci ne plačajo davkov na nepremičnine, nimajo zavarovanja stanovanja ali ne plačajo pristojbin HOA, lahko njihov dom zasežejo.
Kdo je dober kandidat za obrnjeno hipoteko?
Ali je povratna hipoteka res dobra ideja glede na morebitno zapletenost in tveganje ogrožanja doma? Za nekatere lastnike stanovanj je odgovor morda pritrdilen:
- Če nameravate dolgoročno ostati doma – ker boste prek obrnjene hipoteke plačali dodatne stroške zaprtja, boste morali ostati doma dovolj dolgo, da boste upravičili stroške. Torej, če ste stari 62 let, imate zgodovino dolgoživosti in verjamete, da je vaša trenutna lokacija vaš dom za vedno, bi bila povratna hipoteka morda smiselna. Poleg tega, če živite na trgu, kjer vrednosti nepremičnin hitro rastejo (kar se zdi, da je trenutno v mnogih delih države), je vaša nepremičnina morda vredna več, če vi ali vaši dediči odplačate posojilo.
- Ko potrebujete več denarja za vsakodnevne stroške – če imate težave z obvladovanjem pokojninskih stroškov, vam lahko povratna hipoteka pomaga pripraviti denar za ta opravila.
Kdo so slabi kandidati za obrnjene hipoteke?
Obstaja veliko znakov, da povratna hipoteka ni dobra možnost:
- Če se nameravate preseliti – ne pozabite, da potrebujete dolgo vzletno-pristajalno stezo, da se vam izplača plačati vse stroške zaprtja, hipotekarnega zavarovanja in druge stroške. Če torej menite, da se boste morda kmalu preselili na novo lokacijo ali zmanjšali število zaposlenih na manjšo lokacijo, se izogibajte obrnjenim hipotekam.
- Če se morate preseliti iz zdravstvenih razlogov – povratna hipoteka zahteva, da živite doma, kar pomeni, da se lahko zaradi selitve v dom za ostarele ali v nekakšno oskrbovano stanovanje odplačate posojilo. Če vas nenehno skrbi za vaše zdravje, bi bilo pametno, da se izognete obrnjeni hipoteki.
- Če imate težave s plačilom drugih stroškov svojega doma – ena najpomembnejših sestavin obrnjene hipoteke je vaša sposobnost plačila davkov na nepremičnine in zavarovanja lastnikov stanovanj. Če ste se trudili zbrati denar za te osnovne stroške, povečanje dolga ne bi smelo biti na mizi.
Tukaj je opisano, kako pridobiti obrnjeno hipoteko, če je prava za vas
Če ste pretehtali vse prednosti in slabosti in menite, da je povratna hipoteka dobra za vas, jo dobite tukaj:
- Poglej, če izpolnjuješ pogoje. Če želite dobiti obrnjeno hipoteko, morate izpolnjevati nekatere ključne zahteve: stari morate biti najmanj 62 let, živeti v lastnem domu in imeti precejšnje premoženje (običajno vsaj 50%).
- Srečajte se s finančnim svetovalcem, ki ga je odobril HUD. Ker so povratne hipoteke tako zapletene, se boste morali srečati s strokovnjakom, ki vas bo vodil skozi vse vaše možnosti.
- Primerjajte več posojilodajalcev. Vsak posojilodajalec je drugačen in zaračunava različne provizije. Prepričajte se, da ste preverili vrsto možnosti, da najdete najnižje vstopne in poravnalne stroške ter najbolj konkurenčne cene.
- O tem se pogovorite s svojimi dediči. Če nameravate svojo lastnino zapustiti komur koli v vašem gospodinjstvu, se z njimi pogovorite o svojem povratnem hipotekarnem načrtu. Prepričajte se, da razumejo, kaj to pomeni in kaj storiti, ko umrete.
Bistvo: Ali bi morali dobiti obrnjeno hipoteko?
Povratne hipoteke nimajo popolnega slovesa zaradi nekaterih goljufij, namenjenih nič hudega slutečim starejšim. Celo ugledna podjetja so poskušala z nepoštenim trženjem prevarati lastnike stanovanj, da vzamejo obrnjeno hipoteko: nedavno je urad za finančno zaščito potrošnikov vložil tožbo proti eni največjih svetovalnih skupin v ZDA zaradi goljufivega trženja (American Advisors Group), ki je naložila obrnjeno hipoteko v višini $1,1 milijona kazen.
Torej, preprosto pravilo: bodite zelo, zelo previdni pri ogrožanju svojega doma.
Kljub temu obstajata dva glavna razloga, zaradi katerih bi starejši danes lahko razmislili o možnostih obrnjene hipoteke:
- Povečan lastniški kapital – Ko so se v zadnjem desetletju povečale vrednosti stanovanj, se je povečal tudi lastniški kapital. Med tretjim četrtletjem leta 2020 in tretjim četrtletjem leta 2021 je povprečni lastnik stanovanj v ZDA prejel več kot $56.000 lastniškega kapitala, poroča CoreLogic.
- Obrestne mere so zgodovinsko nizke – in medtem ko obrestne mere začenjajo naraščati in se bodo verjetno nadaljevale tudi v letu 2022, je zdaj še vedno pravi čas za izposojo denarja. Trenutno se ocenjuje, da bodo obrestne mere za 30-letna posojila naslednje leto ostale pod 4%.
Ne pozabite, da imate druge načine, da dobite denar. Primerjajte stanovanjsko posojilo z obrnjeno hipoteko in ugotovite, katera je boljša za vaše potrebe.
