Якщо у вас є невеликий початковий внесок за житло, позика з погашенням позики може допомогти вам уникнути деяких додаткових іпотечних платежів. Однак ці типи позик не позбавлені своїх витрат і недоліків. Ось що вам потрібно знати.
Що таке позика з обмеженою відповідальністю?
Контр-кредит – це друга іпотека, зазвичай це кредит під заставу житла або кредитна лінія, також відома як HELOC, яку можна використовувати разом із іпотекою.
Покупці житла використовують позику-підзаставу, щоб уникнути сплати за приватне іпотечне страхування, яке зазвичай набуває чинності, коли ваш початковий внесок становить менше 20% від ціни продажу будинку. PMI діє як страховий поліс для захисту кредиторів, якщо ви прострочите свої платежі або повністю прострочите їх.
Іпотечна угода з посередницьким кредитуванням зазвичай пропонує основну іпотеку, що дорівнює 80% вартості вашого будинку, а також продукт під заставу житла для покриття різниці між вашим початковим внеском та рештою 20%.
Процентна ставка за позикою-підзаставою зазвичай вища, ніж за першою іпотекою, і є змінною, тобто вона зростає з часом.
Контрейлерне кредитування стало популярним під час буму на ринку житла на початку та в середині 2000-х років. Наприклад, у 2006 році близько 30 відсотків покупців житла в Нью-Йорку скористалися одним із них, згідно зі звітом Центру Фурмана при Нью-Йоркському університеті за 2007 рік.
Кредитний портфель дозволяє потенційним домовласникам придбати бажане житло та уникнути сплати приватної страхової суми (PMI), не сплачуючи 20% або більше готівкою. Але це також робить їхні будинки більш вразливими до дефолтів.
Коли наприкінці 2000-х років луснула національна бульбашка на ринку житла, домовласники з меншим власним капіталом мали більше шансів оголосити дефолт, ніж домовласники з великим власним капіталом.
Іпотечні кредити з оподаткуванням, що передбачають посередництво, все ще існують, але трапляються рідко. «Популярність знизилася, але кредитори, які пропонують ці вторинні іпотечні кредити, також значно посилили свої умови», – сказав Джефф Браун, директор галузі та іпотечний кредитор Axia Home Loans.
Навіть з огляду на нещодавнє зростання цін на житло, вони не зазнали значного відродження. За словами Ральфа ДіБугнари, генерального директора цифрового ресурсу з нерухомості Home Qualified, «ці потреби зменшилися з розширенням іпотечних продуктів, які вимагають початкового внеску менше 20% і не вимагають PMI».
Види позик-піггібек
Ви можете структурувати іпотеку-піггібек кількома способами. Ось розбивка різних варіантів залежно від вашої основної іпотеки, пігбеку та початкового внеску.
Кредит 80/10/10. Цей варіант варто розглянути для традиційних кредитів, які включають основну іпотеку, що покриває 80% від ціни продажу, кредитну лінію piggyback, що покриває 10%, та початковий внесок, що покриває решту 10%.
Кредит 80/15/5. Цей варіант працює як кредит 80-10-10, але замість того, щоб внести 10% та позичити решту 10% через позику-піггібек, ви просто вносите 5% та фінансуєте решту 15% за допомогою другої позики на житло.
Кредит 75/15/10. Цей варіант доступний під час купівлі квартири, що включає заставний кредит 15% та початковий внесок 10%. Це головним чином тому, що ставки за іпотечними кредитами на квартири, як правило, вищі, коли співвідношення кредиту до вартості нерухомості перевищує 75%.
Кредит 80/20. Цей план, популярний у роки до житлової кризи 2007 року, взагалі не вимагав початкових внесків. Ви просто берете основну іпотеку, щоб покрити 80% від ціни продажу, і сплачуєте решту 20% за рахунок додаткового кредиту. Однак така схема «підрядника» більше не є поширеною.
Плюси та мінуси позик-підзамовників
Розглядаючи можливість отримання іпотечного кредиту з можливістю позики, важливо розуміти всі його переваги та недоліки.
Переваги позик типу «контрбек»
Це може заощадити ваші гроші. Страхування приватного іпотечного кредиту (PMI) може коштувати вам від 0,31 до 1,51 тенге тропічного іпотечного кредиту (0,31–1,51 тенге тропічного іпотечного кредиту) від суми вашого кредиту щороку. Отже, якщо ваша іпотека становить 250 000 тенге тропічного іпотечного кредиту (14–250 000 тенге), ви можете отримати премії PMI від 750 до 3750 тенге тропічного іпотечного кредиту (14–250 тенге) на рік. Це еквівалентно щомісячним платежам від 62,50 до 312,50 тенге тропічного іпотечного кредиту (14–250 тенге), плюс основна сума та відсотки, які ви сплачуєте за кредитом, і податок на майно.
Залежно від вартості вашої другої іпотеки щомісячними платежами, ви можете зрештою сплатити менше, ніж PMI. Але ДіБугнара каже, що обидва варіанти можна легко реалізувати. «Деякі вторинні іпотечні кредити для позик piggyback мають набагато вищі ставки», – додав він. «У цьому випадку платіж, ймовірно, буде вищим, ніж платіж PMI». Обов’язково порахуйте, який варіант краще підходить для вашої ситуації.
