หากคุณดูทีวี คุณอาจเคยเห็นเสียงที่คุ้นเคยอย่างนักแสดง Tom Selleck ที่โน้มน้าวการจำนองย้อนกลับว่าเป็นเครื่องมืออันล้ำค่าสำหรับผู้เกษียณอายุ อย่างไรก็ตาม ผลิตภัณฑ์ทางการเงินทุกชนิดมีสองด้าน ดังนั้นควรชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียของการจำนองย้อนกลับอย่างรอบคอบ
การจำนองย้อนกลับคืออะไร?
สินเชื่อย้อนกลับช่วยให้เจ้าของบ้านที่อายุ 62 ปีขึ้นไปสามารถเปลี่ยนทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินสดเพื่อการบริโภคได้
การจำนองย้อนกลับส่วนใหญ่ได้รับการประกันโดย Federal Housing Administration (FHA) ซึ่งหมายความว่าหากผู้กู้ผิดนัดชำระหนี้ จะมีการชำระคืนโดยใช้เงินสำรองของ FHA
รัฐบาลอ้างถึงการจำนองย้อนกลับว่า "HECM" หรือการจำนองการแปลงส่วนของบ้าน และผู้กู้จะต้องชำระเบี้ยประกันล่วงหน้าและเบี้ยประกันภัยรายปี 0.5% ของเงินกู้คงค้างเพื่อเข้าร่วม เบี้ยประกันภัยเหล่านี้ใช้เพื่อเป็นทุนสำรองของ FHA
นอกเหนือจากการจำนองย้อนกลับที่รับประกันโดย FHA แล้ว ยังมีอีกสองประเภท:
- การจำนองย้อนกลับที่เป็นกรรมสิทธิ์ - มีให้บริการผ่านผู้ให้กู้เอกชนและไม่อยู่ภายใต้วงเงินเครดิตของ FHA
- การจำนองย้อนกลับเพื่อวัตถุประสงค์เดียว - สิ่งเหล่านี้พบได้น้อยกว่าและเงินที่คุณได้รับจากการจำนองอย่างใดอย่างหนึ่งเหล่านี้สามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะประการเดียวเท่านั้น เช่น B. ปรับปรุงบ้านบางส่วนหรือชำระภาษีทรัพย์สิน คุณจะพบตัวเลือกเหล่านี้ได้จากหน่วยงานของรัฐและองค์กรไม่แสวงผลกำไรบางแห่งและในท้องถิ่น
การจำนองย้อนกลับทำงานอย่างไร?
การจำนองย้อนกลับช่วยให้คุณได้รับเงินโดยไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายทันที
ลองพิจารณาคณิตศาสตร์นี้: ในการจำนองแบบดั้งเดิม ถ้าคุณกู้ยืม $100,000 ด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่ 3.4% เป็นเวลา 30 ปี เงินผ่อนรายเดือนของคุณ (เงินต้นและดอกเบี้ย) จะเท่ากับ $443.48 หากคุณกู้ยืม $100,000 ผ่านการจำนองย้อนกลับ คุณจะจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนเป็นศูนย์
ดีเกินจริงใช่ไหม? โอเค งั้นก็ได้ คุณจะยังติดหนี้อยู่ คุณไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินคืนจนกว่าคุณจะขายบ้าน ย้ายออก หรือเสียชีวิต หากรายการหลังเป็นจุดสิ้นสุดของการจำนองย้อนกลับของคุณ ภาระในการชำระเงินจะตกอยู่กับคู่สมรสหรือทายาทของคุณ ซึ่งอาจต้องขายบ้าน
