Када размишљате о улагању у некретнине, ваш дом је вероватно прва ствар која вам пада на памет. Наравно, инвеститори у некретнине имају много других опција када је у питању избор инвестиције, а не само физичке некретнине.
Некретнине су постале популарно средство улагања у последњих 50 година. Ево неких од најбољих опција за малопродајне инвеститоре и разлога за улагање.
Централна теза
- Некретнине се сматрају класом имовине саме по себи и требале би да буду део диверсификованог портфеља.
- Један од главних начина на који инвеститор зарађује у некретнинама је да постане власник некретнине за изнајмљивање.
- Играчи флипера покушавају да купе потцењену некретнину, рестаурирају је и продају зарад профита.
- Инвестициони фондови за некретнине (РЕИТ) пружају индиректну изложеност некретнинама без потребе за поседовањем, управљањем или финансирањем некретнина.
Историјска цена
Некретнине се дуго сматрале солидном инвестицијом, и то са добрим разлогом. Пре 2007. историјски подаци о некретнинама сугерисали су да би цене могле да наставе да расту у недоглед. Уз неколико изузетака, просечна продајна цена куће у САД расла је сваке године између 1963. и 2007. године – почетка Велике депресије. Цене некретнина су благо пале на почетку пандемије ЦОВИД-19 у пролеће 2020. Међутим, како се вакцина појављује и страхови од пандемије попуштају, цене кућа су се убрзале, достижући рекордне вредности до 2022. године.
Овај графикон Федералне резервне банке Сент Луиса приказује просечне продајне цене између 1963. и првог квартала 2022. године (најновији доступни подаци). Светло сива осенчена област указује на рецесију САД.
Изнајмљивање имовине
Када улажете у некретнину за изнајмљивање, постајете станодавац – тако да морате размотрити своју подобност за ту улогу. Као станодавац, ви сте одговорни за ствари као што су плаћање хипотеке, пореза на имовину и осигурање, одржавање ваше имовине, проналажење станара и решавање проблема.
Осим ако не ангажујете менаџера имовине да се бави детаљима, станодавац је практична инвестиција. У зависности од ваше ситуације, брига о имовини и станарима може бити посао 24 сата дневно – и то није увек пријатно. Међутим, пажљивим одабиром имовине и станара можете смањити ризик од великих проблема.
Један од начина на који станодавци зарађују је прикупљање кирије. Колико закупнине можете да наплатите зависи од тога где се најам налази. Ипак, одређивање најбоље кирије може бити тешко јер ако наплатите превише, отераћете станара, а ако наплатите премало, остаћете новац на столу. Уобичајена стратегија је да се наплаћује довољно закупнине за покривање трошкова док се хипотека не плати, у ком тренутку се већина закупнине претвара у профит.
Још један главни начин на који власници стана зарађују је захвалност. Ако ваша имовина поскупи, можете је продати за профит (када је право време) или позајмити власнички капитал за своју следећу инвестицију. Иако некретнине имају тенденцију да цене, нема гаранција.
Ово је посебно тачно током периода екстремне волатилности стамбеног тржишта, недавно током пандемије ЦОВИД-19. Од фебруара 2020. до марта 2022., просечна цена куће у САД порасла је за невероватних 381ТП3Т. Уз нагло повећање, многи су се запитали да ли је цена последица краха.
Преокрените кућу
Попут дневних трговаца који су миљама удаљени од инвеститора који купују и држе, шпекуланти некретнинама су веома различита врста од станодаваца који купују и изнајмљују. Играчи флипера купују некретнину да би је држали на кратак временски период — обично не више од три до четири месеца — и брзо је продају за профит.
Постоје две главне методе пресликавања својстава:
- Исправке и ажурирања. Овом методом можете купити некретнину за коју мислите да ће ценити вредност након неких поправки и ажурирања. У идеалном случају, посао ћете обавити што је брже могуће, а затим продати за више од ваше укупне инвестиције (укључујући реновирање).
- Држите и препродајите. Ова врста пресликавања функционише другачије. Уместо да купујете и поправљате некретнину, купујте на тржишту у брзом успону, задржите је неколико месеци и продај за профит.
Са било којом врстом пресликавања, ризикујете да нећете моћи да истоварите средства по профитабилној стопи. Ово може бити изазов јер Финци често немају довољно готовине да би дугорочно платили хипотеке за некретнине. Ипак, када се уради како треба, окретање може бити уносан начин улагања у некретнине.
РЕИТ
Инвестициони фонд за некретнине (РЕИТ) се формира када се компанија (или труст) формира да користи средства инвеститора за куповину, рад и продају некретнина које доносе приход. РЕИТ-овима се тргује на главним берзама, баш као и акцијама и фондовима којима се тргује на берзи (ЕТФ).
