ราคาบ้านอาจตกแต่ไม่ดิ่ง สิ่งที่ผู้ซื้อควรรู้

ผู้ที่อยากจะซื้อบ้านบางรายกำลังวิตกกังวลเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยที่กำลังพังทลายลงมาอย่างหนัก เนื่องจากราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นเกินกว่าที่คนทั่วไปจะสามารถจ่ายได้ “ขอให้ประสบอุบัติเหตุโดยเร็วที่สุด สักวันหนึ่งฉันอาจจะมีอพาร์ตเมนต์เป็นของตัวเอง” ผู้ใช้ Twitter รายหนึ่งร้องขอ ผู้ใช้รายอื่นทวีตว่า: "หวังว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะพังทลาย เพื่อที่ผู้คนจะมีโอกาสเริ่มต้นครอบครัวและเป็นเจ้าของบ้านของตัวเอง"

ไม่ว่าจะชอบหรือไม่ก็ตาม ผู้ซื้อที่มีศักยภาพก็ไม่น่าจะทำซ้ำการล่มสลายของประเทศเหมือนที่ประสบในช่วงปี 2551 ถึง 2557 ซึ่งราคาบ้านลดลงสองหลักจากจุดสูงสุดในปี 2550

Daryl Fairweather หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จากบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ Redfin กล่าวว่าราคา "อาจลดลงเล็กน้อย แต่ผมคิดว่าการล่มสลายครั้งนี้หมายถึงมูลค่าทรัพย์สินลดลงมากกว่า 10% ซึ่งดูจะเกินจริงไปสักนิดในขณะนี้" -

นักพยากรณ์บางคนคาดการณ์ว่าราคาบ้านจะลดลงร้อยละไม่กี่เปอร์เซ็นต์ทั่วประเทศภายในปีหรือสองปีหน้า และลดลงอย่างรวดเร็วในเขตเมืองบางแห่ง อย่างไรก็ตาม ยังมีความเห็นไม่ตรงกันมากนักว่าเมืองใดจะประสบภาวะตกต่ำมากที่สุด

ไม่ว่าคุณกำลังมองหาซื้อบ้านหลังแรกหรือคุณมีบ้านหลังหนึ่งอยู่แล้วและกำลังคิดจะขาย นี่คือสิ่งที่ราคาบ้านที่ลดลงอาจส่งผลต่อคุณ

ผู้ซื้ออาจลังเลหากราคาลดลง

สมมติว่าคุณต้องการซื้อบ้านและราคาในเมืองของคุณกำลังลดลง คุณก็ไม่สามารถช่วยได้แต่รอ แล้วทำไมต้องซื้อบ้านวันนี้ ในเมื่อคุณคิดว่าคุณสามารถซื้อบ้านที่คล้ายกันได้ในราคาที่ถูกกว่าภายในเวลาไม่กี่เดือน?

ปัญหาของตรรกะแน่นหนาแบบนี้ก็คือคุณไม่สามารถคาดเดาได้ว่าราคาจะลงต่ำสุดเมื่อใด หากคุณรอช้าเกินไป คุณอาจจะต้องพยายามซื้อเมื่อราคาสูงขึ้นและการแข่งขันก็เพิ่มมากขึ้น Odeta Kushi รองหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ First American Financial Corp. กล่าวว่ากลยุทธ์ที่เรียกว่าการจับจังหวะตลาดนี้ไม่ใช่สิ่งที่ต้องการ

“หากคุณสามารถหาบ้านที่เหมาะกับงบผ่อนรายเดือนของคุณได้ และเป็นเวลาที่ดีที่จะซื้อก็ซื้อได้เลย” เธอกล่าว

หากคุณกำลังรอให้ราคาลดลง และไม่มีทางเกิดขึ้นได้ คุณอาจพบว่า "บ้านที่คุณพบเมื่อปีที่แล้ว คุณชอบมาก คุณสามารถซื้อมันได้ แต่เมื่อยอมแพ้ ปีหน้าก็จะมีราคาแพงขึ้น" คูชกล่าว