ในตัวอย่างสินเชื่อ $100,000 ของเรา ผู้กู้จะต้องชำระเงินประมาณ $443 ต่อเดือน จากจำนวนนั้นมีการชำระประมาณ $160 ในเดือนแรกเพื่อลดยอดเงินกู้ ส่วนที่เหลือ (ประมาณ $283) เป็นดอกเบี้ย หรือค่าธรรมเนียมการกู้ยืมที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บจากคุณ แผนการชำระเงินจะดำเนินต่อไปเป็นรายเดือน โดยมีการชำระเงินต้นเพิ่มขึ้นและดอกเบี้ยลดลงตามลำดับ จนกว่าระยะเวลาเงินกู้จะสิ้นสุดลง
สินเชื่อจำนองย้อนกลับจะช่วยย้อนกลับกระบวนการนี้ แทนที่จะจ่ายเป็นรายเดือน คุณไม่ต้องจ่ายอะไรเลย อย่างไรก็ตาม นั่นไม่ได้หมายความว่าการกู้ยืมจะไม่มีค่าใช้จ่าย ต้นทุนของดอกเบี้ยจะถูกเพิ่มเข้ากับยอดคงเหลือจำนอง ดังนั้นยอดคงเหลือจะเพิ่มขึ้นในเดือนที่สอง เนื่องจากยอดเงินกู้คงเหลือขณะนี้เพิ่มขึ้นเล็กน้อยและต้นทุนดอกเบี้ยก็สูงขึ้นเล็กน้อย กระบวนการนี้จึงดำเนินต่อไปจนกว่าจะชำระเงินกู้คืนเสร็จสิ้น โดยปกติแล้วการชำระเงินคืนนี้จะดำเนินการภายในหนึ่งปีนับจากการย้ายออกหรือเสียชีวิต
ข้อดีของการจำนองย้อนกลับ
คุณสามารถจัดการการใช้จ่ายเพื่อการเกษียณได้ดีขึ้น
ผู้สูงอายุจำนวนมากมีรายได้ลดลงอย่างมากหลังเกษียณอายุ และการชำระคืนรายเดือนอาจเป็นค่าใช้จ่ายที่ใหญ่ที่สุด การจำนองย้อนกลับช่วยให้คุณสามารถเสริมรายได้ที่ลดลงและชำระค่าใช้จ่ายต่อไปได้
คุณไม่จำเป็นต้องย้าย
แทนที่จะมองหาบ้านใหม่ที่ราคาไม่แพง สินเชื่อย้อนกลับจะช่วยให้คุณเกษียณอายุได้ที่บ้าน (และอาจจะอยู่ใกล้เพื่อนและครอบครัวได้) แม้ว่าการจำนองย้อนกลับจะมีต้นทุน แต่การจำนองย้อนกลับอาจมีราคาถูกกว่าการย้ายและซื้อบ้านใหม่หรือเช่าสถานที่ใหม่
คุณไม่จำเป็นต้องเสียภาษีจากรายได้ของคุณ
รายได้ที่คุณได้รับจากการจำนองย้อนกลับจะไม่ถูกหักภาษี เนื่องจากกรมสรรพากร (IRS) ถือว่าเงินดังกล่าว “ได้รับจากเงินกู้” อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบด้านภาษีอาจมีความซับซ้อน ดังนั้น โปรดปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีก่อนที่จะทำการจำนองย้อนกลับ
คุณได้รับความคุ้มครองหากยอดคงเหลือเกินมูลค่าบ้านของคุณ
เมื่อยอดเงินคงเหลือของสินเชื่อย้อนกลับเพิ่มขึ้น ก็เป็นไปได้ที่จะเกินมูลค่าตลาดยุติธรรมของทรัพย์สินในระยะยาว อย่างไรก็ตาม จำนวนหนี้ที่ต้องชำระคืนจะไม่เกินมูลค่าของทรัพย์สิน เนื่องจากสินเชื่อย้อนกลับเป็นตัวอย่างของการจัดหาเงินทุนแบบไม่มีการเรียกร้องคืน เป็นผลให้ผู้ให้กู้จำนองไม่สามารถเรียกร้องใดๆ ต่อทรัพย์สินอื่นหรือทายาทของคุณในสถานการณ์นี้ได้
ทายาทของคุณมีทางเลือก
