ไม่ใช่แค่เรื่องราคาที่อยู่อาศัยที่แพงเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวกับเรื่องความรวดเร็วในการเข้าถึงด้วย ในเวลาเพียง 24 เดือน ราคาบ้านในสหรัฐฯ เพิ่มขึ้นถึง 37% เมื่อเทียบกับการเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 2 ปีที่ระดับ 29% ซึ่งนำไปสู่วิกฤตที่อยู่อาศัยในปี 2008
เมื่อเข้าสู่ฤดูใบไม้ผลิปีนี้ เฟดคิดว่าได้เห็นเพียงพอแล้ว ธนาคารกลางปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็ว โดยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราคงที่ 30 ปี เป็น 6% จาก 3.2% เมื่อต้นปี อัตราที่สูงขึ้นนี้ ซึ่งผู้ซื้อบ้านหลายรายกำหนดไว้ ในที่สุดการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดจากการระบาดก็สิ้นสุดลง สมาคมผู้ให้สินเชื่อจำนองรายงานเมื่อวันพุธว่า จำนวนการยื่นขอสินเชื่อจำนองลดลง 16% เมื่อเทียบเป็นรายปี และขณะนี้เราอยู่ในช่วงกลางของการชะลอตัวอย่างรวดเร็ว
เมื่อการเปลี่ยนแปลงนี้เกิดขึ้น เราจะได้ยินจากเฟดน้อยมาก จนกระทั่งประธาน เจอโรม พาวเวลล์ พูดกับนักข่าวเมื่อวันพุธ
นี่คือสิ่งที่พาวเวลล์กล่าวไว้: "เราเห็นราคา [บ้าน] พุ่งสูงขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตอนนี้มันกำลังเปลี่ยนไป และอัตราดอกเบี้ยก็สูงขึ้น เรารู้ว่าอัตราจำนองพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว คุณจะได้เห็นตลาดที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป เรากำลังเฝ้าดูเขาเพื่อดูว่าจะเกิดอะไรขึ้น มันจะส่งผลกระทบต่อการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยมากเพียงใด ฉันไม่แน่ใจ ผลกระทบต่อราคาบ้านมีมากเพียงใด ตลาดที่ตึงตัวมาก ดังนั้นแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้น แต่ราคาก็มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นต่อไปอีกสักระยะหนึ่ง ดังนั้นจึงเป็นสถานการณ์ที่ซับซ้อนและเรากำลังเฝ้าดูอย่างใกล้ชิด ฉันอยากจะบอกว่าหากคุณเป็นผู้ซื้อบ้าน คุณต้องการที่จะ ผู้ซื้อบ้านหรือคนหนุ่มสาวจำเป็นต้องปรับเทียบใหม่เล็กน้อย เราต้องกลับไปที่จุดที่อุปทานและอุปสงค์บรรจบกันอีกครั้ง อัตราเงินเฟ้อลดลงอีกครั้ง อัตราจำนองลดลงอีกครั้ง”
มีสามสิ่งที่โดดเด่น
พาวเวลล์กล่าวว่าผู้ซื้อบ้าน 'จำเป็นต้องปรับเทียบใหม่'
ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จำนวนข้อเสนอที่ใช้งานอยู่ทั้งหมดเรียกว่า “สินค้าคงคลัง” สินค้าคงคลังรายปีลดลงนับตั้งแต่ปี 2014 เป็นต้นมา สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของครัวเรือน (กล่าวคือ อยู่อาศัยนานขึ้น) การก่อสร้างที่อยู่อาศัยน้อยลงหลังจากวิกฤตการณ์ที่อยู่อาศัยในปี 2008 และกลุ่มคนรุ่นมิลเลนเนียลที่เริ่มซื้อบ้านเป็นครั้งแรก แต่เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดการบูมจากโรคระบาด สินค้าคงคลังก็เริ่มลดลง เมื่อถึงฤดูใบไม้ผลิปี 2021 สินค้าคงคลังจะแตะระดับต่ำสุดในรอบ 40 ปี ทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากการขึ้นราคา
