Ако гледате телевизију, вероватно сте видели познате гласове попут глумца Тома Селека који рекламирају обрнуте хипотеке као непроцењив алат за сваког пензионера. Међутим, сваки финансијски производ има две стране, зато пажљиво одмерите предности и мане обрнуте хипотеке.
Шта је обрнута хипотека?
Обрнута хипотека омогућава власницима кућа старијим од 62 године да конвертују капитал од некретнина у готовину.
Велика већина обрнутих хипотека је осигурана од стране Федералне стамбене администрације (FHA), што значи да ако зајмопримац не изврши дуг, он ће бити отплаћен коришћењем FHA резерви.
Влада назива обрнуте хипотеке „HECM“ или хипотеке за конверзију капитала у некретнине, а зајмопримци морају платити унапред премију осигурања и годишњу премију од 0,5% од преосталог кредита да би учествовали. Ове премије се користе за финансирање резерви FHA.
Поред обрнутих хипотека које гарантује FHA, постоје још две врсте:
Власничке обрнуте хипотеке – Оне су доступне преко приватних зајмодаваца и нису предмет кредитних линија FHA.
Једнонаменске обрнуте хипотеке – Ове су ређе и новац који добијете од једне од ових хипотека може се користити само за једну одређену сврху, нпр. Б. Реновирати део куће или платити порез на имовину. Ове опције можете пронаћи преко неких државних и локалних самоуправа и непрофитних организација.
Како функционише обрнута хипотека?
Обрнута хипотека вам омогућава да добијете новац без тренутног плаћања рачуна.
Размотрите ову математику: Код традиционалне хипотеке, ако позајмите $100.000 по фиксној каматној стопи од 6,71% на 30 година, плаћали бисте $648 месечно (главница и камата). Ако позајмите $100.000 у обрнутој хипотеци, ваше потребне месечне отплате главнице и камате су нула.
Превише добро да би било истинито? У реду онда. И даље ћеш дуговати новац. Не морате враћати новац док не продате кућу, не иселите се или не умрете. Ако је ово последње крај ваше обрнуте хипотеке, одговорност за отплату дуга остаје на вашем супружнику или наследницима, који ће можда морати да продају кућу.
У нашем примеру хипотеке од $100.000, зајмопримац плаћа око $648 месечно. Од тога се око $69 плаћа у првом месецу како би се смањио салдо кредита. Остатак уплате — око $447 — је камата, односно оно што вам зајмодавац наплаћује за позајмљивање новца — плус процењени просечни порез на имовину, који варира у зависности од региона. План отплате се наставља месечно, са већим отплатама главнице и мањим каматама током времена, све док не истекне рок отплате кредита.
Обрнуте хипотеке обрћу овај процес. Уместо месечног плаћања, не морате ништа да плаћате. Међутим, то не значи да је кредит бесплатан. Трошкови камате се додају стању хипотеке, тако да се стање повећава у другом месецу. Пошто је стање кредита сада нешто веће, а трошкови камате су нешто виши, овај процес се наставља док се кредит не отплати. Ова отплата се обично врши у року од годину дана од исељења или смрти.
Предности обрнуте хипотеке
Можете боље управљати својим трошковима за пензију
Многи старији људи имају значајан пад прихода након пензионисања, а месечне отплате могу бити њихов највећи трошак. Обрнута хипотека вам омогућава да допуните смањене приходе и наставите да плаћате рачуне.
Не мораш да се селиш
Уместо да напустите свој дом, обрнута хипотека вам омогућава да остарите у месту (и евентуално останете блиски са пријатељима и породицом). Иако обрнуте хипотеке имају трошкове, на дужи рок, добијање обрнуте хипотеке може бити јефтиније од селидбе и куповине другог дома или изнајмљивања на новој локацији.
Не морате да плаћате порез на свој приход
Приход који добијате од обрнуте хипотеке се не опорезује јер Пореска управа САД (IRS) сматра новац „од кредита“. Међутим, порески прописи могу бити сложени, зато се обавезно консултујте са пореским стручњаком пре него што узмете обрнуту хипотеку.
Заштићени сте ако салдо премашује вредност вашег дома
Како стање обрнуте хипотеке расте током времена, оно има потенцијал да премаши фер тржишну вредност некретнине. Међутим, износ дуга који треба да се плати не може бити већи од вредности имовине, јер је обрнута хипотека пример финансирања без регреса. Као резултат тога, у овом случају, хипотекарни зајмодавац не може поставити никаква потраживања према вашој другој имовини или вашим наследницима.
Ваш наследник има избор
Обрнуте хипотеке омогућавају зајмопримцима да изврше превремену отплату, али обично престају када се зајмопримац пресели, прода кућу или умре. У случају оставинске расправе, наследници имају неколико опција: могу продати имовину како би отплатили дуг и повећали капитал изнад износа кредита; Ако је некретнина довољно вредна, можете задржати кућу и рефинансирати преостали износ обрнуте хипотеке или, ако дуг прелази вредност некретнине, наследник може намирити кредит враћањем некретнине зајмодавцу. Зајмодавац тада може поднети захтев против осигуравајуће компаније (скоро увек ФХА) за неплаћени дуг.
Недостаци обрнутих хипотека
Мораш да платиш за то
Трошкови обрнуте хипотеке укључују накнаде за кредит (до 14.000 рупија почетних накнада, у зависности од величине вашег кредита), накнаде за осигурање FHA и накнаде за закључење. Ови трошкови се могу додати стању кредита; међутим, то значи да ће зајмопримац имати више дуга и мање капитала. Такође ћете плаћати високу месечну накнаду за услугу, која може да се повећа и до $35 ако се ваша каматна стопа прилагођава месечно.