การจำนองย้อนกลับช่วยให้ผู้ยืมสามารถชำระคืนก่อนกำหนดได้ แต่มักจะสิ้นสุดเมื่อผู้ยืมย้าย ขายบ้าน หรือเสียชีวิต ในกรณีภาคทัณฑ์ ทายาทมีทางเลือกหลายทาง: พวกเขาสามารถขายทรัพย์สินเพื่อชำระหนี้และนำส่วนของผู้ถือหุ้นที่สูงกว่ายอดเงินกู้; ถ้าทรัพย์สินมีค่าเพียงพอก็เก็บบ้านไว้และรีไฟแนนซ์ยอดจำนองย้อนกลับได้ หรือถ้าหนี้เกินมูลค่าทรัพย์สิน ทายาทก็สามารถชำระหนี้ได้โดยคืนทรัพย์สินให้ผู้ให้กู้ ผู้ให้กู้สามารถยื่นคำร้องต่อบริษัทประกันภัย (FHA เกือบทั้งหมด) สำหรับยอดค้างชำระได้
ข้อเสียของการจำนองย้อนกลับ
คุณต้องจ่ายเงินสำหรับมัน
ค่าใช้จ่ายของสินเชื่อย้อนกลับได้แก่ ค่าธรรมเนียมผู้ให้กู้ (ค่าธรรมเนียมเริ่มต้นสูงถึง 1,400 ดอลลาร์ ขึ้นอยู่กับขนาดสินเชื่อของคุณ) ประกัน FHA และค่าธรรมเนียมการปิดบัญชี ต้นทุนเหล่านี้สามารถเพิ่มลงในยอดเงินกู้ได้ อย่างไรก็ตาม นี่หมายความว่าผู้กู้จะมีหนี้เพิ่มขึ้นและเงินทุนลดลง คุณจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมบริการรายเดือนอันน่ารังเกียจ ซึ่งอาจเพิ่มขึ้นได้ถึง $35 หากอัตราดอกเบี้ยของคุณมีการปรับรายเดือน
คุณไม่สามารถหักดอกเบี้ยจากภาษีของคุณได้จนกว่าคุณจะชำระคืนเงินกู้
คุณอาจมีดอกเบี้ยจำนองที่ถูกหักภาษีเมื่อคุณชำระเงินจำนองของคุณ แต่คุณไม่สามารถหักดอกเบี้ยจากจำนองย้อนกลับได้ในแต่ละปี คุณจะได้รับสิทธิประโยชน์นี้ก็ต่อเมื่อคุณชำระเงินกู้จริงเท่านั้น
คุณจะไม่ได้รับมากขนาดนั้นด้วยตัวเลือกราคาคงที่
HECM มีโครงสร้างที่จัดให้มีทางเลือกในการจัดหาเงินทุนทั้งแบบอัตราลอยตัวและอัตราคงที่ อย่างไรก็ตาม หากคุณต้องการเงินทุนที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ คุณจะได้รับเงินทุนน้อยกว่าสินเชื่อย้อนกลับที่มีอัตราดอกเบี้ยปรับเปลี่ยนได้
คุณอาจละเมิดข้อกำหนดของโปรแกรมอื่น ๆ โดยไม่ได้ตั้งใจ
กล่าวโดยสรุป การจำนองย้อนกลับอาจทำให้คุณละเมิดขีดจำกัดสินทรัพย์ของโปรแกรม Medicaid และเสริมความปลอดภัย (SSI) มันซับซ้อน ดังนั้นควรปรึกษาทนายความด้านสิทธิผู้สูงอายุหรือคลินิกกฎหมายก่อนที่จะมองหาโครงการจำนองแบบย้อนกลับ
บ้านของคุณอาจถูกยึดสังหาริมทรัพย์
เนื่องจากการจำนองย้อนกลับไม่ต้องชำระเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือน การยึดทรัพย์จึงดูเหมือนเป็นไปไม่ได้ มันไม่ใช่แบบนี้นะ. หากผู้สูงอายุไม่จ่ายภาษีทรัพย์สิน ไม่มีประกันบ้าน หรือไม่จ่ายค่าธรรมเนียม HOA บ้านของพวกเขาอาจถูกยึดทรัพย์ได้
ใครคือผู้สมัครที่ดีในการจำนองย้อนกลับ?
