Kapag iniisip mo ang pamumuhunan sa real estate, ang iyong tahanan ay marahil ang unang bagay na nasa isip mo. Siyempre, ang mga namumuhunan sa real estate ay may maraming iba pang mga pagpipilian pagdating sa pagpili ng isang pamumuhunan, at hindi lamang pisikal na real estate.
Ang real estate ay naging isang sikat na investment vehicle sa nakalipas na 50 taon. Narito ang ilan sa mga pinakamahusay na opsyon para sa mga retail investor, at mga dahilan para mamuhunan.
Central thesis
- Ang real estate ay itinuturing na isang klase ng asset sa sarili nito at dapat na hindi bababa sa bahagi ng isang sari-sari na portfolio.
- Ang isa sa mga pangunahing paraan na kumikita ang isang mamumuhunan sa real estate ay sa pamamagitan ng pagiging may-ari ng isang rental property.
- Sinusubukan ng mga manlalaro ng Pinball na bumili ng undervalued na real estate, ibalik ito at ibenta ito para kumita.
- Ang mga real estate investment trust (REITs) ay nagbibigay ng hindi direktang pagkakalantad sa real estate nang hindi nangangailangan ng pagmamay-ari, pagpapatakbo o pananalapi ng real estate.
Makasaysayang presyo
Ang real estate ay matagal nang itinuturing na isang matatag na pamumuhunan, at para sa magandang dahilan. Bago ang 2007, ang makasaysayang data ng real estate ay nagmungkahi na ang mga presyo ay maaaring patuloy na tumaas nang walang katiyakan. Sa ilang mga pagbubukod, ang average na presyo ng pagbebenta ng isang bahay sa US ay tumaas bawat taon sa pagitan ng 1963 at 2007-ang simula ng Great Depression. Bahagyang bumagsak ang mga presyo ng real estate sa simula ng pandemya ng COVID-19 noong tagsibol ng 2020. Gayunpaman, habang lumalabas ang isang bakuna at lumuwag ang pangamba ng pandemya, bumilis ang mga presyo ng bahay, na umabot sa pinakamataas na pinakamataas sa 2022.
Ang chart na ito mula sa Federal Reserve Bank of St. Louis ay nagpapakita ng mga average na presyo ng pagbebenta sa pagitan ng 1963 at unang quarter ng 2022 (pinakabagong data na available). Ang mapusyaw na kulay abong lugar ay nagpapahiwatig ng pag-urong ng US.
Pag-upa ng ari-arian
Kapag nag-invest ka sa paupahang ari-arian, ikaw ay naging landlord – kaya kailangan mong isaalang-alang ang iyong pagiging angkop para sa tungkuling iyon. Bilang isang may-ari ng lupa, ikaw ay may pananagutan para sa mga bagay tulad ng pagbabayad ng iyong mortgage, mga buwis sa ari-arian at insurance, pagpapanatili ng iyong ari-arian, paghahanap ng mga nangungupahan, at paglutas ng mga problema.
Maliban kung kukuha ka ng isang tagapamahala ng ari-arian upang pangasiwaan ang mga detalye, ang kasero ay isang praktikal na pamumuhunan. Depende sa iyong sitwasyon, ang pag-aalaga sa ari-arian at mga nangungupahan ay maaaring maging isang 24/7 na trabaho – at hindi ito palaging kaaya-aya. Gayunpaman, sa pamamagitan ng maingat na pagpili ng iyong ari-arian at mga nangungupahan, maaari mong bawasan ang panganib ng malalaking problema.
Ang isang paraan upang kumita ng pera ang mga panginoong maylupa ay sa pamamagitan ng pagkolekta ng upa. Kung magkano ang renta na maaari mong singilin ay depende sa kung saan matatagpuan ang upa. Gayunpaman, maaaring maging mahirap ang pagtukoy sa pinakamagandang upa dahil kung sumingil ka ng sobra, itataboy mo ang nangungupahan, at kung masyadong maliit ang singilin mo, mag-iiwan ka ng pera sa mesa. Ang isang karaniwang diskarte ay ang maningil ng sapat na upa upang mabayaran ang mga gastos hanggang sa mabayaran ang mortgage, kung saan ang karamihan sa upa ay nagiging tubo.
