หากคุณดูทีวี คุณอาจเคยเห็นเสียงที่คุ้นเคยอย่างนักแสดง Tom Selleck ที่โน้มน้าวการจำนองย้อนกลับว่าเป็นเครื่องมืออันล้ำค่าสำหรับผู้เกษียณอายุ อย่างไรก็ตาม ผลิตภัณฑ์ทางการเงินทุกชนิดมีสองด้าน ดังนั้นควรชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียของการจำนองย้อนกลับอย่างรอบคอบ
การจำนองย้อนกลับคืออะไร?
การจำนองย้อนกลับช่วยให้เจ้าของบ้านที่มีอายุเกิน 62 ปีสามารถแปลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินสดได้
การจำนองย้อนกลับส่วนใหญ่ได้รับการประกันโดย Federal Housing Administration (FHA) ซึ่งหมายความว่าหากผู้กู้ผิดนัดชำระหนี้ จะมีการชำระคืนโดยใช้เงินสำรองของ FHA
รัฐบาลอ้างถึงการจำนองย้อนกลับว่า "HECM" หรือการจำนองการแปลงส่วนของบ้าน และผู้กู้จะต้องชำระเบี้ยประกันล่วงหน้าและเบี้ยประกันภัยรายปี 0.5% ของเงินกู้คงค้างเพื่อเข้าร่วม เบี้ยประกันภัยเหล่านี้ใช้เพื่อเป็นทุนสำรองของ FHA
นอกเหนือจากการจำนองย้อนกลับที่รับประกันโดย FHA แล้ว ยังมีอีกสองประเภท:
การจำนองย้อนกลับที่เป็นกรรมสิทธิ์ - มีให้บริการผ่านผู้ให้กู้เอกชนและไม่อยู่ภายใต้วงเงินเครดิตของ FHA
การจำนองย้อนกลับเพื่อวัตถุประสงค์เดียว - สิ่งเหล่านี้พบได้น้อยกว่าและเงินที่คุณได้รับจากการจำนองอย่างใดอย่างหนึ่งเหล่านี้สามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะประการเดียวเท่านั้น เช่น B. ปรับปรุงบ้านบางส่วนหรือชำระภาษีทรัพย์สิน คุณจะพบตัวเลือกเหล่านี้ได้จากหน่วยงานของรัฐและองค์กรไม่แสวงผลกำไรบางแห่งและในท้องถิ่น
การจำนองย้อนกลับทำงานอย่างไร?
การจำนองย้อนกลับช่วยให้คุณได้รับเงินโดยไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายทันที
พิจารณาคณิตศาสตร์นี้: ในการจำนองแบบดั้งเดิม หากคุณยืม $100,000 ในอัตราคงที่ 6.71% เป็นเวลา 30 ปี คุณจะต้องจ่าย $648 ต่อเดือน (เงินต้นและดอกเบี้ย) หากคุณยืม $100,000 ในการจำนองย้อนกลับ เงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนที่คุณต้องชำระจะเป็นศูนย์
ดีเกินกว่าที่จะเป็นจริง? ตกลงแล้ว คุณจะยังคงเป็นหนี้อยู่ คุณไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินจนกว่าคุณจะขายบ้าน ย้ายออก หรือเสียชีวิต หากกรณีหลังเป็นการสิ้นสุดการจำนองย้อนกลับของคุณ ความรับผิดชอบในการชำระหนี้ยังคงอยู่กับคู่สมรสหรือทายาทของคุณซึ่งอาจต้องขายบ้าน
