اگرچہ فیڈ براہ راست رہن کی شرح متعین نہیں کرتا ہے، لیکن یہ اثر و رسوخ رکھتا ہے۔ رہن کی شرح کا تعین معاشی عوامل جیسے کہ افراط زر، جاب مارکیٹ کی مضبوطی، معاشی رجحانات اور فیڈرل ریزرو کی مانیٹری پالیسی سے کیا جاتا ہے، جو کہ فیڈرل اوپن مارکیٹ کمیٹی کے ذریعے متعین ہوتی ہے۔
Fed 2022 میں افراط زر کو کنٹرول میں رکھنے میں مصروف ہے، لیکن یہ ایک مشکل جنگ ہے۔ Fed نے اب تک سود کی شرح چار بار بڑھائی ہے کیونکہ افراط زر 8% سے اوپر ہے۔ ماہرین بدھ کو شیڈول فیڈرل اوپن مارکیٹ کمیٹی کے اگلے اجلاس میں شرحوں میں ایک اور اضافے کی توقع رکھتے ہیں۔ اس سے امریکی معیشت کے ہر کونے میں لہریں آئیں گی، خاص طور پر ہاؤسنگ مارکیٹ۔
فیڈرل ریزرو، رہن کی شرح، اور ہاؤسنگ مارکیٹ کے درمیان تعلق کے بارے میں مزید جاننے کے لیے پڑھیں۔
فیڈ کیا کردار ادا کرتا ہے؟
1913 میں قائم کیا گیا، فیڈرل ریزرو 12 علاقائی فیڈرل ریزرو بینکوں اور 24 شاخوں پر مشتمل ہے اور اس کا انتظام بورڈ آف گورنرز کے ذریعے کیا جاتا ہے، یہ سبھی Fed کے پالیسی ساز ادارے، FOMC کے ووٹنگ ممبر ہیں۔
FOMC معیشت اور اس کی ترقی کو مستحکم کرنے کے لیے مجموعی مالیاتی پالیسی ترتیب دینے کا ذمہ دار ہے۔ یہ جزوی طور پر وفاقی فنڈز کی شرح، بینچ مارک کی شرح جس پر بینک قرض لیتے ہیں اور رقم دیتے ہیں، ترتیب دے کر کرتا ہے۔ جب فیڈ شرحوں میں اضافہ کرتا ہے، تو بینک عام طور پر اضافے کو صارفین تک پہنچاتے ہیں، جس سے مجموعی طور پر امریکی قرض لینے کے اخراجات بڑھ جاتے ہیں۔ اس سے گھر کے ممکنہ خریدار متاثر ہوتے ہیں۔
چیف فنانشل آفیسر گریگ میک برائیڈ نے کہا: "فیڈ مہنگائی سے لڑنے کے لیے شرح سود میں اضافے کے لیے جارحانہ ہے اور شاید زیادہ اہم بات یہ ہے کہ، اب اپنے ٹریژریز اور رہن کی ہولڈنگز کو گزشتہ تین ماہ کی شرح سے دو گنا کم کر رہا ہے۔ قرض سے چلنے والے بانڈز۔" CNET کی بہن سائٹ Bankrate. "یہ دونوں عوامل رہن کی شرح میں مزید اضافے کی طرف اشارہ کرتے ہیں، کم از کم اس وقت تک جب تک کہ افراط زر نمایاں طور پر کم نہ ہو جائے،" انہوں نے مزید کہا۔
رہن کی شرح کو متاثر کرنے والے عوامل
میکرو عوامل
رہن کی شرحیں 2008 کے بعد سے اپنی بلند ترین سطح پر ہیں، فیڈرل ریزرو پالیسی، عمومی اقتصادی حالات، جاری افراط زر اور ایک مضبوط ملازمت کی منڈی کی وجہ سے، 6% سے اوپر۔ اگر فیڈ شرحیں بڑھاتا ہے، تو اس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ رہن کی شرحیں مل کر بڑھیں گی — کیونکہ رہن کی مارکیٹ میں متوقع اضافے کی قیمت پہلے ہی بڑھ چکی ہے۔ "اس شرح میں اضافے کے نتیجے میں رہن کے نرخ تبدیل نہیں ہوں گے، لیکن وہ افراط زر، شرح سود اور معیشت کی صحت میں متوقع تبدیلیوں کا جواب دیں گے،" McBride نے کہا۔