Ang isa pang pangunahing paraan upang kumita ng pera ang mga panginoong maylupa ay sa pamamagitan ng pagpapahalaga. Kung ang iyong ari-arian ay nagpapasalamat sa halaga, maaari mong ibenta ito para sa isang tubo (kapag ang tamang oras) o humiram ng equity para sa iyong susunod na pamumuhunan. Habang ang real estate ay may posibilidad na pinahahalagahan ang halaga, walang mga garantiya.
Ito ay totoo lalo na sa mga panahon ng matinding pagbabago sa merkado ng pabahay, pinakabago sa panahon ng pandemya ng COVID-19. Mula Pebrero 2020 hanggang Marso 2022, tumaas ng 38% ang average na presyo ng bahay sa US. Sa matinding pagtaas, marami ang nagtaka kung ang presyo ay dahil sa pagbagsak.
I-flip ang bahay
Tulad ng mga day trader na milya-milya ang layo mula sa mga buy-and-hold investor, ang mga real estate speculators ay ibang-iba mula sa buy-and-rent landlord. Ang mga manlalaro ng Pinball ay bumibili ng real estate para hawakan ito sa loob ng maikling panahon — kadalasang hindi hihigit sa tatlo hanggang apat na buwan — at ibinebenta ito nang mabilis para kumita.
Mayroong dalawang pangunahing paraan ng pag-mirror ng mga katangian:
- Mga pag-aayos at pag-update. Sa pamamaraang ito, maaari kang bumili ng property na sa tingin mo ay magpapahalaga sa halaga pagkatapos ng ilang pag-aayos at pag-update. Sa isip, matatapos mo ang trabaho sa lalong madaling panahon at pagkatapos ay magbebenta ng higit pa sa iyong kabuuang puhunan (kabilang ang mga pagsasaayos).
- Hawakan at ibenta. Ang ganitong uri ng pag-mirror ay gumagana nang iba. Sa halip na bumili at kumpunihin ang isang ari-arian, bumili sa isang mabilis na pagtaas ng merkado, hawakan ito ng ilang buwan, at ibenta ito para kumita.
Sa alinmang uri ng pag-mirror, may panganib kang hindi makapag-unload ng mga asset sa isang kumikitang rate. Ito ay maaaring maging isang hamon dahil ang Fins ay madalas na walang sapat na pera sa kamay upang magbayad ng mga mortgage sa real estate sa katagalan. Gayunpaman, kapag ginawa nang tama, ang flipping ay maaaring maging isang kapaki-pakinabang na paraan upang mamuhunan sa real estate.
REIT
Ang isang real estate investment trust (REIT) ay nabuo kapag ang isang kumpanya (o trust) ay nabuo upang gamitin ang mga pondo ng mamumuhunan upang bumili, magpatakbo, at magbenta ng real estate na gumagawa ng kita. Ang mga REIT ay kinakalakal sa mga pangunahing stock exchange, tulad ng mga stock at exchange-traded funds (ETFs).
Upang maging kwalipikado bilang isang REIT, dapat ibalik ng isang kumpanya ang 90% ng mga nabubuwisang kita nito sa mga shareholder sa anyo ng mga dibidendo. Sa ganitong paraan, iniiwasan ng mga REIT ang pagbabayad ng corporate income tax, habang ang mga ordinaryong korporasyon ay binubuwisan sa kanilang mga kita, na nauubos ang mga kita na maaari nilang ibalik sa mga shareholder.
Katulad ng mga regular na stock ng dibidendo, ang mga REIT ay angkop para sa mga mamumuhunan na gustong regular na kita, bagama't nag-aalok din sila ng mga pagkakataon para sa pagpapahalaga. Ang mga REIT ay namumuhunan sa iba't ibang real estate, tulad ng mga shopping mall (halos isang-kapat ng REITs ang dalubhasa sa mga industriyang ito), mga pasilidad sa pangangalagang pangkalusugan, mga mortgage at mga gusali ng opisina. Kung ikukumpara sa iba pang mga uri ng pamumuhunan sa real estate, ang mga REIT ay may bentahe ng pagiging sobrang likido. 5
Grupo ng pamumuhunan sa real estate
Ang isang real estate investment group (REIG) ay katulad ng isang maliit na rental investment fund. Kung gusto mong magkaroon ng paupahang ari-arian ngunit hindi mo gusto ang abala ng isang kasero, isang grupo ng pamumuhunan sa real estate ang maaaring solusyon para sa iyo.
