หากคุณมีเงินดาวน์บ้านเพียงเล็กน้อย การกู้เงินแบบพ่วงสามารถช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมจำนองเพิ่มเติมได้ อย่างไรก็ตามสินเชื่อประเภทเหล่านี้ก็มีต้นทุนและข้อเสียในตัวเช่นกัน นี่คือสิ่งที่คุณจำเป็นต้องรู้
สินเชื่ออานม้าคืออะไร?
สินเชื่อแบบพ่วงคือสินเชื่อจำนองลำดับที่สอง ซึ่งโดยปกติแล้วจะเป็นสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านหรือวงเงินสินเชื่อ หรือเรียกอีกอย่างว่า สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านแบบมีหลักประกัน (HELOC) ซึ่งคุณสามารถใช้ควบคู่กับสินเชื่อจำนองของคุณได้
ผู้ซื้อบ้านใช้สินเชื่อแบบพ่วงเพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายค่าประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล ซึ่งโดยปกติจะมีผลบังคับใช้เมื่อเงินดาวน์ของคุณน้อยกว่า 20% ของราคาขายบ้าน PMI ทำหน้าที่เป็นกรมธรรม์ประกันภัยเพื่อคุ้มครองผู้ให้กู้หากคุณผิดนัดชำระเงินหรือผิดนัดชำระเงินทั้งหมด
ข้อตกลงการจำนองแบบพ่วงมักจะเสนอให้สินเชื่อหลักเท่ากับ 80% ของมูลค่าบ้านของคุณ รวมถึงผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านเพื่อครอบคลุมส่วนต่างระหว่างเงินดาวน์ของคุณและ 20% ที่เหลือ
อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อแบบพ่วงมักจะสูงกว่าสินเชื่อจำนองครั้งแรก และอัตราดอกเบี้ยจะผันผวน ซึ่งหมายความว่าจะเพิ่มขึ้นตามระยะเวลา
การให้กู้ยืมแบบพ่วงกลายเป็นที่นิยมในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยเฟื่องฟูในช่วงต้นจนถึงกลางปี 2000 ตัวอย่างเช่น ในปี 2549 ผู้ซื้อบ้านในนิวยอร์กซิตี้ประมาณร้อยละ 30 ใช้บ้านประเภทนี้ ตามรายงานในปี 2550 ของ Furman Center ที่ NYU
พอร์ตสินเชื่อช่วยให้เจ้าของบ้านที่มีศักยภาพสามารถซื้อบ้านที่ต้องการและหลีกเลี่ยง PMI โดยไม่ต้องจ่ายเงินสด 20% หรือมากกว่านั้น แต่ยังทำให้บ้านของพวกเขามีความเสี่ยงต่อการผิดนัดชำระหนี้มากขึ้นด้วย
เมื่อฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศแตกในช่วงปลายทศวรรษปี 2000 เจ้าของบ้านที่มีมูลค่าสุทธิน้อยกว่ามีแนวโน้มที่จะผิดนัดชำระหนี้มากกว่าเจ้าของบ้านที่มีมูลค่าสุทธิมาก
สินเชื่อแบบพ่วงยังคงมีอยู่ แต่พบได้ยาก Jeff Brown ผู้อำนวยการฝ่ายอุตสาหกรรมและผู้ให้สินเชื่อจำนองที่ Axia Home Loans กล่าวว่า "ความนิยมลดลง แต่ผู้ให้สินเชื่อที่เสนอสินเชื่อรองเหล่านี้ก็เข้มงวดมากขึ้นเช่นกัน"
แม้ว่าราคาบ้านจะพุ่งสูงขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ แต่ก็ไม่มีการกลับมาฟื้นตัวมากนัก Ralph DiBugnara ซีอีโอของ Home Qualified แหล่งข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ดิจิทัล กล่าวว่า “ความต้องการเหล่านี้ลดน้อยลงเนื่องจากมีผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยขยายตัวที่กำหนดให้ชำระเงินดาวน์น้อยกว่า 20% และไม่ต้องใช้ PMI”
ประเภทของสินเชื่อพ่วง