Не можете одбити камату од пореза док не отплатите кредит
Камата на хипотеку може се одбити од пореза када отплатите хипотеку, али не можете одбити камату на обрнуту хипотеку сваке године. Ову погодност добијате тек када заиста отплатите кредит.
Можете ненамерно прекршити друге захтеве програма
Укратко, обрнута хипотека може довести до кршења ограничења имовине вашег програма Медикејд и додатног осигурања (ССИ). Компликовано је, зато се обавезно консултујте са адвокатом за геријатријске права или правном клиником пре него што потражите програм обрнуте хипотеке.
Ваша кућа може бити у заплени
Пошто обрнуте хипотеке не захтевају месечне отплате главнице и камате, одузимање имовине делује немогуће. Међутим, то није случај; До заплене имовине може доћи ако не поштујете порез на имовину, осигурање власника кућа или прописане накнаде за стамбене објекте.
Можда нећете моћи да се крећете кроз промене стања
Обрнуте хипотеке могу бити компликоване, а када се ваш статус промени, могу се променити и ваше опције обрнуте хипотеке. На пример, ако идете у установу за дуготрајну негу, да ли ћете и даље бити сматрани становником свог дома? Ако се венчате након што добијете обрнуту хипотеку, да ли ће ваш супружник морати да се исели из имовине када умрете? За више информација о овим и другим питањима, боље би вам било да разговарате са агенцијом за кредите, адвокатом специјализованим за права старијих особа или да контактирате бесплатну правну клинику.
Ко је добар кандидат за обрнуту хипотеку?
Да ли је обрнута хипотека заиста добра идеја с обзиром на потенцијалну сложеност и ризик угрожавања куће? За неке власнике кућа, одговор може бити потврдан:
Ако планирате да дугорочно останете код куће – пошто ћете плаћати додатне трошкове затварања путем обрнуте хипотеке, мораћете да останете код куће довољно дуго да оправдате трошкове. Дакле, ако имате 62 године, дуговечни сте и верујете да је ваша тренутна локација ваш дом заувек, обрнута хипотека би могла имати смисла. А ако живите на тржишту где вредности некретнина брзо расту, ваша имовина може вредети више када ви или ваши наследници отплатите кредит.
Када вам је потребно више новца за свакодневне трошкове - ако се борите са управљањем трошковима пензије, обрнута хипотека вам може помоћи да имате готовину спремну за обављање тих задатака. С обзиром на то да индекс потрошачких цена одражава нагли пораст у многим категоријама потрошње попут хране и бензина, ово би могла бити ваша непосредна потреба.
Ко су лоши кандидати за обрнуте хипотеке?
Постоји много знакова да обрнута хипотека није добра опција:
Ако планирате селидбу - имајте на уму да ће вам бити потребна дугачка писта како би се исплатило платити све трошкове затварања, премије осигурања хипотеке и друге трошкове. Дакле, ако мислите да ћете се ускоро преселити на нову локацију или смањити простор на мању локацију, клоните се обрнутих хипотека.
Потреба за селидбом из здравствених разлога – обрнута хипотека захтева да живите код куће, што значи да пресељење у дом за старе или неку врсту помоћи у становању може довести до тога да морате да отплатите кредит. Ако сте стално забринути за своје здравље, можда је мудро да избегавате обрнуту хипотеку.
Али ако се мучите да платите остале трошкове свог дома - једна од најважнијих компоненти обрнуте хипотеке је ваша способност да платите порез на имовину и осигурање власника куће. А ако се мучите да прикупите новац за ове основне трошкове, повећање дуга не би требало да буде на столу.
Ево како да добијете обрнуту хипотеку ако вам одговара
Ако сте одмерили све предности и мане и мислите да је обрнута хипотека добра за вас, ево како да је добијете:
Види да ли испуњаваш услове. Да бисте добили обрнуту хипотеку, морате испунити неке кључне услове: Морате имати најмање 62 године, живети у сопственом дому и имати значајну имовину (обично најмање 50%).
Састаните се са финансијским саветником којег је одобрио HUD. Пошто су обрнуте хипотеке толико сложене, мораћете да се састанете са стручњаком који вас може водити кроз све ваше опције.
Упоредите више зајмодаваца. Сваки зајмодавац је другачији и наплаћује различите накнаде. Обавезно проверите низ опција како бисте пронашли најниже трошкове уласка и поравнања, као и најконкурентније цене.
Разговарајте о овоме са својим наследницима. Ако планирате да оставите своју имовину било коме у домаћинству, требало би да са њима разговарате о плану обрнуте хипотеке. Уверите се да разумеју шта то значи и шта треба да раде када умрете.
Закључак: Да ли треба да узмете обрнуту хипотеку?
Обрнуте хипотеке немају савршену репутацију због неких превара усмерених на неопрезне старије особе. Чак и реномиране компаније покушавају да преваре власнике кућа да узму обрнуте хипотеке путем непоштеног маркетинга: Биро за заштиту финансијских потрошача тужи и казни компанију American Advisors Group са максималних 1,1 милиона динара крајем 2021. године због једног од имена обрнутих хипотекарних кредита. за обмањујући маркетинг.
Дакле, једноставно правило је: будите веома, веома опрезни у вези са угрожавањем свог дома.
Дакле, сазнајте више:
- Преглед црне картице Америцан Екпресс Центурион
- Кс1 кредитна картица – Проверите како да се пријавите.
- Дестини кредитна картица – Како наручити на мрежи.
- Преглед Делта Скимилес® Ресерве Америцан Екпресс картице – погледајте више.
- АмЕк се фокусира на корисничко искуство са новим текућим рачуном и редизајнираном апликацијом
- Дисцовер ит® Ревардс картице награда погледајте како то функционише
