Коли ви думаєте про інвестиції в нерухомість, ваш будинок, мабуть, перше, що спадає на думку. Звичайно, інвестори в нерухомість мають багато інших варіантів, коли справа доходить до вибору інвестицій, і не тільки фізичної нерухомості.
За останні 50 років нерухомість стала популярним засобом інвестування. Ось кілька найкращих варіантів для роздрібних інвесторів і причини інвестувати.
Центральна теза
- Нерухомість сама по собі вважається класом активів і має бути принаймні частиною диверсифікованого портфеля.
- Один із основних способів заробітку інвестором на нерухомості – це стати власником орендованого майна.
- Гравці в пінбол намагаються купити недооцінену нерухомість, відновити її та продати з прибутком.
- Інвестиційні трасти в нерухомість (REIT) забезпечують непрямий доступ до нерухомості без необхідності володіти, управляти чи фінансувати нерухомість.
Історична ціна
Нерухомість здавна вважалася надійною інвестицією, і це не дарма. До 2007 року історичні дані про нерухомість свідчили про те, що ціни можуть продовжувати зростати нескінченно. За кількома винятками, середня ціна продажу будинку в США зростала щороку між 1963 і 2007 роками — початком Великої депресії. Ціни на нерухомість дещо впали на початку пандемії COVID-19 навесні 2020 року. Однак із появою вакцини та послабленням страхів щодо пандемії ціни на житло прискорилися, досягнувши рекордних значень до 2022 року.
Ця діаграма від Федерального резервного банку Сент-Луїса показує середні ціни продажу між 1963 і першим кварталом 2022 (останні доступні дані). Світло-сіра заштрихована область вказує на рецесію в США.
Оренда нерухомості
Коли ви інвестуєте в оренду нерухомості, ви стаєте орендодавцем, тому вам потрібно розглянути свою придатність для цієї ролі. Як орендодавець, ви несете відповідальність за такі речі, як сплата іпотеки, податків на майно та страхування, утримання вашого майна, пошук орендарів і вирішення проблем.
Якщо ви не наймете менеджера з нерухомості, який займатиметься деталями, орендодавець є практичною інвестицією. Залежно від вашої ситуації, догляд за нерухомістю та орендарями може бути цілодобовою роботою – і це не завжди приємно. Однак, ретельно обираючи нерухомість і орендарів, ви можете зменшити ризик великих проблем.
Один із способів заробітку орендодавців – це стягнення орендної плати. Скільки орендної плати ви можете стягувати, залежить від того, де знаходиться орендна плата. Тим не менш, визначити найкращу орендну плату може бути складно, оскільки якщо ви стягуватимете занадто багато, ви відженете орендаря, а якщо ви стягуватимете занадто мало, ви залишите гроші на столі. Загальною стратегією є стягнення достатньої орендної плати для покриття витрат до виплати іпотеки, після чого більша частина орендної плати перетворюється на прибуток.
Іншим основним способом заробітку орендодавцями є підвищення вартості. Якщо вартість вашого майна зросте, ви можете продати його з прибутком (коли настане відповідний час) або взяти капітал для наступних інвестицій. Хоча нерухомість має тенденцію дорожчати, немає жодних гарантій.
Це особливо вірно в періоди надзвичайної нестабільності ринку житла, востаннє під час пандемії COVID-19. З лютого 2020 року по березень 2022 року середня ціна на житло в США зросла на приголомшливі 38%. У зв’язку з різким зростанням багато хто задавався питанням, чи ціна була пов’язана з обвалом.
Перевернути будинок
Подібно до денних трейдерів, які знаходяться за милі від інвесторів, що купують і тримають, спекулянти нерухомістю є зовсім іншою породою від орендодавців, які купують і орендують. Гравці в пінбол купують нерухомість, щоб утримувати її протягом короткого періоду часу — зазвичай не більше трьох-чотирьох місяців — і швидко продають її з прибутком.
Існує два основні методи дзеркального відображення властивостей:
- Виправлення та оновлення. За допомогою цього методу ви можете придбати нерухомість, вартість якої, на вашу думку, підвищиться після ремонту та оновлення. В ідеалі ви виконаєте роботу якнайшвидше, а потім продасте більше, ніж загальна сума інвестицій (включно з ремонтом).
- Тримай і продавай. Цей тип дзеркального відображення працює інакше. Замість того, щоб купувати та ремонтувати нерухомість, купіть її на швидкозростаючому ринку, утримайте її кілька місяців і продайте з прибутком.
З будь-яким типом дзеркального відображення ви ризикуєте не мати можливості розвантажити активи з прибутковою ставкою. Це може бути проблемою, оскільки у фінів часто не вистачає готівки, щоб виплачувати іпотечні кредити на нерухомість у довгостроковій перспективі. Тим не менш, якщо все зроблено правильно, перекидання може бути прибутковим способом інвестування в нерухомість.
REIT
Інвестиційний траст у нерухомість (REIT) формується, коли створюється компанія (або траст) для використання коштів інвестора для купівлі, експлуатації та продажу прибуткової нерухомості. REITs торгуються на основних фондових біржах, як акції та біржові фонди (ETF).