นั่นเป็นธรรมชาติของมนุษย์ ดังนั้นคุณคงจะพยายามจับจังหวะตลาดอยู่แล้ว แต่เฮ้ คุณได้รับคำเตือนแล้ว

ความกังวลของผู้ขายทำให้ผลกำไรสุทธิต่ำกว่าราคา

ความลังเลของเจ้าของบ้านที่จะยอมสละสิ่งที่ตนมีอาจทำให้พวกเขาไม่กล้าที่จะรอให้ราคาบ้านลดลง และระหว่างที่ตลาดที่อยู่อาศัยเฟื่องฟูในช่วงที่มีการระบาดใหญ่ เจ้าของบ้านก็มีบางสิ่งบางอย่างที่พวกเขาต้องการรักษาเอาไว้

ประการแรกคือมูลค่าบ้านที่เพิ่มสูงเกินจริง คูชิกล่าวว่าราคาทรัพย์สินเป็น “ราคาตกแบบเหนียวแน่น” ซึ่งหมายความว่าผู้ขายลังเลที่จะยอมรับส่วนลด เว้นแต่ว่าพวกเขาต้องการขายอย่างมาก “ถ้าไม่จำเป็นต้องขาย แค่อยู่เฉยๆ ก็พอใช่ไหม” เธอพูด

อีกสิ่งหนึ่งที่เจ้าของบ้านยืนกรานคืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำ นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ Ivy Zelman กล่าวในการสัมภาษณ์เดือนกรกฎาคมในรายการ Macro Hive Podcast ว่าเจ้าของบ้าน 92% มีอัตราจำนองต่ำกว่า 5% และครึ่งหนึ่งมีอัตราต่ำกว่า 3.5% ผ่านการรีไฟแนนซ์หรือการซื้อแบบทันเวลา

เจ้าของบ้านจำนวนมากจะยอมรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำและสาบานว่าจะไม่ย้ายออกไปไหน

“หากคุณเป็นเจ้าของบ้านที่ต้องผ่อนจำนองด้วยอัตราดอกเบี้ย 2.6% หรือ 2.7% คุณมีแรงจูงใจอะไรในการขายบ้านวันนี้และซื้อบ้านด้วยอัตราดอกเบี้ยจำนองที่สูงขึ้น” Mark Fleming หัวหน้าทีมเศรษฐศาสตร์คนแรกของสหรัฐฯ กล่าวในพอดแคสต์ REconomy “ไม่มาก. คุณถูกผูกมัดด้วยอัตราดอกเบี้ย”

Bill McBride บล็อกเกอร์ด้านธุรกิจกล่าวในจดหมายข่าว Calculated Risk ของเขาว่าปรากฏการณ์นี้ได้เห็นสัญญาณของ "ผู้ขายหยุดงาน" จากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย 25 แห่งในเดือนสิงหาคม McBride พบว่ารายการใหม่ลดลง 10.61 TP3T เมื่อเทียบเป็นรายปี

ความพากเพียรของเจ้าของบ้านส่งผลอย่างมากต่อผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพ: เมื่อเจ้าของบ้านปฏิเสธบ้านของตน จำนวนทรัพย์สินที่พร้อมซื้อก็ลดลง อุปทานที่มีจำกัดอาจทำให้ราคาไม่ลดลงเนื่องจากผู้ซื้อแข่งขันกันเพื่อข้อเสนอที่น้อยนิด

เมื่อคุณเป็นหนี้มากกว่ามูลค่าบ้าน

มีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เกือบ 10 ล้านแห่งนับตั้งแต่ต้นปี 2564 ในยุคที่ราคาเติบโตอย่างรวดเร็ว มูลค่าบ้านที่ลดลงหมายความว่าผู้ซื้อบ้านเมื่อเร็วๆ นี้ ซึ่งมีเงินดาวน์เพียงเล็กน้อยและมีมูลค่าบ้านไม่มากนัก อาจมีหนี้สินมากกว่ามูลค่าบ้าน เรียกว่ากลับหัวกลับหาง หากคุณพบว่าตัวเองอยู่ในสถานการณ์เช่นนี้ คุณมีทางเลือกอยู่บ้าง

