Якщо ви дивитеся телевізор, ви, напевно, бачили знайомі голоси, як-от актор Том Селлек, який рекламував зворотну іпотеку як безцінний інструмент для будь-якого пенсіонера. Однак кожен фінансовий продукт має дві сторони, тому ретельно зважте всі «за» і «проти» зворотної іпотеки.
Що таке зворотна іпотека?
A reverse mortgage allows homeowners over the age of 62 to convert real estate capital into cash.
Переважна більшість зворотних іпотечних кредитів застрахована Федеральним житловим управлінням (FHA), що означає, що якщо позичальник не виплачує борг, він буде погашений за рахунок резервів FHA.
Уряд називає зворотні іпотечні кредити «HECM» або іпотечними кредитами на конвертацію житла, і для участі позичальники повинні сплачувати авансовий страховий внесок і щорічну премію в розмірі 0,5% непогашеної позики. Ці премії використовуються для фінансування резервів FHA.
Окрім зворотної іпотеки, гарантованої FHA, існує ще два типи:
Власні зворотні іпотечні кредити – вони доступні через приватних кредиторів і не підлягають кредитним лініям FHA.
Одноцільова зворотна іпотека – вони менш поширені, і гроші, які ви отримуєте від однієї з цих іпотек, можна використовувати лише для однієї конкретної мети, наприклад. Б. Відремонтувати частину будинку або сплатити податок на нерухомість. Ви можете знайти ці варіанти через деякі державні та місцеві органи влади та некомерційні організації.
Як працює зворотна іпотека?
Зворотна іпотека дозволяє отримати гроші, не оплачуючи рахунки відразу.
Consider this math: In a traditional mortgage, if you borrow $100,000 at a fixed rate of 6.71% for 30 years, you would pay $648 per month (principal and interest). If you borrow $100,000 in a reverse mortgage, your required monthly principal and interest payments are zero.
Too good to be true? OK then. You will still owe money. You don’t have to pay back the money until you sell the house, move out, or die. If the latter is the end of your reverse mortgage, the responsibility for paying the debt rests with your spouse or heirs, who may have to sell the home.
In our $100,000 mortgage example, the borrower pays about $648 per month. Of that, about $69 is paid in the first month to reduce the loan balance. The rest of the payment — about $447 — is interest, or what the lender charges you to borrow money — plus an estimated average property tax, which varies by region. The payment plan continues monthly, with more principal payments and less interest over time, until the loan term expires.
Reverse mortgages reverse this process. Instead of paying monthly, you don’t have to pay anything. However, that doesn’t mean the loan is free. The cost of interest is added to the mortgage balance, so the balance increases in the second month. Since the loan balance is now slightly larger and the interest cost is slightly higher, this process continues until the loan is repaid. This repayment is usually made within a year of moving out or death.
Переваги зворотної іпотеки
Ви можете краще керувати своїми пенсійними витратами
Дохід багатьох людей похилого віку після виходу на пенсію значно впав, і щомісячні виплати можуть бути їхніми найбільшими витратами. Зворотна іпотека дозволяє поповнити ваш зменшений дохід і продовжувати оплачувати рахунки.
Вам не потрібно рухатися
Rather than leaving your home, a reverse mortgage allows you to grow old in place (and possibly stay close to friends and family). While reverse mortgages have costs, in the long run, getting a reverse mortgage can be cheaper than moving and buying another home or renting in a new location.
Ви не повинні сплачувати податок зі свого доходу
The income you get from a reverse mortgage isn’t taxed because the IRS considers the money “from the loan.” However, tax regulations can be complex, so be sure to consult a tax professional before taking a reverse mortgage.
Ви захищені, якщо баланс перевищує вартість вашого будинку
As the reverse mortgage balance grows over time, it has the potential to exceed the fair market value of the property. However, the amount of debt to be paid cannot exceed the value of the property, as a reverse mortgage is an example of non-recourse financing. As a result, in this case, the mortgage lender cannot make any claims against your other assets or your heirs.
Ваш спадкоємець має вибір
Зворотна іпотека дозволяє позичальникам здійснювати дострокове погашення, але зазвичай припиняється, коли позичальник переїжджає, продає будинок або помирає. У випадку заповіту у спадкоємців є кілька варіантів: вони можуть продати майно, щоб погасити борг і збільшити капітал понад залишок кредиту; якщо майно достатньо варте, ви можете зберегти будинок і рефінансувати залишок зворотної іпотеки або, якщо борг перевищує вартість майна, спадкоємець може погасити позику, повернувши майно позикодавцеві. Потім позикодавець може подати претензію до страхової компанії (майже завжди FHA) щодо несплаченого залишку.
Disadvantages of reverse mortgages
Ви повинні платити за це
The cost of a reverse mortgage includes lender fees (up to $6,000 in initial fees, depending on the size of your loan), FHA insurance fees, and closing fees. These costs can be added to the loan balance; however, this means the borrower will have more debt and less equity. You’ll also pay a nasty monthly service fee, which can increase by up to $35 if your interest rate is adjusted monthly.
