Справа не лише в тому, наскільки дороге житло, а й у тому, як швидко воно туди потрапляє. Лише за 24 місяці ціни на житло в США зросли на приголомшливі 37%. Це можна порівняти з найбільшим дворічним зростанням 29%, яке призвело до обвалу житлового будівництва 2008 року.
Напередодні цієї весни ФРС вважала, що побачила достатньо. Центральний банк швидко підвищив процентні ставки, підвищивши середню ставку за 30-річною іпотекою з фіксованою ставкою до 6% з 3,2% на початку року. Ці вищі ставки, на які врахували багато покупців житла, нарешті поклали край пандемічному буму нерухомості. Асоціація іпотечних банкірів повідомила в середу, що заявки на іпотечні кредити впали на 16% за рік, і зараз ми перебуваємо в центрі різкого уповільнення.
Коли ця зміна відбувається, ми дуже мало чуємо від ФРС, поки голова Джером Пауелл не поспілкувався з журналістами в середу.
Ось що сказав Пауелл: «Ми спостерігали різке зростання цін [на житло] за останні кілька років. Тепер це змінюється. І процентні ставки зросли. Ми знаємо, що іпотечні ставки різко зросли. Ви побачите зміни на ринку житла. Ми спостерігаємо за ним, щоб побачити, що відбувається. Наскільки це точно вплине на інвестиції в житло? Я не впевнений. Наскільки великий вплив на ціни на житло? Дуже жорсткий ринок. Таким чином, навіть у світі зростання процентних ставок ціни, ймовірно, продовжуватимуть рости деякий час. Тому це складна ситуація, і ми за нею уважно стежимо. Я б сказав, що якщо ви покупець житла, ви хочете, щоб покупці житла або молоді люди повинні трохи переналаштуватися. Нам потрібно повернутися до місця, де попит і пропозиція знову збігаються, інфляція знову нижча, іпотечні ставки знову нижчі».
Виділяють три речі.
Пауелл каже, що покупцям житла "потрібно відкалібрувати"
У сфері нерухомості загальна кількість активних пропозицій називається «інвентаризація». Річні запаси падають з 2014 року. Частково це пов’язано зі змінами в уподобаннях домогосподарств (тобто залишатися довше), зменшенням будівництва житла після кризи житлового будівництва 2008 року та тим, що мілленіали почали купувати житло вперше. Але коли пандемічний бум нерухомості почався, запаси почали різко падати. До весни 2021 року запаси досягли мінімуму за 40 років. Це не залишає покупцям житла іншого вибору, як підняти ціни.
Очевидно, що Пауелл сподівається, що уповільнення ринку нерухомості через зростання ставок по іпотеці допоможе збільшити запаси. Пауелл сказав, що це допоможе покупцям, оскільки вони вважають, що коли покупці відновлять покупки, вони знайдуть більш дружній ринок. Більший запас дасть покупцям більше часу для прийняття рішення та зменшить ймовірність участі у війні ставок.
Ще до того, як ФРС активізувала боротьбу з інфляцією, старший аналітик HousingWire Логан Мохташамі публічно виступав за підвищення ставок по іпотечних кредитах для збільшення запасів. За даними Національної асоціації ріелторів, станом на травень житловий фонд США зріс до 1,03 мільйона одиниць. Але щоб повернутися до «нормального» ринку житла, за словами Мохташамі, інвентаризацію доведеться збільшити до 15 200-1,93 мільйона одиниць житла. Проте національна інвентаризація (див. діаграму нижче) швидко зростає, причому інвентаризація на більш ніж половині регіональних ринків житла все ще на 50% нижче рівня до пандемії.
«Нам потрібен баланс... ринок житла все ще дуже нездоровий, оскільки загальна інвентаризація в США все ще нижча за 1,52 мільйона», - сказав Мохташамі.