เก็บบ้านไว้ ชำระเงินจำนองทั้งหมด และรอให้ราคาเพิ่มขึ้น นี่อาจเป็นตัวเลือกยอดนิยมที่สุด แม้แต่สำหรับครอบครัวที่เติบโตที่บ้าน

หากคุณพลิกบ้าน คุณจะต้องใช้เงินออมของคุณเพื่อชำระยอดเงินกู้ทั้งหมด รวมถึงค่าคอมมิชชั่นอสังหาริมทรัพย์และค่าธรรมเนียมอื่นๆ ด้วย

จะเกิดอะไรขึ้นหากคุณไม่มีเงินสดเพียงพอที่จะชำระเงินจำนอง? คุณสามารถได้รับอนุญาตจากผู้ให้กู้ของคุณในการขายบ้านของคุณโดยขายชอร์ตเซลล์ได้ อย่างไรก็ตาม ผู้ให้กู้สามารถปฏิเสธคำอนุญาตได้หากคุณสามารถจ่ายเงินผ่อนบ้านรายเดือนได้ วิธีนี้จะทำให้คุณต้องเลือกทางเลือกที่ 1 คือ เก็บบ้านเอาไว้และรอจนกว่ามูลค่าบ้านจะมากกว่าที่เป็นหนี้อยู่

ทุนที่กู้ยืมลดลง

สุดท้ายนี้ ยังมีประเด็นเรื่องสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านและวงเงินสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน (HELOC) นี่คือสินเชื่อจำนองลำดับที่สองที่ให้คุณกู้เงินโดยใช้มูลค่าบ้านเป็นหลักประกัน หากต้องการมีสิทธิ์ได้รับทั้งสองอย่าง คุณต้องมีมูลค่าสุทธิเพียงพอ อย่างน้อย 20% หรือ 15% ในบางกรณี

มูลค่าบ้านที่ลดลงอาจทำให้มูลค่าสุทธิของคุณลดลงจนต่ำกว่าเกณฑ์ 15% หรือ 20% จนทำให้คุณไม่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านหรือ HELOC แม้ว่าคุณจะได้รับ HELOC ล่วงหน้า ผู้ให้กู้ก็อาจลดวงเงินสินเชื่อของคุณในภายหลังเพื่อให้สอดคล้องกับมูลค่าบ้านของคุณ

ในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยเฟื่องฟูที่สุดระหว่างการระบาดใหญ่ ซึ่งราคาเพิ่มขึ้นมากกว่า 15% ต่อปี ผู้ซื้อเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่กังวลว่าราคาอสังหาริมทรัพย์อาจจะลดลง ความประมาทเลินเล่ออย่างร่าเริงในการแข่งขันนี้กำลังถูกแทนที่ด้วยความระมัดระวัง ซึ่งนักเศรษฐศาสตร์ด้านอสังหาริมทรัพย์อย่าง Ali Wolff เรียกว่า FOBATT หรือความกลัวในการซื้อของจากคนที่อยู่บนสุด

เรียนรู้เพิ่มเติม:

• รีวิวบัตรอเมริกันเอ็กซ์เพรส Centurion Black
• บัตรเครดิต X1 – ตรวจสอบวิธีการสมัคร
• บัตรเครดิต Destiny – วิธีสั่งซื้อออนไลน์
• รีวิวบัตร Delta Skymiles® Reserve American Express – ดูเพิ่มเติม
• AmEx มุ่งเน้นไปที่ประสบการณ์ของลูกค้าด้วยบัญชีเงินฝากกระแสรายวันใหม่และแอปพลิเคชันที่ออกแบบใหม่
• รางวัลบัตร Discover it® Rewards ดูวิธีการทำงาน