ในตัวอย่างการจำนอง $100,000 ของเรา ผู้กู้จ่ายประมาณ $648 ต่อเดือน โดยจะจ่ายประมาณ $69 ในเดือนแรกเพื่อลดยอดเงินกู้ การชำระเงินส่วนที่เหลือประมาณ $447 เป็นดอกเบี้ยหรือจำนวนเงินที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บจากคุณในการยืมเงิน บวกกับภาษีทรัพย์สินโดยเฉลี่ยโดยประมาณ ซึ่งจะแตกต่างกันไปตามภูมิภาค แผนการชำระเงินจะดำเนินต่อไปทุกเดือน โดยมีการชำระคืนเงินต้นมากขึ้นและดอกเบี้ยน้อยลงเมื่อเวลาผ่านไป จนกว่าระยะเวลาเงินกู้จะสิ้นสุดลง
การจำนองย้อนกลับจะกลับกระบวนการนี้ แทนที่จะจ่ายรายเดือนคุณไม่ต้องจ่ายอะไรเลย อย่างไรก็ตามนั่นไม่ได้หมายความว่าเงินกู้จะฟรี ต้นทุนดอกเบี้ยจะถูกบวกเข้ากับยอดจำนอง ดังนั้น ยอดคงเหลือจะเพิ่มขึ้นในเดือนที่สอง เนื่องจากยอดเงินกู้ตอนนี้เพิ่มขึ้นเล็กน้อยและต้นทุนดอกเบี้ยสูงขึ้นเล็กน้อย กระบวนการนี้จึงดำเนินต่อไปจนกว่าจะชำระคืนเงินกู้ โดยปกติการชำระคืนนี้จะชำระภายในหนึ่งปีหลังจากย้ายออกหรือเสียชีวิต
ข้อดีของการจำนองย้อนกลับ
คุณสามารถจัดการการใช้จ่ายเพื่อการเกษียณได้ดีขึ้น
ผู้สูงอายุจำนวนมากมีรายได้ลดลงอย่างมากหลังเกษียณอายุ และการชำระคืนรายเดือนอาจเป็นค่าใช้จ่ายที่ใหญ่ที่สุด การจำนองย้อนกลับช่วยให้คุณสามารถเสริมรายได้ที่ลดลงและชำระค่าใช้จ่ายต่อไปได้
คุณไม่จำเป็นต้องย้าย
แทนที่จะออกจากบ้าน การจำนองย้อนกลับช่วยให้คุณแก่ตัวลง (และอาจอยู่ใกล้ชิดกับเพื่อนและครอบครัว) แม้ว่าการจำนองแบบย้อนกลับจะมีค่าใช้จ่าย แต่ในระยะยาว การขอจำนองแบบย้อนกลับอาจมีราคาถูกกว่าการย้ายและซื้อบ้านหลังอื่นหรือการเช่าในที่ตั้งใหม่
คุณไม่จำเป็นต้องเสียภาษีจากรายได้ของคุณ
รายได้ที่คุณได้รับจากการจำนองย้อนกลับจะไม่ถูกหักภาษีเนื่องจาก IRS พิจารณาเงิน "จากเงินกู้" อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบด้านภาษีอาจมีความซับซ้อน ดังนั้นโปรดปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีก่อนทำการจำนองย้อนกลับ
คุณได้รับความคุ้มครองหากยอดคงเหลือเกินมูลค่าบ้านของคุณ
เนื่องจากยอดจำนองย้อนกลับเติบโตขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป จึงมีศักยภาพที่จะเกินมูลค่าตลาดยุติธรรมของทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม จำนวนหนี้ที่ต้องชำระจะต้องไม่เกินมูลค่าของทรัพย์สิน เนื่องจากการจำนองย้อนกลับเป็นตัวอย่างหนึ่งของการจัดหาเงินทุนที่ไม่มีการไล่เบี้ย ด้วยเหตุนี้ ในกรณีนี้ ผู้ให้กู้จำนองจึงไม่สามารถเรียกร้องใด ๆ ต่อทรัพย์สินอื่น ๆ ของคุณหรือทายาทของคุณได้
ทายาทของคุณมีทางเลือก
