Якщо ви дивитеся телевізор, ви, напевно, бачили знайомі голоси, як-от актор Том Селлек, який рекламував зворотну іпотеку як безцінний інструмент для будь-якого пенсіонера. Однак кожен фінансовий продукт має дві сторони, тому ретельно зважте всі «за» і «проти» зворотної іпотеки.
Що таке зворотна іпотека?
Зворотна іпотека дозволяє домовласникам старше 62 років конвертувати капітал нерухомості в готівку.
Переважна більшість зворотних іпотечних кредитів застрахована Федеральним житловим управлінням (FHA), що означає, що якщо позичальник не виплачує борг, він буде погашений за рахунок резервів FHA.
Уряд називає зворотні іпотечні кредити «HECM» або іпотечними кредитами на конвертацію житла, і для участі позичальники повинні сплачувати авансовий страховий внесок і щорічну премію в розмірі 0,5% непогашеної позики. Ці премії використовуються для фінансування резервів FHA.
Окрім зворотної іпотеки, гарантованої FHA, існує ще два типи:
Власні зворотні іпотечні кредити – вони доступні через приватних кредиторів і не підлягають кредитним лініям FHA.
Одноцільова зворотна іпотека – вони менш поширені, і гроші, які ви отримуєте від однієї з цих іпотек, можна використовувати лише для однієї конкретної мети, наприклад. Б. Відремонтувати частину будинку або сплатити податок на нерухомість. Ви можете знайти ці варіанти через деякі державні та місцеві органи влади та некомерційні організації.
Як працює зворотна іпотека?
Зворотна іпотека дозволяє отримати гроші, не оплачуючи рахунки відразу.
Розглянемо цю математику: у традиційній іпотеці, якщо ви позичите $100 000 за фіксованою ставкою 6,71% на 30 років, ви будете платити $648 на місяць (основна сума та відсотки). Якщо ви позичите $100 000 у зворотній іпотеці, ваші щомісячні виплати основної суми та відсотків дорівнюють нулю.
Занадто добре, щоб бути правдою? Добре тоді. Ви все одно будете винні гроші. Вам не потрібно повертати гроші, поки ви не продасте будинок, не виїдете або не помрете. Якщо останнє є кінцем вашої зворотної іпотеки, відповідальність за виплату боргу залишається за вашим чоловіком або спадкоємцями, яким, можливо, доведеться продати будинок.
У нашому прикладі іпотеки $100 000 позичальник платить приблизно $648 на місяць. З них близько $69 виплачується в перший місяць для зменшення залишку кредиту. Решта платежу — приблизно $447 — це відсотки, або те, що позикодавець стягує з вас за позику грошей — плюс приблизний середній податок на майно, який залежить від регіону. План виплат продовжується щомісяця, із збільшенням виплат основної суми та зменшенням відсотків з часом до закінчення терміну кредиту.
Зворотна іпотека змінює цей процес. Замість того, щоб платити щомісяця, вам не потрібно нічого платити. Однак це не означає, що позика безкоштовна. Вартість відсотків додається до іпотечного балансу, тому баланс збільшується на другому місяці. Оскільки залишок кредиту тепер трохи більший, а відсотки дещо вищі, цей процес триває, доки кредит не буде погашено. Зазвичай ця виплата здійснюється протягом року після виїзду або смерті.
Переваги зворотної іпотеки
Ви можете краще керувати своїми пенсійними витратами
Дохід багатьох людей похилого віку після виходу на пенсію значно впав, і щомісячні виплати можуть бути їхніми найбільшими витратами. Зворотна іпотека дозволяє поповнити ваш зменшений дохід і продовжувати оплачувати рахунки.
Вам не потрібно рухатися
Замість того, щоб залишати свій дім, зворотна іпотека дозволяє вам старіти на місці (і, можливо, залишатися поруч із друзями та родиною). Хоча зворотна іпотека має витрати, у довгостроковій перспективі отримання зворотної іпотеки може бути дешевшим, ніж переїзд і купівля іншого житла чи оренда в новому місці.