เห็นได้ชัดว่า พาวเวลล์มีความหวังว่าการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อันเนื่องมาจากอัตราจำนองที่เพิ่มขึ้นจะช่วยผลักดันให้สินค้าคงคลังเพิ่มมากขึ้น พาวเวลล์กล่าวว่าสิ่งนี้จะช่วยเหลือผู้ซื้อ เนื่องจากแนวคิดคือเมื่อผู้ซื้อกลับมาซื้ออีกครั้ง พวกเขาจะพบกับตลาดที่เป็นมิตรมากขึ้น สินค้าคงคลังที่มีมากขึ้นจะทำให้ผู้ซื้อมีเวลามากขึ้นในการตัดสินใจ และลดโอกาสที่จะต้องเข้าร่วมในการประมูลแข่งขันกัน
ก่อนที่เฟดจะยกระดับการต่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อ นักวิเคราะห์อาวุโสของ HousingWire โลแกน โมห์ตาชามี เคยสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้นเพื่อกระตุ้นสินค้าคงคลังต่อสาธารณะ สต็อกบ้านในสหรัฐฯ เพิ่มขึ้นเป็น 1.03 ล้านยูนิต ณ เดือนพฤษภาคม ตามข้อมูลของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ แต่เพื่อที่จะกลับสู่ตลาดที่อยู่อาศัย "ปกติ" โมห์ตาชามีกล่าวว่าสินค้าคงคลังจะต้องเพิ่มขึ้นเป็นระหว่าง 15,200 ถึง 1.93 ล้านหน่วยที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม สินค้าคงคลังของประเทศ (ดูแผนภูมิด้านล่าง) กำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยสินค้าคงคลังในตลาดที่อยู่อาศัยในระดับภูมิภาคมากกว่าครึ่งหนึ่งยังคงอยู่ต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาดถึง 50%
“เราจำเป็นต้องมีความสมดุล… ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงไม่แข็งแรงมากนักเนื่องจากสินค้าคงคลังทั้งหมดในสหรัฐฯ ยังอยู่ต่ำกว่า 1.52 ล้านยูนิต” โมห์ตาชามีกล่าว
ราคาบ้านตก? พาวเวลล์ดูเหมือนจะแนะนำว่ามันเป็นไปได้
ประธานเฟด เจอโรม พาวเวลล์ ตั้งสมมติฐานเมื่อวันพุธว่าราคาบ้านจะลดลง โดยกล่าวว่า "เหตุการณ์นี้จะมีผลกระทบต่อราคาบ้านมากเพียงใด ไม่แน่ใจนัก แน่นอนว่าเรากำลังจับตาดูสถานการณ์อย่างใกล้ชิด เมื่อเวลาผ่านไป คุณจะคิดได้ว่า...ยังมีงานที่ยังไม่เสร็จสิ้นอีกมากในตลาดที่อยู่อาศัย" การจัดหาที่อยู่อาศัย เมื่อมีการเปิดใช้งาน…”
จากนั้นเขาก็หันมาพูดว่า “ในขณะที่อุปทานของบ้านพร้อมอยู่กำลังขายออก แต่สต็อกบ้านพร้อมอยู่กลับมีน้อยมาก ต่ำเป็นประวัติการณ์ ตลาดยังคงตึงตัวมาก และแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้น แต่ราคาก็ยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปอีกสักระยะหนึ่ง ดังนั้น สถานการณ์จึงซับซ้อนและเรากำลังเฝ้าติดตามอย่างใกล้ชิด”
ดูเหมือนว่าพาวเวลล์จะกำลังพูดว่าราคาบ้านจะลดลง ไม่ว่าในกรณีใด พาวเวลล์ไม่ตัดความเป็นไปได้ที่ราคาบ้านจะตก สิ่งนี้เป็นสิ่งสำคัญ ในอดีต นอกเหนือจากช่วงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่ และหลังวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในช่วงทศวรรษ 2000 ราคาบ้านแทบจะไม่เคยลดลงทุกปีเลย แต่สถานการณ์ในปัจจุบันอาจนำเราเข้าสู่ช่วงที่ราคาบ้านลดลงได้ สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่า พาวเวลล์ไม่ได้ปิดประตูต่อความเป็นไปได้ที่ราคาบ้านจะตก เขากล่าวว่า “เรากำลังเฝ้าติดตามเรื่องนี้อย่างใกล้ชิด”