Щоб кваліфікуватися як REIT, компанія повинна повернути 90% свого оподатковуваного прибутку акціонерам у формі дивідендів. Таким чином REITs уникають сплати податку на прибуток корпорацій, тоді як звичайні корпорації оподатковуються своїми прибутками, що зменшує доходи, які вони можуть повернути акціонерам.
Подібно до звичайних дивідендних акцій, REITs підходять для інвесторів, які хочуть регулярного доходу, хоча вони також пропонують можливості для підвищення вартості. REITs інвестують у різноманітну нерухомість, таку як торговельні центри (близько чверті REITs спеціалізуються на цих галузях), заклади охорони здоров’я, іпотечні кредити та офісні будівлі. Порівняно з іншими типами інвестицій у нерухомість, REITs мають перевагу високої ліквідності. 5
Інвестиційна група в нерухомість
Група інвестицій у нерухомість (REIG) схожа на невеликий інвестиційний фонд оренди. Якщо ви хочете мати орендоване майно, але не хочете мати клопоту орендодавця, інвестиційна група з нерухомості може стати для вас рішенням.
Компанія купує або будує серію будівель, зазвичай квартир, а потім дозволяє інвесторам приєднатися до групи, купуючи їх через компанію. Один інвестор може володіти однією або кількома окремими житловими одиницями. Але компанія, яка керує інвестиційною групою, керує всіма підрозділами та відповідає за обслуговування, рекламу та пошук орендарів. В обмін на це управління компанія стягує відсоток від місячної орендної плати. 6
Існує кілька версій інвестиційних груп. У стандартній версії договір оренди укладається на ім’я інвестора, і всі одиниці ділять частину орендної плати, щоб уникнути тимчасової вакантності. Це означає, що навіть якщо ваш будинок вільний, у вас є достатньо грошей, щоб виплатити іпотеку.
Якість інвестиційної групи повністю залежить від компанії, яка її забезпечує. Теоретично це безпечний спосіб інвестувати в нерухомість, але групи можуть стягувати таку високу комісію, як і індустрія взаємних фондів. Як і в усіх інвестиціях, дослідження є ключовим.
Товариство з обмеженою відповідальністю в сфері нерухомості
Товариство з обмеженою відповідальністю в сфері нерухомості (RELP) схоже на інвестиційну групу в нерухомість. Це компанія, створена для купівлі та утримання портфеля нерухомості, а іноді й просто власності. Однак RELP мають обмежений термін служби.
Досвідчені менеджери з нерухомості або девелоперські компанії в якості генеральних партнерів. Потім шукають зовнішніх інвесторів для фінансування проектів у сфері нерухомості в обмін на частку майна як партнера з обмеженою відповідальністю. Афілійовані особи можуть отримувати періодичні розподіли з надходжень від майна RELP, але фактична оплата відбувається, коли майно продається (якщо вам пощастить із значним прибутком) і RELP розпускається.
Якість інвестиційної групи повністю залежить від компанії, яка її забезпечує. Теоретично це безпечний спосіб інвестувати в нерухомість, але групи можуть стягувати таку високу комісію, як і індустрія взаємних фондів. Як і в усіх інвестиціях, дослідження є ключовим.
фонди нерухомості
Фонди нерухомості інвестують переважно в REIT та компанії з нерухомості. Вони пропонують можливість отримати диверсифіковані інвестиції в нерухомість з відносно невеликим капіталом. Залежно від їхньої стратегії та цілей диверсифікації, вони пропонують інвесторам ширший спектр варіантів інвестування, ніж купівля окремих REITs.
Як і REITs, ці фонди досить ліквідні. Ще однією важливою перевагою для роздрібних інвесторів є аналітична та дослідницька інформація, яку надає фонд. Це може включати детальну інформацію про придбані активи та погляди керівництва щодо прибутковості та ефективності конкретних інвестицій у нерухомість і як клас активів. Більш спекулятивні інвестори можуть інвестувати в сімейство взаємних фондів нерухомості та тактично переважувати певні типи нерухомості чи регіони, щоб максимізувати прибуток.
Навіщо інвестувати в нерухомість?
Нерухомість може покращити профіль ризику/прибутку портфеля інвестора та забезпечити конкурентоспроможну прибутковість з поправкою на ризик. Загалом ринок нерухомості демонструє низьку волатильність, особливо в порівнянні з акціями та облігаціями.
Нерухомість також приваблива порівняно з більш традиційними джерелами доходу. Цей клас активів, як правило, торгується з надбавкою до доходності порівняно з казначейськими облігаціями США та є особливо привабливим у середовищі низьких ставок казначейства.
Різноманітність і захист
Ще однією перевагою інвестування в нерухомість є її потенціал диверсифікації. Нерухомість має низьку, а в деяких випадках негативну кореляцію з іншими основними класами активів, тобто нерухомість зазвичай зростає, коли акції падають. Це означає, що додавання нерухомості до портфеля може зменшити його волатильність і забезпечити більший прибуток на одиницю ризику. Чим пряміші інвестиції в нерухомість, тим краще хеджування: прямі публічні інструменти, такі як REIT, відображають загальну ефективність фондового ринку.
