Рефінансування платежу дозволяє вам вилучити свій капітал, який є різницею між вашим поточним іпотечним балансом і вартістю вашого будинку. Наприклад, якщо ваш будинок коштує $200 000, а ваш поточний іпотечний баланс становить $150 000, ваш капітал становить $50 000.
Здійснюючи рефінансування, ви можете взяти вартість цього акціонерного капіталу та використати його як (відносно) низькопроцентну позику для фінансування чого завгодно: від ремонту житла чи навчання в коледжі до рахунків за лікування. Якщо ви розглядаєте рефінансування платежу, обов’язково прочитайте наш посібник із рефінансування платежу та читайте далі, щоб дізнатися більше про податкові наслідки цього.
Чи оподатковуються рефінансування платежів?
Ні, ваші доходи від рефінансування Cash Out не оподатковуються. Гроші, які ви отримуєте від рефінансування, по суті, є позикою, яку ви берете зі свого капіталу. Надходження від кредитів HELOC, позик під нерухоме майно, рефінансування готівкою та інших типів позик не включаються до доходу.
Ви не тільки не сплачуєте податок на прибуток, але навіть можете відняти частину відсотків, які ви сплатили, щоб заплатити за рефінансування. З ухваленням Закону про зниження податків і зайнятість у 2017 році стандартне відрахування значно зросло, і розбивка відрахування відсотків по іпотеці більше не має сенсу для більшості заявників. Однак, якщо ви надаєте особисту позику, ви повинні дотримуватися особливих правил щодо того, як кошти позики використовуватимуться для отримання вирахування процентів за іпотекою.
Правила оподаткування готівкового рефінансування
Якщо ви використовуєте сплачені кошти для капітального покращення свого будинку, ви можете вирахувати відсотки, які ви сплатили за новою іпотекою, зі свого оподатковуваного доходу. Статті, що підлягають вирахуванню, зазвичай є постійними доповненнями та перетвореннями для збільшення вартості власності, продовження терміну її корисного використання або адаптації до нового використання. Подумайте про те, щоб звернутися за порадою до податкового фахівця, щоб переконатися, що проект, який ви берете на себе, відповідає вимогам. Подаючи податкову декларацію, вам потрібно буде довести, що ви використали гроші прийнятним чином, тому зберігайте квитанції та інші документи, пов’язані з вашим проектом.
«Якщо ви можете використати ці гроші, щоб збільшити вартість свого будинку, і ви можете списати їх, це подвійна вигода», — сказав Ральф Дібугнара, віце-президент Cardinal Financial зі штаб-квартири Шарлотта.
Як використовувати свої готівкові кошти для рефінансування, щоб вирахувати податок на відсотки
Ви можете впоратися з багатьма проектами з покращення житла, сплативши відсотки по іпотеці. Ось кілька прикладів:
Додайте басейн або гідромасажну ванну на задньому дворі
Побудуйте нову спальню або ванну кімнату
поставити паркан навколо свого будинку
Оновіть свій дах, щоб ефективніше захистити його від негоди
вікно оновлення
Встановіть центральне кондиціонування або опалення
Встановити систему безпеки будинку
Пам’ятайте, що капітальне покращення зазвичай визначається як постійне збільшення вартості будинку. Ремонт, як-от ремонт розбитих вікон або невеликі зміни дизайну, як-от фарбування кімнати, зазвичай не враховуються.
«Капітальні покращення мають істотно покращити ваш будинок», — пояснює Денніс Брагер, сертифікований фахівець із оподаткування з Лос-Анджелеса Brager Tax Law Group. "Ремонт кухні та ванної кімнати, доповнення кімнати, модифікації для літніх батьків – усе це відповідало б вимогам. Окреме фарбування не відповідало б вимогам; з іншого боку, якби це було лише частиною більшого ремонту, тоді б відповідала вартість фарбування".