Ang isang kumpanya ay bumibili o nagtatayo ng isang serye ng mga gusali, karaniwang mga apartment, at pagkatapos ay pinapayagan ang mga mamumuhunan na sumali sa grupo sa pamamagitan ng pagbili ng mga ito sa pamamagitan ng kumpanya. Ang isang mamumuhunan ay maaaring nagmamay-ari ng isa o higit pang indibidwal na mga yunit ng pabahay. Ngunit ang kumpanyang nagpapatakbo ng grupo ng pamumuhunan ay namamahala sa lahat ng mga yunit at responsable para sa pagpapanatili, pag-advertise at paghahanap ng mga nangungupahan. Kapalit ng pamamahalang ito, naniningil ang kumpanya ng porsyento ng buwanang upa. 6
Mayroong ilang mga bersyon ng mga grupo ng pamumuhunan. Sa karaniwang bersyon, ang lease ay nasa pangalan ng mamumuhunan at lahat ng unit ay nagbabahagi ng bahagi ng renta upang maiwasan ang pansamantalang bakante. Nangangahulugan ito na kahit na bakante ang iyong bahay, mayroon kang sapat na pera upang bayaran ang mortgage.
Ang kalidad ng isang grupo ng pamumuhunan ay ganap na nakasalalay sa kumpanyang nagbibigay nito. Sa teorya, ito ay isang ligtas na paraan upang makapasok sa pamumuhunan sa real estate, ngunit maaaring singilin ng mga grupo ang uri ng matataas na bayad na sumasalot sa industriya ng mutual fund. Tulad ng lahat ng pamumuhunan, ang pananaliksik ay susi.
Limitadong partnership sa real estate
Ang isang real estate limited partnership (RELP) ay katulad ng isang real estate investment group. Ito ay isang kumpanyang itinatag upang bumili at humawak ng isang portfolio ng mga ari-arian at kung minsan ay mga ari-arian lamang. Gayunpaman, ang mga RELP ay may limitadong habang-buhay.
Mga karanasan sa real estate manager o real estate development company bilang mga pangkalahatang kasosyo. Ang mga namumuhunan sa labas ay hinahangad na pondohan ang mga proyekto ng real estate kapalit ng bahagi ng ari-arian bilang limitadong kasosyo. Ang mga kaakibat ay maaaring makatanggap ng pana-panahong mga pamamahagi mula sa mga nalikom ng RELP property, ngunit ang aktwal na pagbabayad ay nangyayari kapag ang ari-arian ay naibenta – para sa isang malaking tubo kung ikaw ay mapalad – at ang RELP ay natunaw.
Ang kalidad ng isang grupo ng pamumuhunan ay ganap na nakasalalay sa kumpanyang nagbibigay nito. Sa teorya, ito ay isang ligtas na paraan upang makapasok sa pamumuhunan sa real estate, ngunit maaaring singilin ng mga grupo ang uri ng matataas na bayad na sumasalot sa industriya ng mutual fund. Tulad ng lahat ng pamumuhunan, ang pananaliksik ay susi.
pondo ng real estate
Ang mga pondo ng real estate ay pangunahing namumuhunan sa mga REIT at mga kumpanya ng real estate. Nag-aalok sila ng pagkakataong makakuha ng sari-saring pamumuhunan sa real estate na may kaunting kapital. Depende sa kanilang diskarte at mga layunin sa diversification, nag-aalok sila sa mga mamumuhunan ng mas malawak na hanay ng mga opsyon sa pamumuhunan kaysa sa pagbili ng mga indibidwal na REIT.
Tulad ng mga REIT, ang mga pondong ito ay medyo likido. Isa pang mahalagang benepisyo para sa mga retail investor ay ang analytical at research information na ibinigay ng pondo. Maaaring kabilang dito ang mga detalye ng mga asset na binili at mga pananaw ng pamamahala sa kakayahang kumita at pagganap ng mga partikular na pamumuhunan sa real estate at bilang isang klase ng asset. Higit pang mga speculative na mamumuhunan ang maaaring mamuhunan sa isang pamilya ng mga mutual fund ng real estate at taktikal na sobra sa timbang ng ilang partikular na uri o rehiyon ng real estate upang mapakinabangan ang mga kita.
Bakit mamuhunan sa real estate?
Maaaring mapahusay ng real estate ang profile ng panganib/pagbabalik ng portfolio ng isang mamumuhunan at makapagbigay ng mapagkumpitensyang pagbabalik na nababagay sa panganib. Sa pangkalahatan, ang merkado ng real estate ay nagpapakita ng mababang pagkasumpungin, lalo na kung ihahambing sa mga stock at mga bono.
Ang real estate ay kaakit-akit din kumpara sa mas tradisyonal na pinagmumulan ng kita. Ang klase ng asset ay karaniwang nakikipagkalakalan sa isang yield premium na may kaugnayan sa US Treasuries at partikular na kaakit-akit sa isang kapaligiran na mababa ang Treasury rates.
Pagkakaiba-iba at Proteksyon
Ang isa pang benepisyo ng pamumuhunan sa real estate ay ang potensyal nito sa pagkakaiba-iba. Ang real estate ay may mababang, at sa ilang mga kaso negatibo, ang ugnayan sa iba pang mga pangunahing uri ng asset - ibig sabihin, ang real estate ay karaniwang tumataas kapag bumaba ang mga stock. Nangangahulugan ito na ang pagdaragdag ng real estate sa isang portfolio ay maaaring mabawasan ang pagkasumpungin nito at magbigay ng mas mataas na kita sa bawat yunit ng panganib. Ang mas direktang pamumuhunan sa real estate, mas mahusay ang hedging: Ang mga direktang ipinagkalakal na sasakyan tulad ng REITs ay sumasalamin sa pangkalahatang pagganap ng stock market.
Dahil mayroon silang pisikal na suporta, ang direktang real estate ay mayroon ding ilang mga salungatan sa principal-agent, o ang lawak kung saan ang mga interes ng mamumuhunan ay nakasalalay sa integridad at kakayahan ng mga tagapamahala at mga may utang. Nag-aalok din ng antas ng proteksyon ang mas maraming hindi direktang paraan ng pamumuhunan. Halimbawa, ang mga REIT ay nangangailangan ng isang minimum na porsyento ng mga kita (90%) na ibinayad bilang mga dibidendo.
Inflation hedge
Ang inflation-hedging na kakayahan ng real estate ay nagmumula sa positibong ugnayan sa pagitan ng gross domestic product (GDP) na paglago at real estate demand. Habang lumalawak ang ekonomiya, ang demand para sa real estate ay nagpapalaki ng upa, na humahantong naman sa mas mataas na halaga ng kapital. Bilang resulta, ang real estate ay may posibilidad na mapanatili ang kapangyarihan sa pagbili ng kapital sa pamamagitan ng pagpasa sa ilan sa inflationary pressure sa mga nangungupahan at pagsipsip ng ilan sa inflationary pressure sa anyo ng capital appreciation.
Ang lakas ng pagkilos
Bilang karagdagan sa mga REIT, ang pamumuhunan sa real estate ay nagbibigay sa mga mamumuhunan ng isang tool na hindi kayang gawin ng mga namumuhunan sa stock market: pakikinabangan. Ang ibig sabihin ng leverage ay paggamit ng utang para pondohan ang mas malalaking pagbili kaysa sa cash na mayroon ka. Maliban kung bibili ka sa margin, kung gusto mong bumili ng stock, dapat mong bayaran ang buong halaga ng stock kapag inilagay mo ang purchase order. Gayunpaman, ang porsyento na maaari mong hiramin ay mas mababa pa rin kaysa sa real estate, salamat sa isang mahiwagang paraan ng financing na tinatawag na mortgage.
Karamihan sa mga tradisyunal na mortgage ay nangangailangan ng 20% na paunang bayad. 9 Gayunpaman, depende sa kung saan ka nakatira, maaari kang makahanap ng mortgage para sa kasing liit ng 5%. Nangangahulugan ito na nagbabayad ka ng isang bahagi ng kabuuang halaga at kinokontrol mo ang buong ari-arian at ang equity sa loob nito. Siyempre, ang halaga ng iyong mortgage ay makakaapekto sa halaga ng pagmamay-ari mo sa ari-arian, ngunit kapag napirmahan na ang dokumento, makokontrol mo ito.
Hinihikayat nito ang mga flippers at panginoong maylupa ng real estate. Maaari silang kumuha ng pangalawang mortgage sa kanilang bahay at maglagay ng paunang bayad sa dalawa o tatlong iba pang mga ari-arian. Irenta man nila ang mga asset na ito para bayaran ng mga nangungupahan ang kanilang mga mortgage, o maghintay ng pagkakataon na ibenta ang mga ito para kumita, kinokontrol nila ang mga asset, kahit na maliit lang ang binabayaran nila sa kabuuang halaga.
Paano ako magdadagdag ng property sa aking portfolio?
Bilang karagdagan sa direktang pagbili ng real estate, ang mga ordinaryong mamumuhunan ay maaari ding bumili ng mga REIT o mga pondo na namumuhunan sa mga REIT. Ang mga REIT ay mga kolektibong pamumuhunan na nagmamay-ari at/o namamahala ng real estate o sariling mga mortgage.
Bakit nakikita ang real estate bilang isang inflation hedge?
Ang mga presyo ng real estate ay may posibilidad na tumaas kasabay ng inflation. Iyon ay dahil pinapataas ng inflation ang mga gastos para sa mga gumagawa ng bahay, na dapat ipasa sa mga bumibili ng mga bagong bahay. 10 Ang mga kasalukuyang ari-arian ay tumataas din kasabay ng inflation. Ang pagkakaroon ng fixed-rate mortgage ay epektibong ginagawang mas abot-kaya ang iyong mga nakapirming buwanang pagbabayad habang tumataas ang inflation. Gayundin, bilang isang may-ari ng lupa, maaari mong taasan ang iyong upa upang makasabay sa inflation.
Bakit ang mga presyo ng real estate ay apektado ng mga rate ng interes?
Dahil ang real estate ay napakalaki at mahal na asset, ang paghiram ay kadalasang kinakailangan upang matustusan ang pagbili nito. Dahil dito, ang pagtaas ng rate ay ginagawang mas mahal ang mga pagbabayad sa mortgage sa mga bagong loan (o mga kasalukuyang adjustable rate loan tulad ng mga ARM). Ito ay maaaring humadlang sa mga mamimili na dapat isaalang-alang ang buwanang gastos sa paglipat ng ari-arian.
Panghuling resulta
Ang real estate ay maaaring maging isang matatag na pamumuhunan na may potensyal na makabuo ng matatag na kita at bumuo ng kayamanan. Gayunpaman, ang isang kawalan ng pamumuhunan sa real estate ay ang illiquidity: ang kamag-anak na kahirapan ng pag-convert ng mga asset sa cash at cash sa mga asset.
Hindi tulad ng isang transaksyon ng stock o bono na maaaring makumpleto sa ilang segundo, ang isang transaksyon sa real estate ay maaaring tumagal ng ilang buwan upang makumpleto. Ang paghahanap ng tamang katapat ay maaaring tumagal ng ilang linggo, kahit na sa tulong ng isang broker. Siyempre, ang mga REIT at real estate mutual fund ay nag-aalok ng mas mahusay na pagkatubig at mas mahusay na mga presyo sa merkado. Gayunpaman, ang mga ito ay dumating sa halaga ng mas mataas na pagkasumpungin at mas mababang mga benepisyo sa diversification, dahil ang mga ito ay higit na nauugnay sa pangkalahatang stock market kaysa sa direktang pamumuhunan sa real estate.
Tulad ng anumang pamumuhunan, dapat mong panatilihing makatotohanan ang iyong mga inaasahan at gawin ang iyong araling-bahay at pananaliksik bago gumawa ng anumang mga desisyon.
Matuto pa:
-
-
-
-
Review ng Delta Skymiles® Reserve American Express Card – Tingnan ang higit pa.
-
-
Discover it® Rewards card rewards tingnan kung paano ito gumagana
