Nếu bạn xem TV, có lẽ bạn đã từng thấy những giọng nói quen thuộc như diễn viên Tom Selleck quảng cáo hình thức thế chấp đảo ngược như một công cụ vô giá cho bất kỳ người về hưu nào. Tuy nhiên, mọi sản phẩm tài chính đều có hai mặt, vì vậy hãy cân nhắc cẩn thận ưu và nhược điểm của thế chấp đảo ngược.
Thế chấp đảo ngược là gì?
Hình thức thế chấp đảo ngược cho phép chủ nhà trên 62 tuổi chuyển đổi vốn bất động sản thành tiền mặt.
Phần lớn các khoản thế chấp đảo ngược đều được bảo hiểm bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), điều này có nghĩa là nếu người vay không trả được nợ, khoản nợ đó sẽ được trả bằng dự trữ của FHA.
Chính phủ gọi thế chấp đảo ngược là “HECM” hoặc thế chấp chuyển đổi giá trị tài sản thế chấp, và người đi vay phải trả phí bảo hiểm trả trước và phí hàng năm là 0,5% trên tổng số tiền vay chưa thanh toán để được tham gia. Các khoản phí bảo hiểm này được dùng để tài trợ cho quỹ dự trữ của FHA.
Ngoài các khoản thế chấp đảo ngược được FHA bảo lãnh, còn có hai loại khác:
Thế chấp đảo ngược độc quyền – Các khoản thế chấp này được cung cấp thông qua các tổ chức cho vay tư nhân và không phụ thuộc vào hạn mức tín dụng FHA.
Thế chấp đảo ngược có mục đích đơn lẻ – Loại hình này ít phổ biến hơn và số tiền bạn nhận được từ một trong những khoản thế chấp này chỉ có thể được sử dụng cho một mục đích cụ thể, ví dụ. B. Cải tạo một phần ngôi nhà hoặc nộp thuế tài sản. Bạn có thể tìm thấy những lựa chọn này thông qua một số chính quyền tiểu bang, địa phương và tổ chức phi lợi nhuận.
Thế chấp đảo ngược hoạt động như thế nào?
Thế chấp đảo ngược cho phép bạn nhận tiền mà không cần phải thanh toán hóa đơn ngay lập tức.
Hãy xem xét phép toán này: Trong khoản thế chấp truyền thống, nếu bạn vay $100.000 với lãi suất cố định là 6,71% trong 30 năm, bạn sẽ phải trả $648 mỗi tháng (tiền gốc và lãi). Nếu bạn vay $100.000 theo hình thức thế chấp đảo ngược, số tiền gốc và lãi hàng tháng bạn phải trả là 0.
Quá tốt để có thể là sự thật? Được thôi. Bạn vẫn sẽ nợ tiền. Bạn không phải trả lại tiền cho đến khi bạn bán nhà, chuyển đi hoặc qua đời. Nếu trường hợp sau là kết thúc thế chấp ngược của bạn, trách nhiệm trả nợ vẫn thuộc về vợ/chồng hoặc người thừa kế của bạn, những người có thể phải bán nhà.
Trong ví dụ về khoản thế chấp $100.000 của chúng tôi, người vay trả khoảng $648 mỗi tháng. Trong đó, khoảng $69 được thanh toán trong tháng đầu tiên để giảm số dư nợ vay. Phần thanh toán còn lại — khoảng $447 — là tiền lãi hoặc khoản phí mà bên cho vay tính khi bạn vay tiền — cộng với thuế tài sản trung bình ước tính, tùy theo khu vực. Kế hoạch thanh toán được thực hiện hàng tháng, với số tiền gốc trả nhiều hơn và số tiền lãi trả ít hơn theo thời gian, cho đến khi thời hạn vay hết hạn.
Thế chấp đảo ngược sẽ đảo ngược quá trình này. Thay vì phải trả tiền hàng tháng, bạn không phải trả bất cứ khoản phí nào. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là khoản vay này miễn phí. Chi phí lãi suất được cộng vào số dư thế chấp, do đó số dư sẽ tăng vào tháng thứ hai. Vì số dư khoản vay hiện lớn hơn một chút và chi phí lãi suất cũng cao hơn một chút nên quá trình này sẽ tiếp tục cho đến khi khoản vay được trả hết. Việc hoàn trả này thường được thực hiện trong vòng một năm sau khi chuyển đi hoặc qua đời.
Ưu điểm của thế chấp đảo ngược
Bạn có thể quản lý chi tiêu hưu trí của mình tốt hơn
Nhiều người cao tuổi có thu nhập giảm đáng kể sau khi nghỉ hưu và khoản trả nợ hàng tháng có thể là khoản chi lớn nhất của họ. Thế chấp đảo ngược cho phép bạn bổ sung thêm thu nhập giảm và tiếp tục thanh toán các hóa đơn.