การจำนองย้อนกลับช่วยให้ผู้ยืมสามารถชำระคืนก่อนกำหนดได้ แต่มักจะสิ้นสุดเมื่อผู้ยืมย้าย ขายบ้าน หรือเสียชีวิต ในกรณีภาคทัณฑ์ ทายาทมีทางเลือกหลายทาง: พวกเขาสามารถขายทรัพย์สินเพื่อชำระหนี้และนำส่วนของผู้ถือหุ้นที่สูงกว่ายอดเงินกู้; ถ้าทรัพย์สินมีค่าเพียงพอก็เก็บบ้านไว้และรีไฟแนนซ์ยอดจำนองย้อนกลับได้ หรือถ้าหนี้เกินมูลค่าทรัพย์สิน ทายาทก็สามารถชำระหนี้ได้โดยคืนทรัพย์สินให้ผู้ให้กู้ ผู้ให้กู้สามารถยื่นคำร้องต่อบริษัทประกันภัย (FHA เกือบทั้งหมด) สำหรับยอดค้างชำระได้
ข้อเสียของการจำนองย้อนกลับ
คุณต้องจ่ายเงินสำหรับมัน
ต้นทุนของการจำนองย้อนกลับรวมค่าธรรมเนียมเงินกู้ (ค่าธรรมเนียมเริ่มต้นสูงถึง $6,000 ขึ้นอยู่กับขนาดเงินกู้ของคุณ) ค่าธรรมเนียมประกัน FHA และค่าธรรมเนียมการปิดบัญชี ต้นทุนเหล่านี้สามารถบวกเข้ากับยอดเงินกู้ได้ อย่างไรก็ตาม นี่หมายความว่าผู้กู้จะมีหนี้สินมากขึ้นและส่วนของผู้ถือหุ้นน้อยลง นอกจากนี้คุณยังจะต้องชำระค่าบริการรายเดือนที่น่ารังเกียจซึ่งสามารถเพิ่มขึ้นได้ถึง $35 หากคุณปรับอัตราดอกเบี้ยทุกเดือน
คุณไม่สามารถหักดอกเบี้ยจากภาษีของคุณได้จนกว่าคุณจะชำระคืนเงินกู้
ดอกเบี้ยจำนองสามารถหักออกจากภาษีได้เมื่อคุณชำระเงินจำนอง แต่คุณไม่สามารถหักดอกเบี้ยสำหรับการจำนองย้อนกลับในแต่ละปีได้ คุณจะได้รับผลประโยชน์นี้เฉพาะเมื่อคุณชำระเงินกู้จริงเท่านั้น
คุณอาจละเมิดข้อกำหนดของโปรแกรมอื่น ๆ โดยไม่ได้ตั้งใจ
กล่าวโดยสรุป การจำนองย้อนกลับอาจทำให้คุณละเมิดขีดจำกัดสินทรัพย์ของโปรแกรม Medicaid และเสริมความปลอดภัย (SSI) มันซับซ้อน ดังนั้นควรปรึกษาทนายความด้านสิทธิผู้สูงอายุหรือคลินิกกฎหมายก่อนที่จะมองหาโครงการจำนองแบบย้อนกลับ
บ้านของคุณอาจถูกยึดสังหาริมทรัพย์
เนื่องจากการจำนองย้อนกลับไม่จำเป็นต้องชำระเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือน การยึดสังหาริมทรัพย์จึงดูเหมือนเป็นไปไม่ได้ อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่กรณี การยึดสังหาริมทรัพย์อาจเกิดขึ้นได้หากคุณไม่ปฏิบัติตามภาษีทรัพย์สิน การประกันเจ้าของบ้าน หรือค่าธรรมเนียม HOA ที่จำเป็น
คุณอาจไม่สามารถนำทางการเปลี่ยนแปลงสถานะได้
การจำนองย้อนกลับอาจมีความซับซ้อน และเมื่อสถานะของคุณเปลี่ยนแปลง ตัวเลือกการจำนองย้อนกลับของคุณก็สามารถทำได้เช่นกัน ตัวอย่างเช่น หากคุณไปที่สถานดูแลระยะยาว คุณจะยังถือว่าเป็นผู้อยู่อาศัยในบ้านของคุณหรือไม่? หากคุณแต่งงานหลังจากได้รับจำนองย้อนกลับแล้วคู่สมรสของคุณจะต้องย้ายออกจากทรัพย์สินเมื่อคุณเสียชีวิตหรือไม่? หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเด็นเหล่านี้และประเด็นอื่นๆ คุณควรปรึกษาเรื่องเงินกู้ ทนายความที่เชี่ยวชาญด้านสิทธิผู้อาวุโส หรือติดต่อคลินิกกฎหมายฟรี
ใครคือผู้สมัครที่ดีในการจำนองย้อนกลับ?