เมื่อเดือนที่แล้ว Mark Zandi หัวหน้าทีมเศรษฐศาสตร์ของ Moody's Analytics เปิดเผยกับ Fortune ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มสูงขึ้นได้ผลักดันให้เราเข้าสู่ “การปรับตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์” เต็มรูปแบบ ในระยะสั้น Zandi คาดว่าการเติบโตของราคาบ้านปีต่อปีจะชะลอตัวลงเหลือ 0% จาก 20.6% เขาคาดหวังว่าราคาจะลดลงระหว่าง 5% และ 10% ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ “ประเมินค่าสูงเกินจริง” อย่างชัดเจน ในกรณีที่เกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย Moody's Analytics คาดว่าราคาบ้านในสหรัฐฯ จะลดลง 5% ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยที่ถูก "ประเมินค่าสูงเกินจริง" อย่างรุนแรงจะลดลง 15% เหลือ 20% (Moody's Analytics ระบุถึง "มูลค่าสูงเกินไป" โดยการเปรียบเทียบราคาบ้านตามภูมิภาคกับปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจในท้องถิ่น เช่น รายได้ครัวเรือน ซึ่งได้รับการสนับสนุนมาโดยตลอด)
ทำไมราคาบ้านถึงลดลงได้ง่ายขนาดนั้น? ประการแรกคือราคาบ้านเบี่ยงเบนไปจากปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจ ทฤษฎีเศรษฐศาสตร์ขั้นพื้นฐานสอนว่าการเติบโตของราคาบ้านและการเติบโตของรายได้มีความเกี่ยวพันกัน และไม่มีสิ่งใดเหนือกว่าอีกฝ่ายในระยะยาว อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มสูงขึ้นจะยิ่งทำให้วิกฤตความสามารถในการซื้อบ้านแย่ลงไปอีก ในความเป็นจริง การชำระเงินจำนองใหม่โดยทั่วไปเพิ่มขึ้น 52% ในช่วงหกเดือนที่ผ่านมา ตามข้อมูลของบริษัทวิจัยอสังหาริมทรัพย์ Zonda
อย่างไรก็ตามราคาทรัพย์สินอาจลดลง แต่สินค้าคงคลังอาจจะต้องสะสมเพิ่มเพื่อให้เป็นรูปธรรม Mohtashami กล่าวว่า เมื่อสินค้าคงคลังของสหรัฐฯ พุ่งสูงเกิน 2 ล้านยูนิต ราคาบ้านทั่วประเทศก็มีแนวโน้มที่จะลดลงเมื่อเทียบเป็นรายปี
ราล์ฟ แมคลาฟลิน หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จากบริษัท Kukun ซึ่งเป็นบริษัทวิเคราะห์และข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หาก "การคุมเข้มทางการเงินมากเกินไป" ของธนาคารกลางสหรัฐฯ ทำให้เกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย สินค้าคงคลังอาจไปถึงระดับที่ทำให้ราคาบ้านลดลงได้
McLaughlin กล่าวกับ Fortune ว่า "มีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้นว่าเรากำลังเข้าใกล้จุดเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนในตลาด"
พาวเวลล์กล่าวโดยเฉพาะว่าเขาต้องการให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง
ธนาคารกลางปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อหยุดยั้งการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์จากการระบาดใหญ่และควบคุมภาวะเงินเฟ้อที่พุ่งสูง เมื่อเฟดสามารถควบคุมเงินเฟ้อได้อีกครั้ง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยอาจปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย
นั่นหมายความว่าผู้ซื้อบ้านที่ต้องการลดอัตราดอกเบี้ยจำนองอาจต้องรอสักระยะหนึ่ง ดัชนีราคาผู้บริโภคอยู่ที่ 8.6% สัปดาห์ที่แล้ว เฟดจะไม่ยอมแพ้ในการต่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อจนกว่าดัชนี CPI จะกลับมาอยู่ที่ 2% เมื่อวันพฤหัสบดี เฟดชี้ให้เห็นชัดเจนว่าการต่อสู้อาจดำเนินต่อไปจนถึงปี 2024
เรียนรู้เพิ่มเติม:
-
-
-
-
รีวิวบัตร Delta Skymiles® Reserve American Express – ดูเพิ่มเติม
-
AmEx มุ่งเน้นไปที่ประสบการณ์ของลูกค้าด้วยบัญชีเงินฝากกระแสรายวันใหม่และแอปพลิเคชันที่ออกแบบใหม่
-