Ліміт вирахування відсотків за іпотечним кредитом
Якщо ви використовуєте платіж для чогось іншого, окрім серйозних покращень, ви не можете вирахувати відсотки з усієї нової іпотеки. Це включає погашення боргу за кредитною карткою або купівлю нового автомобіля. У цих випадках ви можете лише відняти відсотки з первісного залишку іпотеки.
Припустімо, у вас є $60 000 основної суми вашої іпотеки та ви хочете залучити $20 000 власного капіталу шляхом рефінансування. Якщо ви використовуєте гроші, щоб додати гідромасажну ванну на задньому дворі, ви можете відняти загальну суму сплачених відсотків, яка становить $80 000. Якщо ви використовуєте його для погашення боргу за кредитною карткою, ви можете вирахувати лише сплачені відсотки та використати лише початковий баланс або $60 000.
Тим не менш, використання готівки для рефінансування для погашення боргу по кредитній картці все ще є розумним фінансовим рішенням, коли ви обтяжені боргом під високі відсотки. Більшість кредитних карток стягують двозначні ставки, тоді як ставки за іпотечними кредитами коливаються в діапазоні 3% з початку пандемії.
У 2018 році деякі ліміти франшизи змінилися. Спрощена версія чинного правила: ви можете вирахувати до $375000 процентів по іпотечному кредиту, якщо ви неодружені або одружені та подаєте податки окремо, або до $750000, якщо ви одружені та подаєте податки разом.
Якщо ви купили будинок до того, як новий ліміт набув чинності, ви все ще можете відняти відсотки з вищого балансу, але цей вищий ліміт не включатиме жодних ваших платежів.
Списання іпотечних балів при рефінансуванні з виведення коштів
Іпотечні кредити, також відомі як дисконтні кредити, по суті, є авансовими платежами, які ви сплачуєте кредитору в обмін на нижчу процентну ставку за кредитом. Один цент дорівнює 1% вашої іпотеки.
При рефінансуванні готівкою ви не можете відняти повну суму, яку ви сплатили за бали в рік рефінансування, але ви можете робити менші відрахування протягом терміну дії кредиту. Так, наприклад, якщо ви купуєте іпотечні пункти на суму $2000 для 15-річного рефінансування, ви можете відраховувати близько $133,33 на рік протягом терміну дії кредиту.
Ризик рефінансування готівки
Плата за рефінансування може бути дешевим способом позичити таку необхідну готівку, але це також означає, що вам доведеться виплатити нову, більшу позику.
«Найбільший податковий ризик полягає в тому, що ви не відповідаєте всім строгим правилам щодо відрахувань, і ви отримуєте великий сюрприз, коли подаєте податки», — сказав Брегг. "Щоб уникнути цього, найкраще поговорити зі своїм податковим консультантом про свої особисті обставини, перш ніж брати зобов'язання. Найбільший ризик полягає не в податковому ризику, а в тому, що ви не зможете виплачувати іпотеку під час важких економічних часів і її надто довго через втрату житла".
Альтернативи рефінансуванню готівкою
Плата за рефінансування – це не єдиний спосіб отримати власний капітал. Розгляньте позику під капітал або кредитну лінію (HELOC), яка є другою іпотекою вашого будинку. Ці варіанти дають змогу отримати поточну первинну іпотеку. Якщо у вас нижча відсоткова ставка за наявною іпотекою, то зараз, коли відсотки значно зросли, ви можете заощадити гроші, позичаючи лише ту суму, яка вам потрібна.
Отже, дізнайтеся більше:
- Огляд картки American Express Centurion Black
- Кредитна картка X1 – перевірте, як подати заявку.
- Кредитна картка Destiny – як замовити онлайн.
- Огляд картки Delta Skymiles® Reserve American Express – більше.
- AmEx зосереджується на взаємодії з клієнтами завдяки новому поточному рахунку та оновленій програмі
- Дізнайтеся, як це працює