คุณสามารถสร้างโครงสร้างสินเชื่อแบบพ่วงได้หลายวิธี ต่อไปนี้คือรายละเอียดของตัวเลือกต่างๆ ตามสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลัก การกู้ร่วม และเงินดาวน์
กู้เงิน 80/10/10 ตัวเลือกนี้คุ้มค่าที่จะพิจารณาสำหรับสินเชื่อแบบดั้งเดิม ซึ่งรวมถึงสินเชื่อหลักที่ครอบคลุม 80% ของราคาขาย สินเชื่อพ่วงที่ครอบคลุม 10% และเงินดาวน์ที่ครอบคลุม 10% ที่เหลือ
เงินกู้ 80/15/5 ตัวเลือกนี้ทำงานเหมือนการกู้เงินแบบ 80-10-10 แต่แทนที่จะฝาก 10% และกู้ยืม 10% ที่เหลือผ่านสินเชื่อแบบพ่วง คุณเพียงแค่ฝาก 5% และชำระส่วนที่เหลือ 15% ด้วยสินเชื่อบ้านหลังที่สอง
เงินกู้ 75/15/10 ตัวเลือกนี้มีให้เลือกเมื่อซื้อคอนโด ซึ่งรวมถึงสินเชื่อค้ำประกัน 15% และเงินดาวน์ 10% สาเหตุหลักก็คืออัตราสินเชื่อจำนองคอนโดมีแนวโน้มสูงขึ้นเมื่ออัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสูงกว่า 75%
เงินกู้ 80/20 แผนดังกล่าวซึ่งได้รับความนิยมในช่วงหลายปีก่อนวิกฤติที่อยู่อาศัยในปี 2550 ไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์เลย คุณเพียงแค่กู้สินเชื่อหลักเพื่อชำระ 80% ของราคาขายและชำระ 20% ที่เหลือด้วยสินเชื่อรอง อย่างไรก็ตาม การจัดการแบบพ่วงหลังแบบนี้ไม่ใช่เรื่องปกติอีกต่อไป
ข้อดีและข้อเสียของการกู้ยืมแบบพ่วง
เมื่อพิจารณาการกู้เงินแบบพ่วง สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจข้อดีและข้อเสีย
ข้อดีของการกู้ยืมแบบพ่วง
มันสามารถช่วยคุณประหยัดเงินได้ PMI อาจทำให้คุณเสียค่าใช้จ่าย 0.3% ถึง 1.5% ของยอดเงินกู้ของคุณในแต่ละปี ดังนั้น หากคุณมีสินเชื่อจำนองมูลค่า $250,000 ดอลลาร์สหรัฐ คุณจะได้รับเบี้ยประกัน PMI มูลค่า $750 ถึง $3,750 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี ซึ่งเทียบเท่ากับการชำระเงินรายเดือนจำนวน $62.50 ถึง $312.50 บวกกับเงินต้นและดอกเบี้ยที่คุณจ่ายให้กับผู้ให้กู้และภาษีทรัพย์สิน
ขึ้นอยู่กับต้นทุนของการจำนองครั้งที่สองของคุณเป็นงวดรายเดือน คุณอาจจะต้องจ่ายน้อยกว่า PMI แต่ DiBugnara บอกว่าทั้งสองวิธีสามารถทำได้อย่างง่ายดาย “สินเชื่อรองบางประเภทสำหรับสินเชื่อพ่วงมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่ามาก” เขากล่าวเสริม “ในกรณีนี้ การชำระเงินมีแนวโน้มที่จะสูงกว่าการชำระเงิน PMI” อย่าลืมคำนวณดูว่าตัวเลือกใดดีที่สุดสำหรับสถานการณ์ของคุณ
คุณสามารถหักดอกเบี้ยจากสินเชื่อทั้งสองรายการได้ IRS อนุญาตให้คุณหักดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายจากการจำนองที่มีคุณสมบัติได้สูงสุด $750,000 (หรือ $375,000 ถ้าคุณแต่งงานแล้วแต่ยื่นแบบภาษีแยกต่างหาก) ซึ่งรวมถึงสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านและสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านโดยใช้หลักประกัน (HELOC) ที่ใช้ในการซื้อ สร้าง หรือปรับปรุงบ้านอย่างมีนัยสำคัญ