Ви не можете вирахувати відсотки зі своїх податків, доки не погасите кредит
Mortgage interest can be deducted from taxes when you pay off your mortgage, but you cannot deduct interest on a reverse mortgage each year. You only receive this benefit when you actually pay off the loan.
Ви можете ненавмисно порушити інші вимоги програми
Коротше кажучи, зворотна іпотека може призвести до порушення обмежень на активи за програмою Medicaid і додаткового страхового доходу (SSI). Це складно, тому перед тим, як шукати програму зворотної іпотеки, обов’язково проконсультуйтеся з адвокатом із питань геріатрії або в юридичній клініці.
Ваш будинок може бути вилучено
Since reverse mortgages do not require monthly principal and interest payments, foreclosure seems impossible. However, this is not the case; foreclosures can occur if you do not comply with property taxes, homeowners insurance, or required HOA fees.
You may not be able to navigate state changes
Reverse mortgages can be complicated, and when your status changes, so can your reverse mortgage options. For example, if you go to a long-term care facility, will you still be considered a resident of your home? If you get married after getting a reverse mortgage, will your spouse have to move out of the property when you die? For more information on these and other issues, you’d be better off talking to a lender, a lawyer specializing in seniors’ rights, or contacting a free legal clinic.
Хто є хорошим кандидатом на отримання зворотної іпотеки?
Чи справді зворотна іпотека гарна ідея, враховуючи потенційну складність і ризик загрози житлу? Для деяких домовласників відповідь може бути так:
If you plan to stay at home long-term – since you will be paying additional closing costs through a reverse mortgage, you will need to stay at home long enough to justify the cost. So if you’re 62, have a history of longevity, and believe that your current location is your forever home, a reverse mortgage might make sense. And if you live in a market where property values are rising rapidly, your property may be worth more when you or your heirs pay off the loan.
When you need more money for day-to-day expenses—if you’re struggling to manage retirement expenses, a reverse mortgage can help you have the cash ready to handle those tasks. With the consumer price index reflecting sharp increases in many spending categories like food and gasoline, this may be your immediate need.
Хто є поганими кандидатами на отримання зворотної іпотеки?
Є багато ознак того, що зворотна іпотека не є хорошим варіантом:
If you’re planning a move — keep in mind that you’ll need a long runway to make it worthwhile to pay all of your closing costs, mortgage insurance premiums, and other expenses. So if you think you may soon be moving to a new location or downsizing to a smaller location, stay away from reverse mortgages.
Needing to move for health reasons – a reverse mortgage requires you to live at home, which means moving to a nursing home or some sort of assisted living may result in you having to pay off your loan. If you are constantly worried about your health, it may be wise to avoid a reverse mortgage.
But if you are struggling to pay the other costs of your home-one of the most important components of a reverse mortgage is your ability to pay your property taxes and homeowner’s insurance. And if you have been struggling to raise money for these basic expenses, increasing your debt should not be on the table.
Ось як отримати зворотну іпотеку, якщо це вам підходить
Якщо ви зважили всі «за» і «проти» і вважаєте, що зворотна іпотека вам підходить, ось як її отримати:
Подивіться, чи відповідаєте ви вимогам. Щоб отримати зворотну іпотеку, ви повинні відповідати деяким ключовим вимогам: вам має бути принаймні 62 роки, проживати у власному будинку та мати значні активи (зазвичай принаймні 50%).
Зустріньтеся з фінансовим радником, затвердженим HUD. Оскільки зворотні іпотечні кредити є дуже складними, вам знадобиться зустрітися з експертом, який проведе вас через усі ваші варіанти.
Порівняйте кількох кредиторів. Кожен кредитор відрізняється і стягує різні комісії. Переконайтеся, що ви ознайомилися з низкою варіантів, щоб знайти найнижчі витрати на вступ і розрахунки, а також найконкурентніші ставки.
Обговоріть це зі своїми спадкоємцями. Якщо ви плануєте залишити свою власність комусь із членів вашої родини, вам слід обговорити з ними ваш план зворотної іпотеки. Переконайтеся, що вони розуміють, що це означає і що робити, коли ви помрете.
Підсумок: чи варто отримувати зворотну іпотеку?
Reverse mortgages don’t have a perfect reputation due to some scams targeting unsuspecting seniors. Even reputable companies try to trick homeowners into taking out reverse mortgages through dishonest marketing: Consumer Financial Protection Bureau sues and hits American Advisors Group with $1.1 million maximum in late 2021 Penalty for one of the reverse mortgage names. for misleading marketing.
So the simple rule is: be very, very careful about endangering your home.
Отже, дізнайтеся більше:
- Огляд картки American Express Centurion Black
- Кредитна картка X1 – перевірте, як подати заявку.
- Кредитна картка Destiny – як замовити онлайн.
- Огляд картки Delta Skymiles® Reserve American Express – більше.
- AmEx зосереджується на взаємодії з клієнтами завдяки новому поточному рахунку та оновленій програмі
- Дізнайтеся, як це працює