پھر بھی، مارگیج کی شرح سال کے آغاز سے تقریباً 6% تک دگنی سے زیادہ ہو گئی ہے۔ 6.5% پر ایک $500,000 30 سالہ مقررہ شرح رہن ماہانہ ادائیگیوں میں تقریباً $2,900 کے برابر ہے۔ 3.5% اور $2,200 ماہانہ ادائیگیوں میں۔
مائیکرو عوامل
لیکن دیگر عوامل ہیں جو رہن کی شرح کو متاثر کر سکتے ہیں۔ جب قرض کا حجم کم ہو جاتا ہے، قرض دہندگان سود کی شرح کو کم کرتے ہیں اور قرض لینے کی ضروریات کو کم کرتے ہیں۔ اوسط سے کم کریڈٹ ریٹنگ والے قرض لینے والوں کے درحقیقت زیادہ شرح سود والے ماحول میں رہن حاصل کرنے کا زیادہ امکان ہوتا ہے۔
جب بات آتی ہے کہ بینک قرض دینے کے فیصلے کیسے کرتے ہیں، تو میکرو اکنامک عوامل صرف مساوات کا حصہ ہوتے ہیں۔ کچھ اور مخصوص عوامل ہیں جو آپ کے مخصوص رہن کی شرح کا تعین کرتے ہیں۔ ان میں شامل ہیں:
- آپ کا کریڈٹ سکور
- گھر کا مقام
- گھر کی قیمت
- آپ کا نیچے ادائیگی
- دی قرض کی رقم
- دی قرض کی قسم اور مدت
- کی قسم سود کی شرح
فیڈ کا فیصلہ رہن کی شرحوں کو کیسے متاثر کرتا ہے۔
اگرچہ Fed براہ راست رہن کی شرحیں متعین نہیں کرتا ہے، لیکن وفاقی فنڈز کی شرح پر اس کے فیصلے بالآخر رہن کی شرحوں اور وسیع ہاؤسنگ مارکیٹ کو متاثر کرتے ہیں۔ "عام طور پر، جب Fed وفاقی فنڈز کی شرح میں اضافہ کرتا ہے، تو یہ معیشت میں دیگر سود کی شرحوں کا سبب بنتا ہے، جیسے کہ رہن کی شرح، اس کے ساتھ بڑھ جاتی ہے،" ٹیلر مار نے کہا، ریئل اسٹیٹ بروکریج ریڈفن کے ڈپٹی چیف اکنامسٹ۔
جب فیڈ قرض لینے کے اخراجات بڑھاتا ہے تو کم لوگ قرض لیتے ہیں۔ اس سے گھروں سمیت سامان اور خدمات کی مانگ میں کمی آئی ہے۔ لہذا کچھ ممکنہ گھریلو خریداروں کے لئے ایک چاندی کا استر ہے۔
رہن خریدتے وقت غور کرنے کی چیزیں
لیکن رہن کی زیادہ شرحیں بہت سے قرض لینے والوں پر دباؤ ڈالیں گی۔ میک برائیڈ نے کہا کہ "سال کے آغاز سے رہن کی شرح میں اضافے نے گھروں کی قیمتوں میں 28 فیصد اضافہ کیا ہے - پچھلے کچھ سالوں میں پہلے سے ہی غیر معمولی تعریف کے اوپری حصے میں،" McBride نے کہا۔
اگرچہ ممکنہ کساد بازاری کے بارے میں بات کرتے ہوئے رہن کی بلند شرحوں کا انتظار کرنا پرکشش ہے، لیکن مارکیٹ کا وقت نکالنا اور رہن کی شرح یا گھر کی قیمتوں میں کمی کا انتظار کرنا خطرناک ہے۔ یہاں تک کہ اگر گھر کی قیمتیں توقع کے مطابق گرتی ہیں اور رہن کی شرح بڑھ جاتی ہے، تب بھی آپ کو ماہانہ رہن کی زیادہ ادائیگیاں مل سکتی ہیں چاہے آپ کو اپنے گھر پر اچھا سودا مل جائے۔
مار نے کہا کہ "اعلیٰ شرحوں کا مطلب ہے کہ خریدار کم سستی ہو رہے ہیں۔"
اس بات سے کوئی فرق نہیں پڑتا ہے کہ معیشت کے ساتھ کیا ہوتا ہے، رہن خریدتے وقت سب سے اہم بات یہ ہے کہ اس بات کو یقینی بنائیں کہ آپ اپنی ماہانہ ادائیگیوں کو برداشت کر سکتے ہیں۔ اہم مالی فیصلے کرتے وقت، جیسے اپنا پہلا گھر خریدنا، سب سے اہم چیز اپنی مالی زندگی کو صحت مند رکھنا ہے۔ یقینی بنائیں کہ آپ ہمیشہ ارد گرد خریداری کرتے ہیں اور رہن کے قرض دہندگان کا موازنہ کرتے ہیں تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ آپ کو بہترین نرخ اور شرائط مل رہی ہیں۔
سود کی بڑھتی ہوئی شرحیں آپ کے اثاثوں کو کیسے متاثر کرتی ہیں۔
اگر آپ کے پاس پہلے سے ہی گھر ہے، تو آپ رہن کی شرحوں میں اتار چڑھاؤ سے اتنے متاثر نہیں ہوں گے جتنا قرض لینے والا نئے رہن کے لیے درخواست دے رہا ہے۔ لیکن وہ آپ کے گھر کی ایکویٹی کو متاثر کر سکتے ہیں۔ ہوم ایکویٹی اور ہوم ایکویٹی لائنز آف کریڈٹ (HELOCs) کے حصول کے لیے گھر کے مالکان کے لیے سب سے بڑی تشویش کا بنیادی ریٹ ہے - ایک اور بینچ مارک ریٹ بینک قرض دینے کے لیے استعمال کرتے ہیں۔
6% سے اوپر رہن کی شرح کے ساتھ، زیادہ تر مکان مالکان کے لیے جنہوں نے وبائی امراض کے دوران پہلے ہی کم رہن کی شرح حاصل کر لی ہے، ری فنانس کے لیے ادائیگی کرنا مالی معنی نہیں رکھتا۔ بڑھتی ہوئی شرح سود کے ماحول میں، ہوم ایکویٹی لون اور HELOCs ایک اچھا فنانسنگ آپشن ہو سکتا ہے۔ آپ اپنے گھر کے خلاف نسبتاً کم شرح پر قرض لے سکتے ہیں، اور ہوم لون آپ کو ایک مقررہ شرح دیتا ہے تاکہ آپ کو فیڈ سے اگلی شرح میں اضافے کے بارے میں فکر کرنے کی ضرورت نہ ہو۔
مکان کے مالک کے طور پر، ذہن میں رکھیں کہ اگرچہ رہن کی شرحیں آپ پر براہ راست اثر انداز نہیں ہو سکتی ہیں، لیکن اگر آپ اپنا گھر بیچنے کی کوشش کر رہے ہیں تو زیادہ شرحیں آپ کی مقامی مارکیٹ میں ممکنہ گھر خریداروں کی تعداد کو محدود کر سکتی ہیں، McBride نے خبردار کیا۔
حتمی نتیجہ
جب فیڈ نے اپنے بینچ مارک کی شرح کو بڑھایا، تو اس نے بالواسطہ طور پر رہن کی شرح کو بڑھا دیا۔ سال کے آغاز سے رہن کی شرح دگنی سے زیادہ ہو کر 6% سے زیادہ ہو گئی ہے۔ اعلی رہن کی شرح گھر خریدنے کو زیادہ مہنگا بناتی ہے۔ لہذا جب آپ رہن کی تلاش کر رہے ہوں، تو یقینی بنائیں کہ بینک اور قرض دہندگان آپ کو پیش کردہ شرحوں اور شرائط کا موازنہ کریں۔ آپ جتنے زیادہ قرض دہندگان سے انٹرویو لیں گے، آپ کے کم رہن کی شرح حاصل کرنے کے امکانات اتنے ہی بہتر ہوں گے، خاص طور پر بڑھتے ہوئے سود کی شرح کے آج کے ماحول میں۔
تو مزید جانیں:
- امریکن ایکسپریس سینچورین بلیک کارڈ کا جائزہ
- X1 کریڈٹ کارڈ - درخواست دینے کا طریقہ چیک کریں۔
- ڈیسٹینی کریڈٹ کارڈ - آن لائن آرڈر کرنے کا طریقہ۔
- Delta Skymiles® Reserve American Express Card Review – مزید دیکھیں۔
- AmEx نئے چیکنگ اکاؤنٹ اور دوبارہ ڈیزائن کردہ ایپلیکیشن کے ساتھ کسٹمر کے تجربے پر توجہ مرکوز کرتا ہے۔
- اسے دریافت کریں® انعامات کارڈ کے انعامات دیکھیں کہ یہ کیسے کام کرتا ہے۔
