Ако гледате телевизију, вероватно сте видели познате гласове попут глумца Тома Селека који рекламирају обрнуте хипотеке као непроцењив алат за сваког пензионера. Међутим, сваки финансијски производ има две стране, зато пажљиво одмерите предности и мане обрнуте хипотеке.
Шта је обрнута хипотека?
Обрнута хипотека омогућава власницима кућа старијим од 62 године да конвертују капитал из некретнина у готовину за потрошњу.
Велика већина обрнутих хипотека је осигурана од стране Федералне стамбене администрације (FHA), што значи да ако зајмопримац не изврши дуг, он ће бити отплаћен коришћењем FHA резерви.
Влада назива обрнуте хипотеке „HECM“ или хипотеке за конверзију капитала у некретнине, а зајмопримци морају платити унапред премију осигурања и годишњу премију од 0,5% од преосталог кредита да би учествовали. Ове премије се користе за финансирање резерви FHA.
Поред обрнутих хипотека које гарантује FHA, постоје још две врсте:
- Власничке обрнуте хипотеке – Оне су доступне преко приватних зајмодаваца и нису предмет кредитних линија FHA.
- Једнонаменске обрнуте хипотеке – Ове су ређе и новац који добијете од једне од ових хипотека може се користити само за једну одређену сврху, нпр. Б. Реновирати део куће или платити порез на имовину. Ове опције можете пронаћи преко неких државних и локалних самоуправа и непрофитних организација.
Како функционише обрнута хипотека?
Обрнута хипотека вам омогућава да добијете новац без тренутног плаћања рачуна.
Размотрите ову математику: Код традиционалне хипотеке, ако позајмите $100.000 по фиксној каматној стопи од 3,4% на 30 година, ваше месечне отплате (главница и камата) износе 1TP443,48. Ако позајмите $100.000 путем обрнуте хипотеке, нећете плаћати месечну главницу и камату.
Превише добро да би било истинито? У реду онда. И даље ћете дуговати новац. Не морате да вратите новац док не продате кућу, не иселите се или не умрете. Ако је ово последње крај ваше обрнуте хипотеке, терет плаћања је на вашем супружнику или наследницима, који ће можда морати да продају кућу.
У нашем примеру хипотеке од $100.000, зајмопримац плаћа око $443 месечно. Од тога се око $160 плаћа у првом месецу како би се смањио дуг кредита. Остатак (око $283) је камата, односно накнада за позајмљивање коју вам зајмодавац наплаћује. План отплате се наставља месечно, са већим отплатама главнице и мањим каматама током времена, све док не истекне рок отплате кредита.
Обрнуте хипотеке обрћу овај процес. Уместо месечног плаћања, не морате ништа да плаћате. Међутим, то не значи да је кредит бесплатан. Трошкови камате се додају стању хипотеке, тако да се стање повећава у другом месецу. Пошто је стање кредита сада мало веће, а трошкови камате су мало виши, овај процес се наставља док се кредит не отплати. Ова отплата се обично врши у року од годину дана од исељења или смрти.
Предности обрнуте хипотеке
Можете боље управљати својим трошковима за пензију
Многи старији људи имају значајан пад прихода након пензионисања, а месечне отплате могу бити њихов највећи трошак. Обрнута хипотека вам омогућава да допуните смањене приходе и наставите да плаћате рачуне.
Не мораш да се селиш
Уместо тражења новог, приступачнијег дома, обрнута хипотека вам омогућава да се пензионишете у месту (и евентуално останете блиски са пријатељима и породицом). Иако обрнуте хипотеке имају трошкове, добијање обрнуте хипотеке може бити јефтиније од селидбе и куповине другог дома или изнајмљивања на новој локацији.
Не морате да плаћате порез на свој приход
Приход који добијате од обрнуте хипотеке се не опорезује јер Пореска управа САД (IRS) сматра да је новац „добијен од кредита“. Међутим, порески прописи могу бити сложени, па се обавезно консултујте са пореским стручњаком пре него што узмете обрнуту хипотеку.
Заштићени сте ако салдо премашује вредност вашег дома
Како се стање обрнуте хипотеке повећава, могуће је временом да се премаши фер тржишна вредност некретнине. Међутим, износ дуга који треба отплатити никада не може премашити вредност некретнине, јер је обрнута хипотека пример финансирања без регреса. Као резултат тога, хипотекарни зајмодавац не може потраживати никаква средства према вашој другој имовини или наследницима у овој ситуацији.
Ваш наследник има избор
Обрнуте хипотеке омогућавају зајмопримцима да изврше превремену отплату, али обично престају када се зајмопримац пресели, прода кућу или умре. У случају оставинске расправе, наследници имају неколико опција: могу продати имовину како би отплатили дуг и повећали капитал изнад износа кредита; Ако је некретнина довољно вредна, можете задржати кућу и рефинансирати преостали износ обрнуте хипотеке или, ако дуг прелази вредност некретнине, наследник може намирити кредит враћањем некретнине зајмодавцу. Зајмодавац тада може поднети захтев против осигуравајуће компаније (скоро увек ФХА) за неплаћени дуг.
Недостаци обрнуте хипотеке
Мораш да платиш за то
Трошкови обрнуте хипотеке укључују накнаде за кредит (до 14.000 фунти стерлинга почетних накнада, у зависности од величине вашег кредита), FHA осигурање и накнаде за закључење. Ови трошкови се могу додати стању кредита; међутим, то значи да ће зајмопримац имати више дуга, а мање капитала. Такође ћете плаћати високу месечну накнаду за услугу, која може порасти и до 14.35 фунти стерлинга ако се ваша каматна стопа прилагођава месечно.
