แม้ว่าเฟดจะไม่ได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยจำนองโดยตรง แต่ก็มีอิทธิพลอยู่บ้าง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองถูกกำหนดโดยปัจจัยทางเศรษฐกิจ เช่น อัตราเงินเฟ้อ ความแข็งแกร่งของตลาดงาน แนวโน้มเศรษฐกิจ และนโยบายการเงินของธนาคารกลางสหรัฐ ซึ่งกำหนดโดยคณะกรรมการตลาดเปิดของรัฐบาลกลาง
เฟดพยายามอย่างหนักในการควบคุมอัตราเงินเฟ้อในปี 2565 แต่เป็นการต่อสู้ที่ยากลำบาก เฟดได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย 4 ครั้งแล้ว ในขณะที่อัตราเงินเฟ้ออยู่เหนือ 8% ผู้เชี่ยวชาญคาดหวังว่าจะมีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกครั้งในการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงินของธนาคารกลางสหรัฐฯ ครั้งต่อไปตามกำหนดในวันพุธ เรื่องนี้จะทำให้เกิดกระแสในทุกมุมของเศรษฐกิจสหรัฐฯ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัย
อ่านต่อเพื่อเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับความสัมพันธ์ระหว่างธนาคารกลางสหรัฐ อัตราดอกเบี้ยจำนอง และตลาดที่อยู่อาศัย
เฟดมีบทบาทอย่างไร?
ธนาคารกลางสหรัฐก่อตั้งขึ้นเมื่อปี พ.ศ. 2456 ประกอบด้วยธนาคารกลางสหรัฐในระดับภูมิภาค 12 แห่งและสาขา 24 แห่ง และบริหารงานโดยคณะกรรมการผู้ว่าการ ซึ่งทั้งหมดเป็นสมาชิกที่มีสิทธิออกเสียงในคณะกรรมการกำหนดนโยบายของธนาคารกลางสหรัฐ หรือ FOMC
FOMC มีหน้าที่รับผิดชอบในการกำหนดนโยบายการเงินโดยรวมเพื่อรักษาเสถียรภาพของเศรษฐกิจและการเติบโต วิธีการนี้ทำได้โดยการกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินทุนของรัฐบาลกลาง ซึ่งเป็นอัตราอ้างอิงที่ธนาคารใช้ในการกู้ยืมและให้ยืมเงิน เมื่อเฟดขึ้นอัตราดอกเบี้ย ธนาคารมักจะโอนการปรับขึ้นนี้ให้กับผู้บริโภค ส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมโดยรวมของสหรัฐฯ สูงขึ้น เรื่องนี้ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพ
เกร็ก แม็คไบรด์ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงินกล่าวว่า "เฟดยังคงดำเนินการอย่างแข็งขันในการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อต่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อ และที่สำคัญกว่านั้นก็คือ ขณะนี้เฟดกำลังลดการถือครองพันธบัตรและสินเชื่อที่อยู่อาศัยในอัตราสองเท่าของอัตราในช่วงสามเดือนที่ผ่านมา" พันธบัตรที่ได้รับการสนับสนุนโดยเงินกู้” Bankrate ซึ่งเป็นเว็บไซต์ในเครือของ CNET “ปัจจัยทั้งสองนี้ชี้ให้เห็นถึงการปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยต่อไปอย่างน้อยจนกว่าอัตราเงินเฟ้อจะชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ” เขากล่าวเสริม
ปัจจัยที่มีผลต่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้
ปัจจัยมหภาค
อัตราดอกเบี้ยเงินจำนองอยู่ที่ระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2551 ที่สูงกว่า 6% เนื่องมาจากนโยบายของธนาคารกลางสหรัฐ สภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป อัตราเงินเฟ้อที่ต่อเนื่อง และตลาดงานที่แข็งแกร่ง หากเฟดขึ้นอัตราดอกเบี้ย ไม่ได้หมายความว่าอัตราดอกเบี้ยเงินจำนองจะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย เนื่องจากตลาดเงินจำนองอาจกำหนดราคาการขึ้นที่คาดว่าจะเกิดขึ้นไว้แล้ว “อัตราดอกเบี้ยเงินจำนองจะไม่เปลี่ยนแปลงอันเป็นผลจากการขึ้นอัตราดอกเบี้ยครั้งนี้ แต่จะตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดว่าจะเกิดขึ้นกับอัตราเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย และสุขภาพของเศรษฐกิจ” แม็คไบรด์กล่าว
อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าตั้งแต่ต้นปีมาอยู่ที่ประมาณ 6% สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีที่ $500,000 อัตรา 6.5% เท่ากับเงินผ่อนรายเดือนประมาณ $2,900 3.5% และ $2,200 ผ่อนรายเดือน
ปัจจัยจุลภาค
แต่ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่สามารถส่งผลกระทบต่ออัตราจำนองได้ เมื่อปริมาณสินเชื่อชะลอตัว ผู้ให้กู้จะลดอัตราดอกเบี้ยและผ่อนปรนความต้องการในการกู้ยืม ผู้กู้ที่มีเครดิตเรตติ้งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยอาจมีแนวโน้มที่จะได้รับสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง
เมื่อพูดถึงวิธีการที่ธนาคารตัดสินใจในการให้สินเชื่อ ปัจจัยมหภาคเป็นเพียงส่วนหนึ่งของสมการเท่านั้น ยังมีปัจจัยเฉพาะเจาะจงอีกไม่กี่ประการที่กำหนดอัตราจำนองของคุณ ซึ่งรวมถึง:
- ของคุณ คะแนนเครดิต
- ที่ตั้งบ้าน
- ราคาบ้าน
- ของคุณ เงินดาวน์
- การ จำนวนเงินกู้
- การ ประเภทและระยะเวลาการกู้ยืม
- ประเภทของ อัตราดอกเบี้ย
การตัดสินใจของเฟดส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองอย่างไร
แม้ว่าเฟดจะไม่ได้กำหนดอัตราจำนองโดยตรง แต่การตัดสินใจเกี่ยวกับอัตราเงินทุนของรัฐบาลกลางจะส่งผลต่ออัตราจำนองและตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมในที่สุด เทย์เลอร์ มาร์ รองหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ที่บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ Redfin กล่าวว่า "โดยปกติแล้ว เมื่อเฟดปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินทุนของรัฐบาลกลาง จะทำให้อัตราดอกเบี้ยอื่นๆ ในระบบเศรษฐกิจ เช่น อัตราจำนอง ก็ปรับขึ้นตามไปด้วย"
เมื่อเฟดเพิ่มต้นทุนการกู้ยืม คนก็จะกู้ยืมน้อยลง ส่งผลให้ความต้องการสินค้าและบริการรวมถึงบ้านลดลง ดังนั้นมีข้อดีสำหรับผู้ซื้อบ้านบางราย
สิ่งที่ต้องพิจารณาเมื่อซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัย
แต่อัตราดอกเบี้ยจำนองที่สูงขึ้นจะสร้างความเครียดให้กับผู้กู้จำนวนมาก “อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองที่เพิ่มขึ้นนับตั้งแต่ต้นปีส่งผลให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นร้อยละ 28 นอกเหนือจากราคาที่พุ่งสูงอย่างน่าตกใจในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา” แม็กไบรด์กล่าว
แม้ว่าจะเป็นเรื่องที่น่าดึงดูดใจที่จะรอให้อัตราจำนองสูงขึ้นขณะพูดถึงภาวะเศรษฐกิจถดถอย แต่การจับจังหวะตลาดและรอให้อัตราจำนองหรือราคาบ้านลดลงก็มีความเสี่ยงเช่นกัน แม้ว่าราคาบ้านจะลดลงตามที่คาดไว้และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะเพิ่มขึ้น แต่คุณอาจต้องจ่ายเงินจำนองรายเดือนที่สูงขึ้น แม้ว่าคุณจะได้ข้อเสนอที่ดีสำหรับบ้านก็ตาม
“อัตราที่สูงขึ้นหมายความว่าผู้ซื้อไม่สามารถซื้อได้อีกต่อไป” มาร์กล่าว