การจำนองแบบย้อนกลับเป็นความคิดที่ดีจริง ๆ หรือไม่เมื่อพิจารณาถึงความซับซ้อนและความเสี่ยงที่อาจเป็นอันตรายต่อบ้าน? สำหรับเจ้าของบ้านบางคน คำตอบอาจเป็นใช่:
- หากคุณวางแผนอยู่บ้านในระยะยาว เนื่องจากคุณจะต้องจ่ายค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการปิดบัญชีผ่านการจำนองย้อนกลับ คุณจึงจำเป็นต้องอยู่บ้านนานพอที่จะคุ้มกับค่าใช้จ่ายดังกล่าว ดังนั้นหากคุณอายุ 62 ปี มีประวัติการมีอายุยืนยาว และเชื่อว่าที่อยู่ปัจจุบันของคุณคือบ้านตลอดไปของคุณ สินเชื่อย้อนกลับอาจเป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผล นอกจากนี้หากคุณอาศัยอยู่ในตลาดที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว (ซึ่งดูเหมือนว่าจะเป็นกรณีเดียวกันในหลายพื้นที่ของประเทศในขณะนี้) ทรัพย์สินของคุณอาจมีมูลค่าเพิ่มมากขึ้นหากคุณหรือทายาทของคุณชำระเงินกู้คืน
- เมื่อคุณต้องการเงินเพิ่มเพื่อใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน – หากคุณกำลังดิ้นรนเพื่อจัดการกับค่าใช้จ่ายหลังเกษียณอายุ สินเชื่อย้อนกลับจะช่วยเตรียมเงินสดให้คุณสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านั้นได้
ใครคือผู้สมัครที่ไม่ดีสำหรับการจำนองย้อนกลับ?
มีสัญญาณมากมายที่บ่งชี้ว่าการจำนองย้อนกลับไม่ใช่ทางเลือกที่ดี:
- หากคุณมีแผนจะย้ายบ้าน โปรดจำไว้ว่าคุณต้องมีระยะเวลาในการย้ายที่ยาวนานเพื่อให้คุ้มค่าที่จะจ่ายค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการย้ายบ้าน เช่น ค่าธรรมเนียมจำนอง ค่าประกัน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ดังนั้นหากคุณคิดว่าคุณอาจจะต้องย้ายไปยังสถานที่ใหม่หรือย้ายไปสถานที่ที่เล็กกว่าในเร็วๆ นี้ ควรหลีกเลี่ยงการกู้สินเชื่อแบบย้อนกลับ
- หากคุณจำเป็นต้องย้ายเพราะเหตุผลด้านสุขภาพ สินเชื่อย้อนกลับจะต้องให้คุณอาศัยอยู่ที่บ้าน ซึ่งหมายความว่าการย้ายไปที่บ้านพักคนชราหรือสถานที่ช่วยเหลือผู้สูงอายุบางแห่งอาจทำให้คุณต้องชำระเงินกู้ของคุณ หากคุณกังวลเกี่ยวกับสุขภาพของคุณอยู่เสมอ การหลีกเลี่ยงการกู้สินเชื่อย้อนกลับก็อาจเป็นทางเลือกที่ดี
- หากคุณกำลังดิ้นรนในการจ่ายค่าใช้จ่ายอื่นๆ ของบ้านของคุณ ส่วนประกอบที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งของสินเชื่อย้อนกลับคือความสามารถในการจ่ายภาษีทรัพย์สินและประกันภัยเจ้าของบ้าน หากคุณกำลังดิ้นรนหาเงินมาจ่ายค่าใช้จ่ายพื้นฐานเหล่านี้ การเพิ่มหนี้ของคุณก็ไม่ควรเกิดขึ้น
ต่อไปนี้เป็นวิธีขอสินเชื่อจำนองย้อนกลับหากเหมาะกับคุณ
หากคุณได้ชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียทั้งหมดแล้ว และคิดว่าการจำนองแบบย้อนกลับนั้นดีสำหรับคุณ ต่อไปนี้คือวิธีดำเนินการ:
- ดูว่าคุณมีคุณสมบัติหรือไม่ หากต้องการขอสินเชื่อจำนองย้อนกลับ คุณต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดสำคัญบางประการ: คุณต้องมีอายุอย่างน้อย 62 ปี อาศัยอยู่ในบ้านของคุณเอง และมีทรัพย์สินจำนวนมาก (โดยปกติอย่างน้อย 50%)
- พบกับที่ปรึกษาทางการเงินที่ HUD อนุมัติ เนื่องจากการจำนองย้อนกลับมีความซับซ้อนมาก คุณจะต้องพบกับผู้เชี่ยวชาญที่สามารถแนะนำทางเลือกทั้งหมดของคุณได้
- เปรียบเทียบผู้ให้กู้หลายราย ผู้ให้กู้แต่ละรายมีความแตกต่างกันและเรียกเก็บค่าธรรมเนียมต่างกัน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้ตรวจสอบตัวเลือกต่างๆ เพื่อค้นหาค่าใช้จ่ายในการเข้าและชำระบัญชีที่ต่ำที่สุด รวมถึงอัตราที่แข่งขันได้มากที่สุด
- ปรึกษาเรื่องนี้กับทายาทของคุณ หากคุณวางแผนที่จะฝากทรัพย์สินของคุณให้กับใครก็ตามในครัวเรือนของคุณ คุณควรหารือเกี่ยวกับแผนการจำนองย้อนกลับกับพวกเขา ให้แน่ใจว่าพวกเขาเข้าใจความหมายและสิ่งที่ควรทำเมื่อคุณตาย
บรรทัดล่าง: คุณควรได้รับการจำนองย้อนกลับหรือไม่?
สินเชื่อจำนองย้อนกลับไม่ได้รับชื่อเสียงที่ดีนักเนื่องมาจากมีการหลอกลวงต่อผู้สูงอายุที่ไม่สงสัย แม้แต่บริษัทที่มีชื่อเสียงยังพยายามทำการตลาดที่ไม่ซื่อสัตย์เพื่อหลอกลวงเจ้าของบ้านให้ทำการขอสินเชื่อย้อนกลับ เมื่อเร็วๆ นี้ สำนักงานคุ้มครองทางการเงินผู้บริโภคได้ยื่นฟ้องกลุ่มที่ปรึกษาที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของสหรัฐฯ ในข้อหาทำการตลาดฉ้อโกง (American Advisors Group) และกำหนดค่าปรับสินเชื่อย้อนกลับเป็นเงิน $1.1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
กฎง่ายๆ คือ ต้องระมัดระวังอย่างยิ่งในการไม่ให้บ้านของคุณตกอยู่ในอันตราย
อย่างไรก็ตาม มีสองเหตุผลหลักที่ผู้สูงอายุอาจพิจารณาตัวเลือกสินเชื่อย้อนกลับในปัจจุบัน:
- มูลค่าสุทธิของบ้านเพิ่มขึ้น – เนื่องจากมูลค่าบ้านเพิ่มขึ้นในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา มูลค่าสุทธิของบ้านก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย ระหว่างไตรมาสที่ 3 ปี 2020 ถึงไตรมาสที่ 3 ปี 2021 เจ้าของบ้านชาวอเมริกันโดยเฉลี่ยได้รับเงินทุนสุทธิมากกว่า $56,000 ตามข้อมูลของ CoreLogic
- อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำเป็นประวัติการณ์ และแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะเริ่มเพิ่มขึ้นและน่าจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปในปี 2565 แต่ตอนนี้ก็ยังเป็นเวลาที่ดีในการกู้ยืมเงิน ในปัจจุบัน คาดว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 30 ปีจะยังคงอยู่ต่ำกว่า 4% ในปีหน้า
จำไว้ว่าคุณมีวิธีอื่นในการรับเงินสด เปรียบเทียบสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านกับสินเชื่อเพื่อการจำนองย้อนกลับเพื่อดูว่าสินเชื่อใดเหมาะกับความต้องการของคุณที่สุด