การจำนองแบบย้อนกลับเป็นความคิดที่ดีจริง ๆ หรือไม่เมื่อพิจารณาถึงความซับซ้อนและความเสี่ยงที่อาจเป็นอันตรายต่อบ้าน? สำหรับเจ้าของบ้านบางคน คำตอบอาจเป็นใช่:
หากคุณวางแผนที่จะอยู่บ้านระยะยาว เนื่องจากคุณจะต้องจ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีเพิ่มเติมผ่านการจำนองย้อนกลับ คุณจะต้องอยู่บ้านนานพอที่จะพิสูจน์ค่าใช้จ่ายได้ ดังนั้น หากคุณอายุ 62 ปี มีประวัติการมีอายุยืนยาว และเชื่อว่าตำแหน่งปัจจุบันของคุณคือบ้านถาวรของคุณ การจำนองแบบย้อนกลับอาจสมเหตุสมผล และหากคุณอาศัยอยู่ในตลาดที่มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทรัพย์สินของคุณก็อาจจะมีมูลค่ามากขึ้นเมื่อคุณหรือทายาทของคุณชำระหนี้หมด
เมื่อคุณต้องการเงินมากขึ้นสำหรับค่าใช้จ่ายในแต่ละวัน หากคุณกำลังดิ้นรนในการจัดการค่าใช้จ่ายในการเกษียณอายุ การจำนองย้อนกลับสามารถช่วยให้คุณมีเงินสดพร้อมที่จะจัดการงานเหล่านั้นได้ เนื่องจากดัชนีราคาผู้บริโภคสะท้อนถึงการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในหมวดการใช้จ่ายหลายประเภท เช่น อาหารและน้ำมัน นี่อาจเป็นความต้องการของคุณทันที
ใครคือผู้สมัครที่ไม่ดีสำหรับการจำนองย้อนกลับ?
มีสัญญาณมากมายที่บ่งชี้ว่าการจำนองย้อนกลับไม่ใช่ทางเลือกที่ดี:
หากคุณกำลังวางแผนย้าย โปรดจำไว้ว่าคุณจะต้องมีทางวิ่งยาวเพื่อให้คุ้มค่าในการชำระค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี เบี้ยประกันจำนอง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ทั้งหมด ดังนั้นหากคุณคิดว่าเร็วๆ นี้คุณอาจจะย้ายไปที่ใหม่หรือลดขนาดลงไปยังตำแหน่งที่เล็กลง ให้อยู่ห่างจากการจำนองแบบย้อนกลับ
จำเป็นต้องย้ายด้วยเหตุผลด้านสุขภาพ การจำนองย้อนกลับกำหนดให้คุณต้องอาศัยอยู่ที่บ้าน ซึ่งหมายความว่าการย้ายไปยังบ้านพักคนชราหรือการใช้ชีวิตแบบมีผู้ช่วยอาจส่งผลให้คุณต้องชำระคืนเงินกู้ หากคุณกังวลเกี่ยวกับสุขภาพของคุณอยู่ตลอดเวลา ก็ควรหลีกเลี่ยงการจำนองย้อนกลับ
แต่หากคุณกำลังดิ้นรนที่จะจ่ายค่าใช้จ่ายอื่นๆ ของบ้าน องค์ประกอบที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งของการจำนองย้อนกลับคือความสามารถในการจ่ายภาษีทรัพย์สินและการประกันของเจ้าของบ้าน และหากคุณประสบปัญหาในการหาเงินสำหรับค่าใช้จ่ายพื้นฐานเหล่านี้ การเพิ่มหนี้ของคุณก็ไม่ควรอยู่บนโต๊ะ