การนำเงินออมเหล่านี้มาคำนวณว่าการกู้เงินแบบร่วมจ่ายจะช่วยประหยัดเงินได้หรือไม่ อาจทำให้เรื่องต่างๆ ซับซ้อนขึ้น นอกจากนี้ หากคุณไม่ได้พูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี ก็จะยากที่จะทราบได้แน่ชัดว่าคุณสามารถประหยัดเงินได้เท่าไร หรือจำเป็นต้องแยกรายการหักลดหย่อนและเรียกร้องการหักลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้จำนองหรือไม่
คุณสามารถเก็บ HELOC ไว้สำหรับวัตถุประสงค์อื่นได้ สินเชื่อก่อสร้างคือสินเชื่อเพื่อการติดตั้ง กล่าวคือ คุณจะได้รับเงินกู้เต็มจำนวนเป็นก้อนเดียวและชำระคืนเป็นงวดๆ อย่างไรก็ตาม ด้วย HELOC คุณจะได้รับสินเชื่อหมุนเวียนในระหว่างการถอนเงิน ซึ่งคุณสามารถชำระคืนและกู้ยืมใหม่ได้ในช่วงเวลาหนึ่งเพื่อชำระค่าการปรับปรุงและค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ข้อเสียของการกู้ยืมแบบพ่วง
ต้นทุนการชำระหนี้อาจลดมูลค่าลง นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมการปิดสินเชื่อจำนองครั้งแรกของคุณแล้ว คุณอาจต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการปิดสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือ HELOC ของคุณด้วย อย่างไรก็ตาม ผู้ให้กู้บางรายเสนอผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านโดยมีค่าธรรมเนียมการปิดบัญชีที่ต่ำหรือไม่มีเลย คุณควรหาข้อมูลว่าผู้ให้กู้คิดค่าธรรมเนียมเท่าไร เพื่อที่คุณจะได้นำมาคำนวณได้
แม้ว่าค่าธรรมเนียมการปิดบัญชีจะต่ำ แต่บิลก็อาจไม่เป็นผลเสียกับคุณ และการชำระ PMI อาจกลายเป็นถูกกว่าการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านหลังที่สอง
สิ่งนี้อาจทำให้การรีไฟแนนซ์ยากยิ่งขึ้น หากคุณกู้ยืมเงินแบบพ่วงจากผู้ให้กู้รายอื่นที่ไม่ใช่ผู้เสนอสินเชื่อจำนองอันดับแรกของคุณ (ซึ่งเป็นสถานการณ์ทั่วไป) อาจจะสะดวกกว่าที่จะรีไฟแนนซ์บ้านในภายหลังเพื่อรับเงิน หรือเพื่อลดปัญหาเรื่องอัตราดอกเบี้ย
นั่นเป็นเพราะว่า หากคุณไม่กู้เงินเพื่อรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่มีจำนวนมากเพียงพอที่จะชำระเงินจำนองลำดับที่สองของคุณ ผู้ให้กู้ทั้งสองรายจะต้องตกลงที่จะรีไฟแนนซ์ การโน้มน้าวใจผู้ให้กู้สองรายอาจเป็นเรื่องยาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมูลค่าบ้านของคุณลดลงนับตั้งแต่ที่คุณซื้อมา
ต้นทุนอาจเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา หากสินเชื่อครั้งที่สองที่คุณขอเป็นสินเชื่อ HELOC อัตราปรับเปลี่ยน อย่าคำนวณโดยพิจารณาแค่ต้นทุนปัจจุบันของแต่ละตัวเลือกเท่านั้น
อัตราดอกเบี้ยลอยตัวอาจผันผวนตามอัตราดอกเบี้ยดัชนีตลาด เนื่องจากไม่สามารถคาดเดาได้เลยว่าอัตราดอกเบี้ยตลาดจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร จึงไม่สามารถทราบได้แน่ชัดว่าอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวอาจทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายเท่าใด หากคุณมีงบประมาณจำกัดและไม่สามารถรับมือกับการชำระเงินจำนองที่เพิ่มขึ้นในระยะยาวได้ สินเชื่อแบบอัตราดอกเบี้ยปรับเปลี่ยนได้อาจไม่ใช่ตัวเลือกที่ดี
คุณมีคุณสมบัติในการขอสินเชื่อแบบพ่วงได้อย่างไร?