Ви можете вирахувати відсотки з обох позик. Податкова служба США (IRS) дозволяє вам вирахувати до 1 450 000 фунтів стерлінгів (1 475 000 фунтів стерлінгів) відсотків, сплачених за кваліфікованими іпотечними кредитами (або 1 475 000 фунтів стерлінгів, якщо ви одружені, але подаєте окрему податкову декларацію). Це включає позики під заставу житла та кредити HELOC, що використовуються для купівлі, будівництва або суттєвого покращення будинку, що використовується як застава.
Врахування цих заощаджень у вашому розрахунку того, чи заощадить вам гроші позика з посередником, може ускладнити ситуацію. Крім того, якщо ви не поговорите з податковим фахівцем, важко точно знати, скільки ви можете заощадити, або чи необхідно розбити свої відрахування та заявити про відрахування відсотків за іпотекою.
Ви можете використовувати HELOC для інших цілей. Будівельний кредит – це кредит на встановлення, тобто ви отримуєте повну суму кредиту однією сумою та погашаєте її поетапно. Однак, за допомогою HELOC ви отримуєте форму оборотного кредиту під час зняття коштів, який ви можете погашати та позичати знову з часом для оплати ремонтних та інших витрат.
Недоліки позик типу «контрейлер»
Витрати на врегулювання можуть зменшити вартість. Окрім комісії за закриття вашої першої іпотеки, вам також, можливо, доведеться сплатити комісію за закриття вашої іпотеки або HELOC. Однак деякі кредитори пропонують продукти під заставу житла з низькими або відсутніми комісіями за закриття. Вам слід дізнатися, яку комісію стягує кредитор, щоб ви могли врахувати це у своїх розрахунках.
Навіть якщо витрати на закриття угоди низькі, рахунок може не працювати проти вас, а сплата PMI може виявитися дешевшою, ніж отримання кредиту на другу іпотеку.
Це може ускладнити рефінансування. Якщо ви взяли позику з оподаткуванням від кредитора, відмінного від того, який пропонує вашу першу іпотеку (що є типовою ситуацією), може бути зручніше рефінансувати своє житло пізніше, щоб отримати виплати або знизити процентні ставки.
Це тому, що якщо ви не візьмете рефінансовий кредит, достатньо великий, щоб погасити другу іпотеку, обидва кредитори повинні погодитися на рефінансування. Переконати двох кредиторів може бути складно, особливо якщо вартість вашого будинку впала з моменту його придбання.
Витрати можуть зростати з часом. Якщо другий кредит, який ви берете, є HELOC зі змінною ставкою, не обмежуйтеся поточною вартістю кожного варіанта.
Плаваючі ставки можуть коливатися разом із ринковими індексними процентними ставками. Оскільки неможливо передбачити, як змінюватимуться ринкові процентні ставки, неможливо точно знати, скільки вам може коштувати змінна ставка. Якщо у вас обмежений бюджет і ви не можете впоратися зі зростанням іпотечних платежів з часом, кредит зі змінною ставкою може бути не найкращим варіантом.
Як отримати право на отримання позики під заставу нерухомості?
Отримання позики за контрактом може бути складним, оскільки кредитори, що видають другу іпотеку, можуть мати різні вимоги. Хоча специфіка може відрізнятися залежно від кредитора, для отримання схвалення на обидва типи позик вам зазвичай потрібно наступне:
- Достовірність. Для первинної іпотеки зазвичай потрібен бал FICO 620 або вище, але мінімальний бал для вторинної іпотеки може бути 680 або вище.
- коефіцієнт боргу до доходу. Іпотечні кредитори хочуть бачити коефіцієнт боргу до доходу на рівні 43% або нижче, і це включає первинні та вторинні іпотечні кредити.
Зверніть увагу, що нижчі початкові внески часто призводять до вищих процентних ставок.
Альтернативи позик Piggyback
Шукайте позики без PMI. Деякі кредитори пропонують традиційні позики без PMI, навіть якщо у вас немає початкового внеску 20%. Залежно від кредитора, це може бути обмежено покупцями житла вперше або планами з низьким рівнем доходу, або вам, можливо, доведеться погодитися на дещо вищу ставку.
Як і у випадку з позиками-підзарядниками, перевірте суму ще раз, щоб переконатися, що ви не платите більше, ніж PMI, у довгостроковій перспективі.
Швидко погасіть залишок. Традиційні іпотечні кредитори зазвичай додають PMI до вашого кредиту, коли співвідношення позики до вартості нерухомості перевищує 80%, але зрештою залишок за вашим кредитом має бути нижчим за цей поріг. Кредитори зобов'язані за законом автоматично видаляти PMI, як тільки ваш LTV досягне 78% на основі початкової вартості кредиту та житла.
Якщо ви очікуєте значного удару або надходження грошових коштів для здійснення додаткових платежів, це може допомогти вам швидше зменшити залишок кредиту та досягти точки, коли вам більше не знадобиться страховка.
Якщо у вас виникають труднощі з погашенням заборгованості та ви вважаєте, що вартість вашого будинку зросла, і ваш рейтинг становить 80% або нижче, ви можете отримати оцінку житла. Якщо ви маєте рацію, ви можете попросити кредитора видалити PMI вручну.
Зачекайте, поки у вас буде достатньо коштів. Хоча існує багато способів купити житло прямо зараз і уникнути страхування приватної власності (PMI), найкраще почекати, поки у вас буде достатньо готівки для першого внеску за формою 20%.
Збереження 20%, необхідного для уникнення PMI, може зайняти роки. Але якщо ви вважаєте, що можете заощадити гроші досить швидко, можливо, варто почекати.
Вивчайте більше:
Найкращий сайт,..дивовижна публікація! Просто продовжуйте працювати!