Оскільки у них є фізична підтримка, пряма нерухомість також має небагато конфліктів між принципалом і агентом, або міри, в якій інтереси інвестора залежать від чесності та компетентності менеджерів і боржників. Більш непрямі форми інвестування також пропонують певний ступінь захисту. Наприклад, REITs вимагають мінімальний відсоток прибутку (90%), який виплачується як дивіденди.
Хеджування інфляції
Здатність нерухомості хеджувати інфляцію випливає з позитивної кореляції між зростанням валового внутрішнього продукту (ВВП) і попитом на нерухомість. Оскільки економіка розвивається, попит на нерухомість підвищує орендну плату, що, у свою чергу, призводить до підвищення вартості капіталу. У результаті нерухомість має тенденцію підтримувати купівельну спроможність капіталу, передаючи частину інфляційного тиску орендарям і поглинаючи частину інфляційного тиску у формі зростання вартості капіталу.
Сила левериджу
На додаток до REITs, інвестування в нерухомість надає інвесторам інструмент, який інвестори фондового ринку не можуть: використовувати кредитне плече. Кредитне плече означає використання боргу для фінансування більших покупок, ніж наявна у вас готівка. Якщо ви не купуєте на маржу, якщо ви хочете купити акції, ви повинні сплатити повну вартість акцій під час розміщення замовлення на купівлю. Незважаючи на це, відсоток, який ви можете взяти в борг, усе ще набагато менший, ніж нерухомість, завдяки магічній формі фінансування, яка називається іпотекою.
Більшість традиційних іпотечних кредитів вимагають початкового внеску 20%. 9 Однак, залежно від того, де ви живете, ви можете знайти іпотеку всього за 5%. Це означає, що ви платите частину від загальної вартості та контролюєте всю власність і капітал у ній. Звичайно, сума вашої іпотеки вплине на кількість прав власності, яку ви фактично маєте на нерухомість, але після підписання документа ви можете контролювати це.
Це заохочує любителів нерухомості та орендодавців. Вони можуть взяти другу іпотеку на свій будинок і внести початковий внесок на дві-три інші нерухомості. Незалежно від того, здають вони ці активи в оренду, щоб змусити орендарів сплачувати свої іпотечні кредити, чи чекають нагоди продати їх із прибутком, вони контролюють активи, навіть якщо сплачують лише частку від загальної вартості.
Як додати нерухомість до свого портфоліо?
Окрім прямої покупки нерухомості, звичайні інвестори також можуть купувати REIT або фонди, які інвестують у REIT. REITs — це колективні інвестиції, які володіють та/або управляють нерухомістю або мають іпотечні кредити.
Чому нерухомість розглядається як захист від інфляції?
Ціни на нерухомість мають тенденцію до зростання з інфляцією. Це тому, що інфляція збільшує витрати для забудовників будинків, які повинні бути перекладені на покупців нових будинків. 10 Існуюча власність також збільшується з інфляцією. Іпотека з фіксованою процентною ставкою фактично робить ваші фіксовані щомісячні платежі доступнішими в міру зростання інфляції. Крім того, як орендодавець, ви можете збільшити орендну плату, щоб не відставати від інфляції.
Чому на ціни нерухомості впливають процентні ставки?
Оскільки нерухомість є таким великим і дорогим активом, для фінансування її придбання часто потрібні позики. Через це підвищення ставок робить іпотечні виплати за новими позиками (або існуючими позиками з регульованою ставкою, як-от ARMs) дорожчими. Це може відлякувати покупців, які повинні враховувати щомісячні витрати на переїзд нерухомості.
Остаточний результат
Нерухомість може бути надійною інвестицією з потенціалом отримання стабільного доходу та накопичення багатства. Однак одним недоліком інвестування в нерухомість є неліквідність: відносна складність конвертації активів у готівку, а готівки в активи.
На відміну від операції з акціями чи облігаціями, яку можна завершити за лічені секунди, операція з нерухомістю може тривати місяці. Пошук потрібного контрагента може зайняти тижні навіть за допомогою брокера. Звичайно, REITs і взаємні фонди нерухомості пропонують кращу ліквідність і кращі ринкові ціни. Однак це відбувається за рахунок вищої волатильності та менших переваг диверсифікації, оскільки вони набагато більше корелюють із загальним фондовим ринком, ніж прямі інвестиції в нерухомість.
Як і у випадку з будь-якими інвестиціями, ви повинні тримати свої очікування реалістичними та робити домашнє завдання та досліджувати, перш ніж приймати будь-які рішення.
Вивчайте більше:
-
-
-
-
Огляд картки Delta Skymiles® Reserve American Express – більше.
-
AmEx зосереджується на взаємодії з клієнтами завдяки новому поточному рахунку та оновленій програмі
-