การขอสินเชื่อแบบพ่วงอาจเป็นเรื่องยาก เนื่องจากผู้ให้กู้สินเชื่อจำนองลำดับที่สองอาจมีข้อกำหนดคุณสมบัติที่แตกต่างกัน แม้ว่ารายละเอียดอาจแตกต่างกันไปตามผู้ให้กู้ แต่เพื่อให้ได้รับการอนุมัติสินเชื่อทั้งสองประเภท โดยทั่วไปแล้วคุณต้องมีสิ่งต่อไปนี้:
- ความน่าเชื่อถือ. โดยปกติแล้วคะแนน FICO ต้องมี 620 ขึ้นไปสำหรับสินเชื่อจำนองหลัก แต่คะแนนขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อจำนองรองสามารถอยู่ที่ 680 ขึ้นไปได้
- อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ ผู้ให้กู้สินเชื่อจำนองต้องการเห็นอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ที่ 43% หรือต่ำกว่า และรวมถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลักและรองด้วย
โปรดทราบว่าการชำระเงินดาวน์น้อยลงมักจะส่งผลให้มีอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
ทางเลือกการกู้ยืมแบบพ่วง
มองหาสินเชื่อที่ไม่มี PMI ผู้ให้กู้บางรายเสนอสินเชื่อแบบดั้งเดิมโดยไม่มี PMI แม้ว่าคุณจะไม่มีเงินดาวน์ 20% ก็ตาม ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้ ซึ่งอาจจำกัดเฉพาะผู้ซื้อบ้านครั้งแรกหรือแผนสำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือคุณอาจต้องตกลงอัตราที่สูงกว่าเล็กน้อย
เช่นเดียวกับการกู้ยืมแบบพ่วง ตรวจสอบตัวเลขให้ดีอีกครั้งเพื่อให้แน่ใจว่าคุณไม่ได้ชำระเงินเกินกว่า PMI ในระยะยาว
จ่ายยอดคงเหลือของคุณโดยเร็ว ผู้ให้กู้สินเชื่อจำนองแบบดั้งเดิมมักจะเพิ่ม PMI ให้กับสินเชื่อของคุณเมื่ออัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าของคุณมากกว่า 80% แต่ท้ายที่สุดแล้วยอดเงินกู้ของคุณควรจะต่ำกว่าเกณฑ์นั้น กฎหมายกำหนดให้ผู้ให้กู้ต้องลบ PMI ออกโดยอัตโนมัติเมื่อ LTV ของคุณถึง 78% ตามสินเชื่อเดิมและมูลค่าบ้าน
หากคุณคาดการณ์ว่าจะมีการสูญเสียครั้งใหญ่หรือกระแสเงินสดเข้ามาเพื่อชำระเงินเพิ่มเติม สิ่งนี้อาจช่วยให้คุณลดยอดเงินกู้ได้เร็วขึ้น และทำให้คุณไปถึงจุดที่ไม่จำเป็นต้องใช้ประกันอีกต่อไป
หากคุณกำลังดิ้นรนเพื่อชำระยอดคงเหลือและคิดว่ามูลค่าบ้านของคุณเพิ่มขึ้นและคุณอยู่ที่ 80% หรือต่ำกว่า คุณสามารถรับการประเมินราคาบ้านได้ หากคุณมีสิทธิ์ คุณสามารถขอให้ผู้ให้กู้ลบ PMI ด้วยตนเองได้
รอจนกว่าคุณจะมีพอ แม้ว่าจะมีหลายวิธีในการซื้อบ้านตอนนี้และหลีกเลี่ยง PMI แต่ทางที่ดีควรจะรอจนกว่าคุณจะมีเงินสดเพียงพอสำหรับเงินดาวน์ 20%
การบันทึก 20% ที่จำเป็นเพื่อหลีกเลี่ยง PMI อาจใช้เวลานานหลายปี แต่ถ้าคุณคิดว่าคุณสามารถประหยัดเงินได้เร็วพอ ก็อาจคุ้มค่ากับการรอคอย
เรียนรู้เพิ่มเติม:
เว็บไซต์ยอดนิยม..โพสต์ที่น่าทึ่ง! แค่ทำงานต่อไป!