Ціни на житло падають? Здається, Пауелл припускає, що це можливо
Голова ФРС Джером Пауелл у середу припустив, що ціни на житло впадуть: «Наскільки це вплине на ціни на житло? Не так впевнений. Очевидно, ми дуже уважно стежимо за цим. Згодом ви про це подумаєте… на ринку житла є багато незавершеної роботи». постачання житла, коли вони виходять в мережу…»
Потім він обернувся і сказав: «Хоч пропозиція готових до використання будинків продається, запаси готових до використання будинків дуже низькі, історично низькі. Це все ще дуже обмежений ринок, і навіть у світі зростання процентних ставок ціни, ймовірно, продовжуватимуть рости деякий час. команда. Тому це складна ситуація, і ми за нею уважно стежимо».
На мить Пауелл ніби сказав, що ціни на житло впадуть. У будь-якому разі Пауелл не виключив можливості падіння цін на житло. Це важливо. Історично склалося так, що за межами Великої депресії та після краху нерухомості у 2000-х роках ціни на житло майже ніколи не падали щорічно. Але сьогоднішня ситуація може привести нас до рідкої фази, коли ціни на житло справді впадуть. Це свідчить про те, що Пауелл не закриває двері перед можливістю падіння цін на житло, він сказав: «Ми уважно за цим стежимо».
Минулого місяця головний економіст Moody's Analytics Марк Занді сказав Fortune, що зростання ставок по іпотеці підштовхнуло нас до повномасштабної «корекції ринку нерухомості». У короткостроковій перспективі Zandi очікує, що річне зростання цін на житло сповільниться до 0% з 20,6%. Він очікує, що ціни впадуть між 5% і 10% на явно «переоціненому» ринку нерухомості. У разі рецесії Moody's Analytics очікує, що ціни на житло в США впадуть на 5%, тоді як сильно «переоцінений» ринок житла впаде з 15% до 20%. (Moody's Analytics визначає «переоцінені», порівнюючи регіональні ціни на житло з основними місцевими економічними фундаментальними показниками, такими як дохід домогосподарства, які історично підтверджувалися.)
Чому ціни на житло так легко падають? Перший полягає в тому, що ціни на житло відійшли від основних економічних показників. Основна економічна теорія вчить, що зростання цін на житло та зростання доходів взаємопов’язані, і жоден не може довго перевершувати інший. Зростання ставок по іпотеці лише погіршить цю кризу доступності. Насправді, за даними дослідницької компанії Zonda, типові нові іпотечні платежі зросли на 52% за останні шість місяців.
Однак ціни на нерухомість можуть впасти, але запаси можуть знадобитися ще більше, щоб матеріалізуватися. Як тільки запаси в США перевищать 2 мільйони одиниць, національні ціни на житло, швидше за все, впадуть з року в рік, сказав Мохташамі.
Ральф Маклафлін, головний економіст аналітичної та аналітичної компанії Kukun, сказав, що якщо «надмірне посилення» ФРС призведе до рецесії, запаси можуть досягти рівня, який призведе до падіння цін на житло.
«Зростає ймовірність того, що ми наближаємось до різкої точки перелому на ринку», — сказав Маклафлін Fortune.
Пауелл конкретно каже, що хоче, щоб іпотечні ставки знизилися
Центральний банк підвищив процентні ставки, щоб зупинити бум житла внаслідок пандемії та стримувати стрімку інфляцію. Як тільки ФРС знову візьме інфляцію під контроль, підвищення іпотечних ставок може зменшитися.
Це означає, що покупцям житла, які прагнуть знизити свої іпотечні ставки, можливо, доведеться почекати деякий час. Минулого тижня індекс споживчих цін становив 8,6%. ФРС не відмовиться від боротьби з інфляцією, доки ІСЦ не повернеться до 2%. У четвер ФРС дала зрозуміти, що боротьба може тривати до 2024 року.
Вивчайте більше:
-
-
-
-
Огляд картки Delta Skymiles® Reserve American Express – більше.
-
AmEx зосереджується на взаємодії з клієнтами завдяки новому поточному рахунку та оновленій програмі
-