Не можете одбити камату од пореза док не отплатите кредит
Можда имате камату на хипотеку одбитну од пореза када отплатите хипотеку, али не можете сваке године одбити камату на обрнуту хипотеку. Ову погодност добијате само када заиста отплатите кредит.
Не можете толико добити са опцијом фиксне цене
HECM је структуриран тако да су доступне опције финансирања и са променљивом и са фиксном каматном стопом. Међутим, ако желите финансирање са фиксном каматном стопом, можете добити мање капитала него код обрнуте хипотеке са променљивом каматном стопом.
Можете ненамерно прекршити друге захтеве програма
Укратко, обрнута хипотека може довести до кршења ограничења имовине вашег програма Медикејд и додатног осигурања (ССИ). Компликовано је, зато се обавезно консултујте са адвокатом за геријатријске права или правном клиником пре него што потражите програм обрнуте хипотеке.
Ваша кућа може бити у заплени
Пошто обрнуте хипотеке не захтевају месечне отплате главнице и камате, заплена делује немогуће. Није тако. Ако старији људи не плаћају порез на имовину, немају осигурање куће или не плаћају накнаде за стамбене заједнице, њихов дом може бити предмет заплене.
Ко је добар кандидат за обрнуту хипотеку?
Да ли је обрнута хипотека заиста добра идеја с обзиром на потенцијалну сложеност и ризик угрожавања куће? За неке власнике кућа, одговор може бити потврдан:
- Ако планирате да дугорочно останете код куће – пошто ћете плаћати додатне трошкове затварања путем обрнуте хипотеке, мораћете да останете код куће довољно дуго да оправдате трошкове. Дакле, ако имате 62 године, имате историју дуговечности и верујете да је ваша тренутна локација ваш трајни дом, обрнута хипотека би могла имати смисла. Такође, ако живите на тржишту где вредности некретнина брзо расту (што изгледа да је случај у многим деловима земље тренутно), ваша некретнина може вредети више ако ви или ваши наследници отплатите кредит.
- Када вам је потребно више новца за свакодневне трошкове – ако се борите са управљањем трошковима пензије, обрнута хипотека вам може помоћи да припремите новац за те задатке.
Ко су лоши кандидати за обрнуте хипотеке?
Постоји много знакова да обрнута хипотека није добра опција:
- Ако планирате да се преселите – имајте на уму да вам је потребна дугачка писта како би се исплатило платити све трошкове затварања, осигурање хипотеке и друге трошкове. Дакле, ако мислите да ћете се ускоро преселити на нову локацију или смањити простор на мању локацију, клоните се обрнутих хипотека.
- Ако морате да се преселите из здравствених разлога – обрнута хипотека захтева да живите код куће, што значи да пресељење у дом за старе или неку врсту помоћи у становању може довести до тога да морате да отплатите кредит. Ако сте стално забринути за своје здравље, можда би било мудро да избегавате обрнуту хипотеку.
- Ако се мучите да платите остале трошкове вашег дома – једна од најважнијих компоненти обрнуте хипотеке је ваша способност да платите порез на имовину и осигурање куће. Ако се мучите да прикупите новац за ове основне трошкове, повећање дуга не би требало да буде на столу.
Ево како да добијете обрнуту хипотеку ако вам одговара
Ако сте одмерили све предности и мане и мислите да је обрнута хипотека добра за вас, ево како да је добијете:
- Види да ли испуњаваш услове. Да бисте добили обрнуту хипотеку, морате испунити неке кључне услове: Морате имати најмање 62 године, живети у сопственом дому и имати значајну имовину (обично најмање 50%).
- Састаните се са финансијским саветником којег је одобрио HUD. Пошто су обрнуте хипотеке толико сложене, мораћете да се састанете са стручњаком који вас може водити кроз све ваше опције.
- Упоредите више зајмодаваца. Сваки зајмодавац је другачији и наплаћује различите накнаде. Обавезно проверите низ опција како бисте пронашли најниже трошкове уласка и поравнања, као и најконкурентније цене.
- Разговарајте о овоме са својим наследницима. Ако планирате да оставите своју имовину било коме у домаћинству, требало би да са њима разговарате о плану обрнуте хипотеке. Уверите се да разумеју шта то значи и шта треба да раде када умрете.
Закључак: Да ли треба да узмете обрнуту хипотеку?
Обрнуте хипотеке немају савршену репутацију због неких превара усмерених на неопрезне старије особе. Чак су и реномиране компаније покушале непоштен маркетинг како би превариле власнике кућа да узму обрнуте хипотеке: Недавно је Биро за заштиту финансијских потрошача поднео тужбу против једне од највећих америчких консултантских група због преварног маркетинга (American Advisors Group) и изрекао казну од 1,1 милиона долара за обрнуте хипотеке.
Дакле, једноставно правило: будите веома, веома опрезни у вези са угрожавањем свог дома.
Ипак, постоје два главна разлога зашто би старији људи данас могли размотрити своје опције обрнуте хипотеке:
- Повећање капитала – Како су вредности кућа расле током последње деценије, тако је расла и вредност куће. Између трећег квартала 2020. и трећег квартала 2021. године, просечан власник куће у САД је добио више од 145.000 долара капитала, према подацима компаније CoreLogic.
- Каматне стопе су историјски ниске – и док каматне стопе почињу да расту и вероватно ће се наставити у 2022. години, сада је и даље добро време за позајмљивање новца. Тренутно се процењује да ће каматне стопе на 30-годишње кредите остати испод 4% следеће године.
Запамтите, имате и друге начине да добијете новац. Упоредите стамбени кредит са обрнутом хипотеком да бисте видели који је бољи за ваше потребе.