ต่อไปนี้เป็นวิธีขอสินเชื่อจำนองย้อนกลับหากเหมาะกับคุณ
หากคุณได้ชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียทั้งหมดแล้ว และคิดว่าการจำนองแบบย้อนกลับนั้นดีสำหรับคุณ ต่อไปนี้คือวิธีดำเนินการ:
ดูว่าคุณมีคุณสมบัติหรือไม่ หากต้องการขอสินเชื่อจำนองย้อนกลับ คุณต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดสำคัญบางประการ: คุณต้องมีอายุอย่างน้อย 62 ปี อาศัยอยู่ในบ้านของคุณเอง และมีทรัพย์สินจำนวนมาก (โดยปกติอย่างน้อย 50%)
พบกับที่ปรึกษาทางการเงินที่ HUD อนุมัติ เนื่องจากการจำนองย้อนกลับมีความซับซ้อนมาก คุณจะต้องพบกับผู้เชี่ยวชาญที่สามารถแนะนำทางเลือกทั้งหมดของคุณได้
เปรียบเทียบผู้ให้กู้หลายราย ผู้ให้กู้แต่ละรายมีความแตกต่างกันและเรียกเก็บค่าธรรมเนียมต่างกัน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้ตรวจสอบตัวเลือกต่างๆ เพื่อค้นหาค่าใช้จ่ายในการเข้าและชำระบัญชีที่ต่ำที่สุด รวมถึงอัตราที่แข่งขันได้มากที่สุด
ปรึกษาเรื่องนี้กับทายาทของคุณ หากคุณวางแผนที่จะฝากทรัพย์สินของคุณให้กับใครก็ตามในครัวเรือนของคุณ คุณควรหารือเกี่ยวกับแผนการจำนองย้อนกลับกับพวกเขา ให้แน่ใจว่าพวกเขาเข้าใจความหมายและสิ่งที่ควรทำเมื่อคุณตาย
บรรทัดล่าง: คุณควรได้รับการจำนองย้อนกลับหรือไม่?
การจำนองย้อนกลับไม่มีชื่อเสียงที่สมบูรณ์แบบเนื่องจากการหลอกลวงบางอย่างมุ่งเป้าไปที่ผู้อาวุโสที่ไม่สงสัย แม้แต่บริษัทที่มีชื่อเสียงก็พยายามหลอกเจ้าของบ้านให้ทำการจำนองย้อนกลับผ่านการตลาดที่ไม่ซื่อสัตย์: Consumer Financial Protection Bureau ฟ้องและโจมตี American Advisors Group ด้วยจำนวนเงินสูงสุด $1.1 ล้านในช่วงปลายปี 2021 บทลงโทษสำหรับหนึ่งในชื่อจำนองย้อนกลับ สำหรับการตลาดที่ทำให้เข้าใจผิด
ดังนั้นกฎง่ายๆ ก็คือ: ระวังให้มากเกี่ยวกับอันตรายต่อบ้านของคุณ
เรียนรู้เพิ่มเติม:
- รีวิวบัตรอเมริกันเอ็กซ์เพรส Centurion Black
- บัตรเครดิต X1 – ตรวจสอบวิธีการสมัคร
- บัตรเครดิต Destiny – วิธีสั่งซื้อออนไลน์
- รีวิวบัตร Delta Skymiles® Reserve American Express – ดูเพิ่มเติม
- AmEx มุ่งเน้นไปที่ประสบการณ์ของลูกค้าด้วยบัญชีเงินฝากกระแสรายวันใหม่และแอปพลิเคชันที่ออกแบบใหม่
- รางวัลบัตร Discover it® Rewards ดูวิธีการทำงาน