ไม่ว่าเศรษฐกิจจะเกิดอะไรขึ้น สิ่งสำคัญที่สุดที่ต้องพิจารณาเมื่อซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยคือการตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณสามารถจ่ายเงินงวดรายเดือนได้ เมื่อต้องตัดสินใจทางการเงินที่สำคัญ เช่น ซื้อบ้านหลังแรก สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการรักษาชีวิตทางการเงินให้ดี ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณจะเปรียบเทียบราคาและเปรียบเทียบผู้ให้สินเชื่อจำนองเสมอเพื่อให้แน่ใจว่าคุณจะได้รับอัตราและเงื่อนไขที่ดีที่สุด
อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นส่งผลต่อสินทรัพย์ของคุณอย่างไร
หากคุณเป็นเจ้าของบ้านอยู่แล้ว คุณจะไม่ได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ผันผวนมากเท่ากับผู้กู้ที่ยื่นขอสินเชื่อจำนองใหม่ แต่สิ่งเหล่านี้สามารถส่งผลกระทบต่อมูลค่าสุทธิของบ้านของคุณได้ สิ่งที่น่ากังวลใจมากที่สุดสำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องการสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านและสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน (HELOC) ก็คืออัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำ ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงอีกประเภทหนึ่งที่ธนาคารใช้ในการปล่อยกู้
ด้วยอัตราจำนองที่สูงกว่า 6% สำหรับเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ที่ได้รับอัตราจำนองที่ลดลงอยู่แล้วระหว่างการแพร่ระบาด การจ่ายเงินเพื่อการรีไฟแนนซ์จึงไม่สมเหตุสมผลทางการเงิน ในสภาพแวดล้อมที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้น สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านและ HELOC อาจเป็นทางเลือกในการจัดหาเงินทุนที่ดี คุณสามารถกู้ยืมเงินโดยใช้บ้านเป็นหลักประกันได้ในอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำ และสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ ดังนั้นคุณจึงไม่ต้องกังวลกับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยครั้งต่อไปจากธนาคารกลางสหรัฐ
ในฐานะเจ้าของบ้าน โปรดทราบว่าถึงแม้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองอาจไม่ส่งผลโดยตรงต่อคุณ แต่อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นอาจจำกัดจำนวนผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพในตลาดท้องถิ่นของคุณ หากคุณกำลังพยายามขายบ้านของคุณ McBride เตือน
ผลลัพธ์สุดท้าย
เมื่อเฟดปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง ก็จะผลักดันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองให้สูงขึ้นโดยทางอ้อม อัตราดอกเบี้ยเงินจำนองเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าตั้งแต่ต้นปีเป็นมากกว่า 6% อัตราดอกเบี้ยจำนองที่สูงขึ้นทำให้การซื้อบ้านมีราคาแพงขึ้น ดังนั้นเมื่อคุณกำลังมองหาสินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่าลืมเปรียบเทียบอัตราและเงื่อนไขที่ธนาคารและผู้ให้กู้เสนอให้กับคุณ ยิ่งคุณสัมภาษณ์ผู้ให้กู้มากเท่าไร โอกาสที่คุณจะได้รับอัตราจำนองที่ต่ำลงก็ยิ่งมากขึ้น โดยเฉพาะในสภาพแวดล้อมที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นในปัจจุบัน
เรียนรู้เพิ่มเติม:
- รีวิวบัตรอเมริกันเอ็กซ์เพรส Centurion Black
- บัตรเครดิต X1 – ตรวจสอบวิธีการสมัคร
- บัตรเครดิต Destiny – วิธีสั่งซื้อออนไลน์
- รีวิวบัตร Delta Skymiles® Reserve American Express – ดูเพิ่มเติม
- AmEx มุ่งเน้นไปที่ประสบการณ์ของลูกค้าด้วยบัญชีเงินฝากกระแสรายวันใหม่และแอปพลิเคชันที่ออกแบบใหม่
- รางวัลบัตร Discover it® Rewards ดูวิธีการทำงาน