Да би се квалификовала као РЕИТ, компанија мора да врати 901ТП3Т своје опорезиве добити акционарима у облику дивиденди. На овај начин, РЕИТ избегавају плаћање пореза на добит предузећа, док се обичне корпорације опорезују на своју добит, смањујући приносе које могу да врате акционарима.
Слично редовним акцијама дивиденди, РЕИТ-ови су погодни за инвеститоре који желе редовне приходе, иако такође нуде прилике за апрецијацију. РЕИТ-ови улажу у различите некретнине, као што су тржни центри (око четвртине РЕИТ-а специјализовано је за ове индустрије), здравствене установе, хипотеке и пословне зграде. У поређењу са другим врстама улагања у некретнине, РЕИТ-ови имају предност што су високо ликвидни. 5
Инвестициона група за некретнине
Група за улагања у некретнине (РЕИГ) је слична малом инвестиционом фонду за изнајмљивање. Ако желите да поседујете некретнину за изнајмљивање, али не желите гњаважу станодавца, група за улагања у некретнине може бити решење за вас.
Компанија купује или гради низ зграда, обично станова, а затим дозвољава инвеститорима да се придруже групи купујући их преко компаније. Један инвеститор може поседовати једну или више појединачних стамбених јединица. Али компанија која води инвестициону групу управља свим јединицама и одговорна је за одржавање, оглашавање и проналажење станара. У замену за ово управљање, компанија наплаћује проценат од месечне закупнине. 6
Постоји неколико верзија инвестиционих група. У стандардној верзији, закуп је на име инвеститора и све јединице деле део закупнине како би се избегло привремено упражњено место. То значи да чак и ако је ваша кућа празна, имате довољно новца да платите хипотеку.
Квалитет инвестиционе групе у потпуности зависи од компаније која је обезбеђује. У теорији, то је сигуран начин да се уђе у улагање у некретнине, али групе могу наплатити високе накнаде које муче индустрију заједничких фондова. Као и код свих инвестиција, истраживање је кључно.
Командитно друштво у промету некретнинама
Командитно друштво за некретнине (РЕЛП) је слично групи за улагања у некретнине. То је компанија основана за куповину и држање портфеља некретнина, а понекад и само некретнина. Међутим, РЕЛП-ови имају ограничен животни век.
Искусни менаџери некретнина или компаније за развој некретнина као генерални партнери. Затим се траже спољни инвеститори да финансирају пројекте некретнина у замену за део имовине као ограничени партнер. Повезане компаније могу добијати периодичне дистрибуције од прихода РЕЛП имовине, али стварна исплата се дешава када се имовина прода – за значајан профит ако имате среће – и РЕЛП се распусти.
Квалитет инвестиционе групе у потпуности зависи од компаније која је обезбеђује. У теорији, то је сигуран начин да се уђе у улагање у некретнине, али групе могу наплатити високе накнаде које муче индустрију заједничких фондова. Као и код свих инвестиција, истраживање је кључно.
Фонд за некретнине
Фондови за некретнине инвестирају првенствено у РЕИТ-ове и компаније за некретнине. Они нуде прилику за добијање разноврсних инвестиција у некретнине са релативно малим капиталом. У зависности од њихове стратегије и циљева диверсификације, они нуде инвеститорима шири спектар инвестиционих опција од куповине појединачних РЕИТ-а.
Као и РЕИТ-ови, ова средства су прилично ликвидна. Још једна важна предност за мале инвеститоре су аналитичке и истраживачке информације које обезбеђује фонд. Ово може укључивати детаље о купљеној имовини и ставове менаџмента о профитабилности и учинку специфичних инвестиција у некретнине и као класе средстава. Шпекулативнији инвеститори могу улагати у породицу заједничких фондова за некретнине и тактички претешити одређене врсте некретнина или регионе како би максимизирали приносе.
Зашто инвестирати у некретнине?
Некретнине могу побољшати профил ризика/приноса портфолија инвеститора и обезбедити конкурентне приносе прилагођене ризику. Све у свему, тржиште некретнина показује ниску волатилност, посебно у поређењу са акцијама и обвезницама.
Некретнине су такође атрактивне у поређењу са традиционалнијим изворима прихода. Класа имовине се обично тргује уз премију приноса у односу на трезорске обвезнице САД и посебно је атрактивна у окружењу ниских стопа трезора.