Ви не повинні сплачувати податок зі свого доходу
Дохід, який ви отримуєте від зворотної іпотеки, не оподатковується, оскільки IRS вважає гроші «від позики». Однак податкове законодавство може бути складним, тому обов’язково проконсультуйтеся з податковим спеціалістом, перш ніж брати зворотну іпотеку.
Ви захищені, якщо баланс перевищує вартість вашого будинку
Оскільки зворотний іпотечний баланс зростає з часом, він може перевищити справедливу ринкову вартість майна. Однак сума боргу до сплати не може перевищувати вартість майна, оскільки зворотна іпотека є прикладом безрегресного фінансування. Як наслідок, у цьому випадку іпотечний кредитор не може висувати жодних претензій до інших ваших активів або ваших спадкоємців.
Ваш спадкоємець має вибір
Зворотна іпотека дозволяє позичальникам здійснювати дострокове погашення, але зазвичай припиняється, коли позичальник переїжджає, продає будинок або помирає. У випадку заповіту у спадкоємців є кілька варіантів: вони можуть продати майно, щоб погасити борг і збільшити капітал понад залишок кредиту; якщо майно достатньо варте, ви можете зберегти будинок і рефінансувати залишок зворотної іпотеки або, якщо борг перевищує вартість майна, спадкоємець може погасити позику, повернувши майно позикодавцеві. Потім позикодавець може подати претензію до страхової компанії (майже завжди FHA) щодо несплаченого залишку.
Недоліки зворотної іпотеки
Ви повинні платити за це
Вартість зворотної іпотеки включає комісію за позику (до $6000 початкової комісії, залежно від розміру вашої позики), комісію за страхування FHA та комісію за закриття. Ці витрати можна додати до залишку кредиту; однак це означає, що позичальник матиме більше боргу та менше власного капіталу. Ви також сплачуєте неприємну щомісячну комісію за обслуговування, яка може зрости до $35, якщо вашу процентну ставку коригувати щомісяця.
Ви не можете вирахувати відсотки зі своїх податків, доки не погасите кредит
Іпотечні відсотки можна вирахувати з податків, коли ви виплачуєте свою іпотеку, але ви не можете вираховувати відсотки за зворотною іпотекою щороку. Ви отримуєте цю вигоду лише тоді, коли фактично виплачуєте кредит.
Ви можете ненавмисно порушити інші вимоги програми
Коротше кажучи, зворотна іпотека може призвести до порушення обмежень на активи за програмою Medicaid і додаткового страхового доходу (SSI). Це складно, тому перед тим, як шукати програму зворотної іпотеки, обов’язково проконсультуйтеся з адвокатом із питань геріатрії або в юридичній клініці.
Ваш будинок може бути вилучено
Оскільки зворотні іпотечні кредити не вимагають щомісячних виплат основної суми та відсотків, стягнення здається неможливим. Однак це не так; стягнення може статися, якщо ви не сплачуєте податки на майно, страхування власників житла або обов’язкові збори житла.
Можливо, ви не зможете переглядати зміни стану
Зворотна іпотека може бути складною, і коли ваш статус змінюється, також можуть змінюватися варіанти зворотної іпотеки. Наприклад, якщо ви підете до закладу довготермінового догляду, чи вважатиметеся ви мешканцем свого будинку? Якщо ви одружитеся після отримання зворотної іпотеки, чи доведеться вашому чоловікові виїхати з нерухомості після вашої смерті? Для отримання додаткової інформації з цих та інших питань вам краще звернутися до позичальника, юриста, який спеціалізується на правах людей похилого віку, або звернутися до безкоштовної юридичної клініки.
Хто є хорошим кандидатом на отримання зворотної іпотеки?
Чи справді зворотна іпотека гарна ідея, враховуючи потенційну складність і ризик загрози житлу? Для деяких домовласників відповідь може бути так:
Якщо ви плануєте залишатися вдома надовго – оскільки ви будете сплачувати додаткові витрати на закриття через зворотну іпотеку, вам потрібно буде залишатися вдома достатньо довго, щоб виправдати витрати. Отже, якщо вам 62 роки, ви маєте історію довголіття і вважаєте, що ваше поточне місцезнаходження є вашим домом назавжди, зворотна іпотека може мати сенс. І якщо ви живете на ринку, де вартість нерухомості швидко зростає, ваша власність може коштувати більше, коли ви або ваші спадкоємці виплатите кредит.
