Ако имате малу капару за кућу, „пиггибек“ кредит вам може помоћи да избегнете неке додатне трошкове хипотеке. Међутим, ове врсте кредита нису без трошкова и недостатака. Ево шта треба да знате.
Шта је зајам са седлом?
Пигибек кредит је друга хипотека - обично кредит за некретнину или кредитна линија, такође позната као ХЕЛОК - коју можете користити уз хипотеку.
Купци кућа користе „пигибек“ кредит како би избегли плаћање приватног осигурања хипотеке, које обично ступа на снагу када је ваша уплата мања од 20% продајне цене куће. PMI делује као полиса осигурања која штити зајмодавце ако касните са плаћањем или потпуно касните.
Уговор о хипотеци „пигибек“ обично нуди примарну хипотеку једнаку 80% вредности вашег дома, као и производ за осигурање некретнине који покрива разлику између вашег учешћа и преосталих 20%.
Каматна стопа на „пигибек“ кредит је обично виша него на прву хипотеку, а стопа је променљива, што значи да се временом повећава.
Пигибек кредитирање је постало популарно током бума на тржишту некретнина од почетка до средине 2000-их. На пример, 2006. године око 30 процената купаца кућа у Њујорку је користило једно од њих, према извештају Фурман центра на Њујоршком универзитету из 2007. године.
Портфолио кредита омогућава потенцијалним власницима кућа да купе кућу коју желе и избегну ПМИ без плаћања 20% или више у готовини. Али то такође чини њихове домове рањивијим на неизвршење обавеза.
Када је национални балон на тржишту некретнина пукао крајем 2000-их, власници кућа са мање капитала су имали већу вероватноћу да не испуне обавезе него власници кућа са много капитала.
Хипотеке типа „пигибек“ и даље постоје, али су ретке. „Популарност је опала, али су зајмодавци који нуде ове секундарне хипотеке такође знатно пооштрили своје услове“, рекао је Џеф Браун, директор индустрије и хипотекарни зајмодавац у компанији Axia Home Loans.
Чак и са недавним наглим порастом цена кућа, оне нису доживеле велики повратак. Према речима Ралфа ДиБугнаре, извршног директора дигиталног ресурса за некретнине Home Qualified, „Ова потражња је смањена са ширењем хипотекарних производа који захтевају мање од 20% учешћа и не захтевају PMI.“
Врсте пигибек кредита
Можете структурирати хипотеку са додатним кредитом на више начина. Ево прегледа различитих опција на основу ваше примарне хипотеке, хипотеке са додатним кредитом и учешћа.
80/10/10 кредит. Ову опцију вреди размотрити за традиционалне кредите, који укључују примарну хипотеку која покрива 80% продајне цене, хипотекарни аранжман који покрива 10% и аконтацију која покрива преосталих 10%.
80/15/5 кредит. Ова опција функционише као 80-10-10 кредит, али уместо да положите 10% и позајмите преосталих 10% путем „пигибек“ кредита, једноставно положите 5% и финансирате преосталих 15% другим стамбеним кредитом.
Зајам 75/15/10. Ова опција је доступна при куповини стана, што укључује залог зајма од 15% и учешће од 10%. То је углавном зато што каматне стопе на стамбене објекте имају тенденцију да буду веће када је однос зајма и вредности изнад 75%.
80/20 кредит. План, популаран у годинама пре стамбене кризе 2007. године, није захтевао никакво учешће. Само узмете примарну хипотеку да бисте покрили 80% продајне цене и преосталих 20% плаћате секундарним кредитом. Међутим, овај аранжман „пигибек“ више није уобичајен.
Предности и мане „пигибек“ кредита
Када разматрате хипотеку са додатним кредитом, важно је разумети предности и мане.
Предности пигибек кредита
Може вам уштедети новац. PMI вас може коштати од 0,3% до 1,5% износа вашег кредита сваке године. Дакле, ако је ваша хипотека 1TP4250.000, могли бисте добити PMI премије од 1TP4750 до 1TP43.750 годишње. То је еквивалентно месечним отплатама од 1TP462,50 до 1TP4312,50, плус главница и камата коју плаћате на кредит и порез на имовину.
У зависности од трошкова ваше друге хипотеке у месечним ратама, можете на крају платити мање од PMI. Али ДиБугнара каже да се оба начина могу лако постићи. „Неке секундарне хипотеке за piggyback кредите имају много веће каматне стопе“, додао је. „У овом случају, отплата ће вероватно бити већа од PMI отплате.“ Обавезно израчунајте која је опција боља за вашу ситуацију.
Можете одбити камату од оба кредита. Пореска управа (IRS) вам дозвољава да одбијете до 14.750.000 динара камате плаћене на квалификоване хипотеке (или 14.375.000 динара ако сте у браку, али подносите посебну пореску пријаву). Ово укључује стамбене кредите и HELOC кредите који се користе за куповину, изградњу или значајно побољшање куће која се користи као залог.
Укључивање ових уштеда у ваш прорачун да ли ће вам „пиггибек“ кредит уштедети новац може да закомпликује ствари. Такође, осим ако не разговарате са пореским стручњаком, тешко је тачно знати колико можете уштедети — или да ли је потребно разложити своје одбитке и захтевати одбитак камате на хипотеку.
ХЕЛОК можете задржати за друге сврхе. Грађевински кредит је кредит за инсталације, тј. добијате пуни износ кредита одједном и отплаћујете га у инсталацијама. Међутим, са ХЕЛОК-ом добијате облик револвинг кредита током повлачења који можете отплатити и поново позајмити током времена да бисте платили реновирање и друге трошкове.
Недостаци пигибек кредита
Трошкови поравнања могу смањити вредност. Поред трошкова затварања ваше прве хипотеке, можда ћете морати да платите и трошкове затварања вашег стамбеног кредита или HELOC-а. Међутим, неки зајмодавци нуде производе осигуране некретнином са ниским или никаквим трошковима затварања. Требало би да сазнате шта зајмодавац наплаћује како бисте то могли да узмете у обзир у својим прорачунима.
Чак и ако су трошкови затварања ниски, рачун можда неће радити против вас, а плаћање ПМИ-ја може на крају бити јефтиније од добијања кредита за другу кућу.
Ово би могло отежати рефинансирање. Ако сте узели „пиггибек“ кредит од зајмодавца који није онај који вам нуди прву хипотеку (што је типична ситуација), можда ће бити згодније да касније рефинансирате свој дом како бисте били отплаћени или имали потешкоћа са нижим каматним стопама.
То је зато што, осим ако не узмете рефинансирани кредит довољно велики да отплатите другу хипотеку, оба зајмодавца морају да се сложе са рефинансирањем. Убедити два зајмодавца може бити тешко, посебно ако је вредност вашег дома пала откако сте га купили.
Трошкови се могу повећавати током времена. Ако је други кредит који узмете HELOC кредит са променљивом каматном стопом, немојте своје прорачуне заснивати само на тренутној цени сваке опције.
Променљиве каматне стопе могу варирати у зависности од тржишних индексних каматних стопа. Пошто је немогуће предвидети како ће се тржишне каматне стопе кретати, немогуће је тачно знати колико би вас променљива каматна стопа могла коштати. Ако имате ограничен буџет и не можете да поднесете повећање отплата хипотеке током времена, зајам са променљивом каматном стопом можда није добра опција.
Како се квалификујете за „пиггибек“ кредит?
Квалификовање за „пигибек“ кредит може бити тешко јер зајмодавци који дају другу хипотеку могу имати различите услове за подобност. Иако се специфичности могу разликовати од зајмодавца до зајмодавца, да бисте добили одобрење за обе врсте кредита, обично вам је потребно следеће:
- Кредибилитет. За примарну хипотеку обично је потребан FICO резултат од 620 или више, али минимални резултат за секундарну хипотеку може бити 680 или више.
- Однос дуга и прихода. Зајмодавци за хипотеке желе да виде однос дуга и прихода од 43% или нижи, а то укључује примарне и секундарне стамбене кредите.
Имајте на уму да ниже уплате често доводе до виших каматних стопа.
Алтернативе за позајмице
Потражите кредите без PMI-ја. Неки зајмодавци нуде традиционалне кредите без PMI-ја чак и ако немате 20% учешће. У зависности од зајмодавца, ово може бити ограничено на купце прве куће или планове са ниским приходима, или ћете можда морати да пристанете на нешто вишу каматну стопу.
Као и код кредита са додатним кредитима, двапут проверите бројеве како бисте били сигурни да не плаћате више од ПМИ на дужи рок.
Брзо отплатите дуг. Традиционални хипотекарни зајмодавци обично додају PMI вашем кредиту када је однос кредита и вредности већи од 80%, али на крају стање вашег кредита треба да буде испод тог прага. Зајмодавци су по закону обавезни да аутоматски уклоне PMI када ваш LTV достигне 78% на основу оригиналне вредности кредита и куће.
Ако очекујете велики ударац или новчани ток за додатне уплате, то вам може помоћи да брже смањите стање кредита и доведете се до тачке у којој вам више неће бити потребно осигурање.
Ако имате потешкоћа са отплатом дуга и мислите да је вредност вашег дома порасла и да сте на или испод 80%, можете добити процену вредности куће. Ако сте у праву, можете замолити зајмодавца да ручно обрише PMI.
Сачекајте док не сакупите довољно. Иако постоји много начина да купите кућу одмах и избегнете PMI, најбоље је сачекати док не сакупите довољно готовине за уплату 20% депозита.
Чување 20% потребног за избегавање PMI може трајати годинама. Али ако мислите да можете довољно брзо уштедети новац, можда се исплати чекати.
Сазнајте више:
Врхунски сајт,..одличан пост! Само наставите са радом!