Разноликост и заштита
Још једна предност улагања у некретнине је њен потенцијал диверзификације. Некретнине имају ниску, ау неким случајевима негативну корелацију са другим главним класама имовине – што значи да некретнине обично расту када залихе падају. То значи да додавање некретнина у портфолио може смањити његову волатилност и обезбедити већи принос по јединици ризика. Што је директнија инвестиција у некретнине, то је боља заштита од заштите: Директна средства којима се јавно тргује као што су РЕИТ-ови одражавају укупни учинак берзе.
Пошто имају физичку подршку, директне некретнине такође имају мало сукоба између принципала и агената, односно у којој мери интереси инвеститора зависе од интегритета и компетентности менаџера и дужника. Индиректнији облици улагања такође нуде одређени степен заштите. На пример, РЕИТ захтевају да се минимални проценат зараде (901ТП3Т) исплати као дивиденде.
Заштита од инфлације
Способност некретнина за заштиту од инфлације произилази из позитивне корелације између раста бруто домаћег производа (БДП) и потражње за некретнинама. Како се привреда шири, потражња за некретнинама повећава ренте, што заузврат доводи до виших вредности капитала. Као резултат тога, некретнине имају тенденцију да одрже куповну моћ капитала преносећи део инфлаторног притиска на станаре и апсорбујући део инфлаторног притиска у облику апресијације капитала.
Моћ полуге
Поред РЕИТ-а, улагање у некретнине даје инвеститорима алат који инвеститори на берзи не могу: да искористе. Левериџ значи коришћење дуга за финансирање већих куповина од готовине коју имате. Осим ако не купујете на маргини, ако желите да купите акције, морате платити пуну вредност акција када поставите налог за куповину. Упркос томе, проценат који можете да позајмите је и даље далеко мањи од некретнина, захваљујући магичном облику финансирања који се зове хипотека.
Већина традиционалних хипотека захтева учешће од 201ТП3Т. 9 Међутим, у зависности од тога где живите, можда ћете моћи да пронађете хипотеку за само 51ТП3Т. То значи да плаћате део укупне вредности и контролишете целокупну имовину и капитал у њој. Наравно, износ ваше хипотеке ће утицати на износ власништва који стварно имате у имовини, али када се документ потпише, можете га контролисати.
Ово подстиче љубитеље некретнина и станодавце. Они могу да подигну другу хипотеку на свој дом и положе учешће на још две или три некретнине. Било да изнајмљују ову имовину да би станари платили своје хипотеке, или чекају прилику да их продају за профит, они контролишу имовину, чак и ако плаћају само делић укупне вредности.
Како да додам некретнину у свој портфолио?
Поред директне куповине некретнина, обични инвеститори такође могу купити РЕИТ-ове или фондове који улажу у РЕИТ-ове. РЕИТ су колективна улагања која поседују и/или управљају некретнинама или поседују хипотеке.
Зашто се на некретнине гледа као на заштиту од инфлације?
Цене некретнина имају тенденцију раста са инфлацијом. То је зато што инфлација повећава трошкове за градитеље кућа, који се морају пренети на купце нових домова. 10 Постојећа имовина такође расте са инфлацијом. Држање хипотеке са фиксном каматном стопом ефективно чини ваше фиксне месечне уплате приступачнијим како инфлација расте. Такође, као станодавац, можете повећати кирију како бисте пратили инфлацију.
Зашто на цене некретнина утичу камате?
Пошто су некретнине тако велика и скупа имовина, често је потребно задуживање да би се финансирала њихова куповина. Због тога, повећање каматних стопа чини отплату хипотека за нове кредите (или постојеће кредите са подесивом стопом као што су АРМ) скупљима. Ово би могло одвратити купце који морају узети у обзир месечне трошкове пресељења имовине.
Крајњи резултат
Некретнине могу бити солидна инвестиција са потенцијалом за генерисање сталних прихода и стварање богатства. Међутим, један недостатак улагања у некретнине је неликвидност: релативна потешкоћа претварања имовине у готовину и готовине у имовину.
За разлику од трансакције акција или обвезница која се може завршити за неколико секунди, трансакција некретнинама може потрајати месецима. Проналажење праве друге уговорне стране може потрајати недељама, чак и уз помоћ брокера. Наравно, РЕИТ-ови и заједнички фондови за некретнине нуде бољу ликвидност и боље тржишне цене. Међутим, они долазе по цену веће волатилности и ниже користи од диверсификације, јер су много више повезани са укупним тржиштем акција него директно улагање у некретнине.
Као и код сваке инвестиције, требало би да ваша очекивања буду реална и урадите свој домаћи задатак и истраживање пре него што донесете било какву одлуку.
Сазнајте више:
