Televizyon izliyorsanız, aktör Tom Selleck gibi tanıdık isimlerin, ters ipotekleri emekliler için paha biçilmez bir araç olarak nasıl savunduğunu duymuşsunuzdur. Ancak her finansal ürünün iki yüzü vardır, bu yüzden ters ipotek kredisinin artılarını ve eksilerini dikkatlice tartın.
Ters ipotek nedir?
Ters ipotek, 62 yaş ve üzeri ev sahiplerinin gayrimenkul sermayelerini tüketim için nakde çevirmelerine olanak tanır.
Ters ipoteklerin büyük çoğunluğu Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından sigortalanır; bu da borçlu borcunu ödeyemezse borcun FHA rezervleri kullanılarak geri ödeneceği anlamına gelir.
Hükümet ters ipotekleri "HECM" veya konut sermayesi dönüştürme ipotekleri olarak adlandırıyor ve borçluların katılım için önceden bir sigorta primi ve ödenmemiş kredinin %0,5%'si tutarında yıllık prim ödemesi gerekiyor. Bu primler FHA'nın rezervlerini finanse etmek için kullanılır.
FHA garantili ters ipoteklere ek olarak iki tür daha vardır:
- Özel Ters İpotekler – Bunlar özel kredi verenler aracılığıyla sunulur ve FHA kredi limitlerine tabi değildir.
- Tek Amaçlı Ters İpotekler – Bunlar daha az yaygındır ve bu ipoteklerden birinden aldığınız para yalnızca belirli bir amaç için kullanılabilir, örneğin. B. Evin bir bölümünü yenileyin veya emlak vergisi ödeyin. Bu seçenekleri bazı eyalet ve yerel yönetimler ile kâr amacı gütmeyen kuruluşlar aracılığıyla bulabilirsiniz.
Ters ipotek nasıl çalışır?
Ters ipotek, faturalarınızı hemen ödemeden para almanızı sağlar.
Şu matematiği düşünün: Geleneksel bir ipotekte, 30 yıl boyunca %3,4% sabit faiz oranıyla $100.000 borç alırsanız, aylık ödemeleriniz (ana para ve faiz) $443,48 olur. Ters ipotek yoluyla $100.000 borç alırsanız, aylık anapara ve faiz ödemezsiniz.
Gerçek olamayacak kadar iyi mi? Tamam o zaman. Yine de borcunuz olacak. Evi satana, taşınana veya ölene kadar parayı geri ödemek zorunda değilsiniz. Eğer ikincisi ters ipotek kredinizin sonu ise, ödeme yükümlülüğü eşinize veya mirasçılarınıza aittir ve onlar evi satmak zorunda kalabilir.
$100.000 ipotek örneğimizde, borçlu ayda yaklaşık $443 ödüyor. Bunun yaklaşık $160'lık kısmı ilk ayda ödenerek kredi bakiyesi azaltılıyor. Geriye kalan kısım (yaklaşık $283) faizdir, yani borç verenin sizden tahsil ettiği borçlanma ücretidir. Ödeme planı, kredi vadesi dolana kadar aylık olarak devam eder ve zamanla daha fazla anapara ödemesi ve daha az faiz ödemesi olur.
Ters ipotek bu süreci tersine çevirir. Aylık ödeme yapmak yerine hiçbir şey ödemenize gerek yok. Ancak bu, kredinin ücretsiz olduğu anlamına gelmiyor. Faiz maliyeti ipotek bakiyesine ekleniyor, dolayısıyla bakiye ikinci ayda artıyor. Artık kredi bakiyesi biraz daha büyüdüğü ve faiz maliyeti biraz daha yüksek olduğu için bu süreç kredi geri ödenene kadar devam eder. Bu geri ödeme genellikle taşınma veya ölümden sonraki bir yıl içinde yapılır.
Ters ipotek avantajları
Emeklilik harcamalarınızı daha iyi yönetebilirsiniz
Birçok emeklinin emeklilikten sonra gelirinde önemli bir düşüş yaşanıyor ve aylık ödemeler en büyük harcamaları olabiliyor. Tersine ipotek, azalan gelirinizi tamamlamanıza ve faturalarınızı ödemeye devam etmenize olanak tanır.
Taşınmana gerek yok
Yeni ve daha uygun fiyatlı bir ev aramaktansa, ters ipotek emekliliğinizi yerinizde geçirmenize (ve muhtemelen arkadaşlarınıza ve ailenize yakın kalmanıza) olanak tanır. Ters ipoteklerin maliyetleri olsa da, ters ipotek almak, taşınıp başka bir ev satın almaktan veya yeni bir yerde kiralamaktan daha ucuz olabilir.
Geliriniz üzerinden vergi ödemeniz gerekmez
Ters ipotekten elde ettiğiniz gelir vergilendirilmez çünkü IRS bu parayı “krediden elde edilen” para olarak değerlendirir. Ancak vergi düzenlemeleri karmaşık olabilir, bu nedenle ters ipotek almadan önce mutlaka bir vergi uzmanına danışın.
Bakiyeniz evinizin değerini aşarsa korunursunuz
Ters ipotek bakiyesi arttıkça, zamanla gayrimenkulün adil piyasa değerinin aşılması mümkündür. Ancak geri ödenecek borç tutarı hiçbir zaman gayrimenkulün değerini aşamaz, çünkü ters ipotek, geri ödemesiz finansmanın bir örneğidir. Sonuç olarak, ipotek veren kuruluş bu durumda diğer varlıklarınız veya mirasçılarınız üzerinde herhangi bir hak iddia edemez.
Varisinizin bir seçeneği var
Ters ipotek, borçluların erken ödeme yapmalarına olanak tanır, ancak genellikle borçlunun taşınması, evi satması veya ölmesi durumunda sona erer. Miras hukukunda mirasçıların birkaç seçeneği vardır: Borcu kapatmak ve değeri kredi bakiyesinin üzerine çıkarmak için mülkü satabilirler; Eğer mülkün değeri yeterliyse, evi tutabilir ve ters ipotek bakiyesini yeniden finanse edebilirsiniz veya borç, mülkün değerini aşarsa, mirasçı, mülkü borç verene iade ederek krediyi kapatabilir. Daha sonra kredi veren, ödenmemiş bakiye için sigorta şirketine (neredeyse her zaman FHA'ya) karşı dava açabilir.
Ters İpoteğin Dezavantajları
Bunun bedelini ödemek zorundasın
Ters ipotek maliyetine kredi verenin ücretleri (kredi tutarınıza bağlı olarak 1.400 dolara kadar başlangıç ücreti), FHA sigortası ve kapanış ücretleri dahildir. Bu masraflar kredi bakiyesine eklenebilir; Ancak bu, borç alan kişinin daha fazla borcu ve daha az öz sermayesi olacağı anlamına gelir. Ayrıca, faiz oranınız aylık olarak ayarlanırsa $35'e kadar artabilen yüksek bir aylık hizmet ücreti de ödeyeceksiniz.
Kredinizi ödemeden faizi vergilerinizden düşemezsiniz
İpoteğinizi ödediğinizde ipotek faizini vergiden düşebilirsiniz; ancak ters ipotek için her yıl faizi düşemezsiniz. Bu avantajdan ancak krediyi gerçekten ödediğinizde yararlanırsınız.
Sabit fiyat seçeneğiyle bu kadarını elde edemezsiniz
HECM, hem değişken faizli hem de sabit faizli finansman seçeneklerinin sunulabileceği şekilde yapılandırılmıştır. Ancak, sabit faizli finansman istiyorsanız, değişken faizli ters ipotekten daha az öz sermaye elde edebilirsiniz.
İstemeden diğer program gereksinimlerini ihlal edebilirsiniz
Kısacası, ters ipotek, Medicaid ve Ek Gelir Güvencesi (SSI) programı varlık sınırlarınızı ihlal etmenize neden olabilir. Karmaşık bir konu olduğundan, ters ipotek programına başvurmadan önce mutlaka bir geriatrik haklar avukatına veya hukuk kliniğine danışın.
Eviniz haciz altında olabilir
Ters ipoteklerde aylık anapara ve faiz ödemesi gerekmediği için haciz işlemi imkansız görünüyor. Öyle değil. Yaşlılar emlak vergisi ödemez, ev sigortası yaptırmaz veya apartman yönetimi aidatlarını ödemezlerse evleri haciz konusu olabilir.
Ters ipotek için iyi bir aday kimdir?
Evin riske girme olasılığı ve karmaşıklığı göz önüne alındığında ters ipotek gerçekten iyi bir fikir mi? Bazı ev sahipleri için cevap evet olabilir:
- Uzun vadede evde kalmayı planlıyorsanız, ters ipotek yoluyla ek kapanış maliyetleri ödeyeceğiniz için, maliyeti karşılayacak kadar uzun süre evde kalmanız gerekecektir. Yani 62 yaşındaysanız, uzun ömürlü bir geçmişiniz varsa ve şu anki yerinizin sonsuza dek eviniz olduğuna inanıyorsanız, ters ipotek mantıklı olabilir. Ayrıca, gayrimenkul değerlerinin hızla arttığı bir piyasada yaşıyorsanız (ki şu anda ülkenin birçok yerinde durum böyle görünüyor), siz veya mirasçılarınız krediyi geri öderse mülkünüz daha fazla değer kazanabilir.
- Günlük harcamalarınız için daha fazla paraya ihtiyacınız olduğunda, emeklilik harcamalarınızı yönetmekte zorlanıyorsanız, ters ipotek bu görevler için nakit hazırlamanıza yardımcı olabilir.
Ters ipotek için kötü adaylar kimlerdir?
Ters ipotek uygulamasının iyi bir seçenek olmadığını gösteren birçok işaret var:
- Taşınmayı planlıyorsanız, tüm kapanış masraflarını, ipotek sigortasını ve diğer masrafları ödemeye değecek kadar uzun bir yola ihtiyacınız olduğunu unutmayın. Dolayısıyla yakın zamanda yeni bir yere taşınmayı veya daha küçük bir yere taşınmayı düşünüyorsanız ters ipotekten uzak durun.
- Sağlık nedeniyle taşınmanız gerekiyorsa, ters ipotek evinizde yaşamanızı gerektirir; bu da bir huzurevine veya bir tür destekli yaşam merkezine taşınmanız durumunda kredinizi ödemek zorunda kalabileceğiniz anlamına gelir. Sağlığınız konusunda sürekli endişeleniyorsanız, ters ipotekten kaçınmanız akıllıca olabilir.
- Evinizin diğer masraflarını ödemekte zorlanıyorsanız, ters ipotek kredisinin en önemli bileşenlerinden biri emlak vergilerini ve ev sahibi sigortasını ödeme yeteneğinizdir. Bu temel harcamalar için nakit bulmakta zorlanıyorsanız, borcunuzu artırmak söz konusu olmamalı.
Ters İpotek Sizin İçin Uygunsa Nasıl Alınır
Tüm artıları ve eksileri tarttıysanız ve ters ipotek almanın sizin için iyi olduğunu düşünüyorsanız, işte bunu nasıl elde edeceğiniz:
- Uygun olup olmadığınızı kontrol edin. Ters ipotek alabilmek için bazı temel şartları karşılamanız gerekir: En az 62 yaşında olmanız, kendi evinizde yaşamanız ve önemli miktarda varlıklarınızın olması gerekir (genellikle en az 50%).
- HUD onaylı bir mali danışmanla görüşün. Ters ipotekler çok karmaşık olduğundan, tüm seçenekleriniz konusunda size rehberlik edebilecek bir uzmanla görüşmeniz gerekecektir.
- Birden fazla kredi kuruluşunu karşılaştırın. Her kredi kuruluşu farklıdır ve farklı ücretler talep eder. En düşük giriş ve yerleşim maliyetlerinin yanı sıra en rekabetçi oranları bulmak için çeşitli seçenekleri incelediğinizden emin olun.
- Bunu mirasçılarınızla görüşün. Ev halkınızdan birine mülkünüzü bırakmayı planlıyorsanız, ters ipotek planınızı onlarla görüşmelisiniz. Öldüğünüzde ne yapmanız gerektiğini ve bunun ne anlama geldiğini anlamalarını sağlayın.
Sonuç: Ters İpotek Almalı Mısınız?
Ters ipotekler, bazı saf yaşlıları hedef alan dolandırıcılıklar nedeniyle mükemmel bir üne sahip değildir. Saygın şirketler bile ev sahiplerini ters ipotek almaya ikna etmek için sahtekâr pazarlama yöntemlerine başvurdu: Son zamanlarda Tüketici Finansal Koruma Bürosu, ABD'nin en büyük danışmanlık gruplarından birine (American Advisors Group) sahtekâr pazarlama nedeniyle dava açtı ve şirkete $1,1 milyon ters ipotek cezası verdi.
Yani basit kural: Evinizi tehlikeye atma konusunda çok ama çok dikkatli olun.
Yine de, yaşlıların bugün ters ipotek seçeneklerini değerlendirmelerinin iki ana nedeni var:
- Artan Sermaye – Son on yılda ev değerleri arttıkça, ev sermayesi de arttı. CoreLogic'e göre, 2020'nin üçüncü çeyreği ile 2021'in üçüncü çeyreği arasında ortalama bir ABD ev sahibi $56.000'den fazla sermaye elde etti.
- Faiz oranları tarihin en düşük seviyelerinde seyrediyor ve oranlar yükselmeye başlasa ve 2022'de de yükselmeye devam etse de, borç para almak için hâlâ iyi bir zaman. 30 yıllık kredi faiz oranlarının önümüzdeki yıl 4%'nin altında kalması bekleniyor.
Unutmayın, nakit elde etmenin başka yolları da var. İhtiyaçlarınıza en uygun olanı belirlemek için bir konut sermayesi kredisini ters ipotekle karşılaştırın.