Якщо вам потрібно більше грошей для повсякденних витрат — якщо вам важко впоратися з пенсійними витратами, зворотна іпотека може допомогти вам мати готівку, щоб впоратися з цими завданнями. Оскільки індекс споживчих цін відображає різке зростання багатьох категорій витрат, таких як їжа та бензин, це може бути вашою негайною потребою.
Хто є поганими кандидатами на отримання зворотної іпотеки?
Є багато ознак того, що зворотна іпотека не є хорошим варіантом:
Якщо ви плануєте переїзд — майте на увазі, що вам знадобиться довга злітно-посадкова смуга, щоб сплатити всі витрати на закриття, страхування іпотеки та інші витрати. Отже, якщо ви думаєте, що незабаром переїдете на нове місце або скоротитесь до меншого, тримайтеся подалі від зворотної іпотеки.
Необхідність переїхати через стан здоров’я – зворотна іпотека вимагає, щоб ви жили вдома, а це означає, що переїзд до будинку престарілих або до якогось типу проживання може призвести до того, що вам доведеться виплачувати кредит. Якщо ви постійно турбуєтеся про своє здоров’я, було б доцільно уникати зворотної іпотеки.
Але якщо вам важко сплатити інші витрати на ваш будинок, одним із найважливіших компонентів зворотної іпотеки є ваша здатність сплачувати податки на власність і страхування домовласника. І якщо вам важко було зібрати гроші на ці основні витрати, про збільшення боргу не варто говорити.
Ось як отримати зворотну іпотеку, якщо це вам підходить
Якщо ви зважили всі «за» і «проти» і вважаєте, що зворотна іпотека вам підходить, ось як її отримати:
Подивіться, чи відповідаєте ви вимогам. Щоб отримати зворотну іпотеку, ви повинні відповідати деяким ключовим вимогам: вам має бути принаймні 62 роки, проживати у власному будинку та мати значні активи (зазвичай принаймні 50%).
Зустріньтеся з фінансовим радником, затвердженим HUD. Оскільки зворотні іпотечні кредити є дуже складними, вам знадобиться зустрітися з експертом, який проведе вас через усі ваші варіанти.
Порівняйте кількох кредиторів. Кожен кредитор відрізняється і стягує різні комісії. Переконайтеся, що ви ознайомилися з низкою варіантів, щоб знайти найнижчі витрати на вступ і розрахунки, а також найконкурентніші ставки.
Обговоріть це зі своїми спадкоємцями. Якщо ви плануєте залишити свою власність комусь із членів вашої родини, вам слід обговорити з ними ваш план зворотної іпотеки. Переконайтеся, що вони розуміють, що це означає і що робити, коли ви помрете.
Підсумок: чи варто отримувати зворотну іпотеку?
Зворотна іпотека не має ідеальної репутації через деякі шахрайства, націлені на нічого не підозрюючих літніх людей. Навіть авторитетні компанії намагаються обманом змусити домовласників взяти зворотну іпотеку за допомогою нечесного маркетингу: Бюро захисту прав споживачів подає до суду та накладає на American Advisors Group максимум $1,1 мільйона наприкінці 2021 року Штраф за одну з імен зворотної іпотеки. за оманливий маркетинг.
Отже, просте правило: будьте дуже, дуже обережні, не наражаючи на небезпеку свій дім.
Отже, дізнайтеся більше:
- Огляд картки American Express Centurion Black
- Кредитна картка X1 – перевірте, як подати заявку.
- Кредитна картка Destiny – як замовити онлайн.
- Огляд картки Delta Skymiles® Reserve American Express – більше.
- AmEx зосереджується на взаємодії з клієнтами завдяки новому поточному рахунку та оновленій програмі
- Дізнайтеся, як це працює
