جب کہ فروخت کے لیے گھروں کی کمی کم ہوتی جا رہی ہے، کئی دہائیوں کی پسماندگی کے بعد بھی گھر خریدنے والوں کے پاس محدود اختیارات ہیں۔ اگر آپ ابھی مارکیٹ میں ہیں، تو آپ سوچ رہے ہوں گے: کیوں نہ صرف ایک نیا گھر بنایا جائے؟ اگرچہ نئے گھر کی تعمیر کے فوائد ہیں، موجودہ مارکیٹ بلڈرز اور خریدار دونوں کے لیے کچھ اہم اور مہنگے چیلنجز پیش کرتی ہے۔
اعلی رہن کی شرح نئے گھر خریداروں کو کیسے متاثر کرے گی؟
گھر خریدنے کے خواہاں لوگوں کے لیے رہن کی بلند شرحیں کوئی اچھی خبر نہیں ہیں، لیکن جب آپ اپنے نئے گھر کے مکمل ہونے کا انتظار کرتے ہیں تو وہ بڑے مسائل پیدا کر سکتے ہیں۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ رہن کے قرض دہندگان عام طور پر خریداروں کو ایک تنگ کھڑکی کے اندر - کہیں بھی ایک سے چار ماہ تک سود کی شرحیں طے کرنے کی اجازت دیتے ہیں۔
"میرے خیال میں خریداروں کو یہ سمجھنا ہوگا کہ ہم ایسے ماحول میں ہیں جہاں سود کی شرحیں بڑھ رہی ہیں اور ایک اچھا موقع ہے کہ وہ گھر کے تیار ہونے تک صرف تین سے چھ ماہ تک ریٹ ان لاک کرنے کے قابل ہوں گے،" ہینڈرسن، نیواڈا کے رابرٹ لٹل نے کہا۔ رابرٹ لٹل گروپ اور RE/MAX ایڈوانٹیج۔ "وہ اعلیٰ شرحوں اور ادائیگیوں کے لیے بہتر بجٹ بنا رہے ہیں تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ وہ اپنی ادائیگیوں سے خوش ہیں۔"
متبادل منصوبے؟ گھر کے کچھ نئے خریدار معاہدوں سے دستبردار ہو رہے ہیں۔ درحقیقت، جون میں منسوخیاں بڑھ کر 14.5% ہوگئیں جو کہ ایک سال پہلے 6.5% تھی، جان برنز ریئل اسٹیٹ کنسلٹنگ کے مطابق۔
تاہم، ایک خریدار کی برطرفی دوسرے کے لیے ایک نئے معاہدے کی نمائندگی کر سکتی ہے، جس کی بدولت بلڈرز فعال طور پر پراجیکٹس فروخت کرنے کی کوشش کر رہے ہیں۔
لٹل نے کہا، "اب ہم انوینٹری میں اضافے اور معاہدے کی ناکامیوں کی وجہ سے مزید نئے تعمیراتی مواقع اور تیز رفتار حرکتیں دیکھ رہے ہیں۔" "بلڈرز قریب قریب مکمل انوینٹری یا منسوخ شدہ معاہدوں کے لیے بھی بڑی ترغیبات پیش کر رہے ہیں - چھ ماہ پہلے سے کہیں زیادہ۔"
2022 میں رہن کی شرح میں اتار چڑھاؤ کیوں آرہا ہے؟
رہن کی شرحیں مسلسل تبدیل ہوتی رہتی ہیں۔ جب کہ وہ 2021 کے دوران ریکارڈ کم ترین سطح پر رہے ہیں، متعدد قوتوں کی وجہ سے 2022 کافی مختلف ہوگا۔
ایک طرف، ہر چیز – بشمول گھر خریدنا اور نیا بنانا – 40 سال کی بلند افراط زر کی وجہ سے زیادہ مہنگی ہے۔ فیڈ نے ان پر قابو پانے کے لیے بڑے اقدامات کیے ہیں، بشمول شرح سود میں اضافہ۔ اگرچہ فیڈ کی شرح میں اضافے کا براہ راست تعلق رہن کی مقررہ شرحوں سے نہیں ہے، اس کا کچھ اثر ہوتا ہے۔ رہن کی شرح عام طور پر افراط زر کی رپورٹوں اور مرکزی بینک کے اجلاسوں سے پہلے بڑھتی یا گرتی ہے۔
تاہم، رہن کی مقررہ شرحوں میں تبدیلیوں کا ایک بہتر اشارہ 10 سالہ ٹریژری کی پیداوار ہے۔ جیسے جیسے یہ بڑھتا اور گرتا ہے، مقررہ شرح رہن پر سود کی شرحیں بھی بڑھ رہی ہیں۔
یہاں تک کہ اگر فیڈ شرح سود میں اضافہ کرتا ہے، اس کے اقدامات معیشت کو کساد بازاری میں دھکیل سکتے ہیں (بہت سے لوگوں کے لیے، 2022 کے پہلے نصف میں جی ڈی پی میں کمی اس بات کی نشاندہی کرتی ہے کہ ہم پہلے ہی کساد بازاری میں ہیں)۔ جب معیشت ترقی نہیں کر رہی ہوتی ہے، تو رہن کے قرض دہندگان کو ایک نازک توازن برقرار رکھنا چاہیے تاکہ قرض لینے والوں کے لیے شرحیں کافی پرکشش رہیں جب کہ وہ منافع بخش بھی ہوں۔
رہن کے نرخ دوبارہ کب گریں گے؟
رہن کی شرح میں تیزی سے اضافہ حال ہی میں ٹھنڈا ہوا ہے، لیکن مجموعی رجحان 2021 اور 2020 کے مقابلے میں بہت زیادہ ہے۔ اگرچہ ہاؤسنگ مارکیٹ کی پیش گوئی کرنے کے لیے کوئی کرسٹل بال نہیں ہے، فیڈ کے افراط زر کو روکنے کے لیے کام کا مطلب ہے کہ 5% رینج میں رہن کی شرحیں مستقبل کے لیے غیر تبدیل شدہ رہیں گی۔
آج گھر کے نئے خریداروں کے لیے تجاویز
آپ کو بالکل نیا گھر خریدنے کے اپنے منصوبوں کو ترک کرنے کی ضرورت نہیں ہے، لیکن آپ کو کچھ اضافی غور و فکر کرنے کی ضرورت ہے:
معاہدہ چیک کریں۔
آپ کو اپنا گھر بنانے کے لیے جو مواد درکار ہوتا ہے وہ آج آپ کے لیے اور جب آپ انھیں خریدتے ہیں تو اس سے زیادہ لاگت آسکتی ہے۔ مثال کے طور پر، NAHB کے مطابق، اگست 2021 اور 2022 کے اوائل کے درمیان فریمنگ لمبر کی قیمت میں 167% اضافہ ہوا۔
لٹل نے کہا، "خریداروں کو یہ دیکھنے کی ضرورت ہے کہ آیا کوئی ایسی شقیں ہیں جو ان پر ڈیلیوری کے بڑھتے ہوئے اخراجات کو منتقل کرتی ہیں، یا اگر وہ ایک مقررہ قیمت کے معاہدے میں بند ہیں،" لٹل نے کہا۔
کسی بھی وقت جلد ہی کچھ ہونے کی توقع نہ کریں۔
ممکنہ طور پر زیادہ اخراجات کے علاوہ، زیادہ تاخیر کے لیے تیار رہیں۔
لٹل نے کہا، "ہمارے علاقے میں نئے گھر چند سال پہلے کے مقابلے میں زیادہ وقت لے رہے ہیں - آٹھ مہینے سے ڈیڑھ سال سے زیادہ،" لٹل نے کہا۔ "خریداروں کو بلڈر سے تکمیل کی ایک معقول ٹائم لائن حاصل کرنی چاہیے اور اس بات سے آگاہ رہنا چاہیے کہ سپلائی چین کے موجودہ مسائل میں زیادہ وقت لگ سکتا ہے۔ خریداروں کو بہترین راستہ تلاش کرنے کے لیے اسے مارکیٹ میں ری سیل کی موجودہ انوینٹری کے ساتھ متوازن کرنے کی ضرورت ہے۔"
ایک نئے خاندانی ماہر کے ساتھ کام کرنا
نئی تعمیر کے مقابلے میں فروخت کے لیے موجودہ گھر کی باریکیوں کا موازنہ کرتے وقت، ایک ایسے رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کو تلاش کرنے کے لیے وقت نکالیں جو بالکل نئے گھروں میں مہارت رکھتا ہو۔ جب آپ اس طویل عمل پر تشریف لے جاتے ہیں تو آپ کا سروگیٹ ایک قیمتی اتحادی ہوسکتا ہے۔