Bạn không cần phải di chuyển
Thay vì phải rời khỏi nhà, thế chấp đảo ngược cho phép bạn già đi tại chỗ (và có thể ở gần bạn bè và gia đình). Mặc dù thế chấp đảo ngược có chi phí, nhưng về lâu dài, việc thế chấp đảo ngược có thể rẻ hơn so với việc chuyển đi và mua nhà khác hoặc thuê nhà ở nơi mới.
Bạn không phải trả thuế cho thu nhập của mình
Thu nhập bạn nhận được từ thế chấp đảo ngược không phải chịu thuế vì IRS coi số tiền đó là “từ khoản vay”. Tuy nhiên, các quy định về thuế có thể phức tạp, vì vậy hãy nhớ tham khảo ý kiến chuyên gia thuế trước khi thực hiện thế chấp ngược.
Bạn được bảo vệ nếu số dư vượt quá giá trị ngôi nhà của bạn
Khi số dư thế chấp ngược tăng theo thời gian, nó có khả năng vượt quá giá trị thị trường hợp lý của bất động sản. Tuy nhiên, số tiền nợ phải trả không thể vượt quá giá trị của bất động sản vì thế chấp đảo ngược là một ví dụ về hình thức tài trợ không truy đòi. Do đó, trong trường hợp này, bên cho vay thế chấp không thể yêu cầu bất kỳ quyền sở hữu nào đối với các tài sản khác hoặc người thừa kế của bạn.
Người thừa kế của bạn có quyền lựa chọn
Thế chấp đảo ngược cho phép người vay trả nợ trước hạn, nhưng thường kết thúc khi người vay chuyển đi, bán nhà hoặc qua đời. Trong trường hợp chứng thực di chúc, người thừa kế có một số lựa chọn: họ có thể bán tài sản để trả nợ và đưa giá trị tài sản lên cao hơn số dư khoản vay; nếu giá trị tài sản đủ cao, bạn có thể giữ nhà và tái cấp vốn số dư của khoản thế chấp đảo ngược hoặc nếu khoản nợ vượt quá giá trị tài sản, người thừa kế có thể giải quyết khoản vay bằng cách trả lại tài sản cho bên cho vay. Sau đó, bên cho vay có thể nộp đơn yêu cầu công ty bảo hiểm (gần như luôn là FHA) thanh toán số dư chưa thanh toán.
Nhược điểm của thế chấp đảo ngược
Bạn phải trả tiền cho nó
Chi phí thế chấp đảo ngược bao gồm phí cho vay (lên đến $6.000 phí ban đầu, tùy thuộc vào quy mô khoản vay của bạn), phí bảo hiểm FHA và phí đóng sổ. Những chi phí này có thể được cộng vào số dư khoản vay; tuy nhiên, điều này có nghĩa là người đi vay sẽ có nhiều nợ hơn và ít vốn chủ sở hữu hơn. Bạn cũng sẽ phải trả một khoản phí dịch vụ hàng tháng khá cao, có thể tăng lên tới $35 nếu lãi suất được điều chỉnh hàng tháng.
Bạn không thể khấu trừ lãi suất từ thuế của mình cho đến khi bạn trả hết khoản vay
Lãi suất thế chấp có thể được khấu trừ vào thuế khi bạn trả hết nợ thế chấp, nhưng bạn không thể khấu trừ lãi suất thế chấp đảo ngược hàng năm. Bạn chỉ nhận được lợi ích này khi bạn thực sự trả hết khoản vay.
Bạn có thể vô tình vi phạm các yêu cầu khác của chương trình
Nói tóm lại, thế chấp đảo ngược có thể khiến bạn vi phạm giới hạn tài sản của chương trình Medicaid và Thu nhập an sinh bổ sung (SSI). Việc này khá phức tạp, vì vậy hãy nhớ tham khảo ý kiến của luật sư chuyên về quyền của người già hoặc phòng khám pháp lý trước khi tìm kiếm chương trình thế chấp ngược.
Nhà của bạn có thể bị tịch thu
Vì thế chấp ngược không yêu cầu phải trả tiền gốc và lãi hàng tháng nên việc tịch thu tài sản dường như là điều không thể. Tuy nhiên, thực tế không phải vậy; Việc tịch biên nhà có thể xảy ra nếu bạn không tuân thủ thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà hoặc phí HOA bắt buộc.
Bạn có thể không thể điều hướng các thay đổi trạng thái
Thế chấp đảo ngược có thể phức tạp và khi tình trạng của bạn thay đổi, các lựa chọn thế chấp đảo ngược của bạn cũng có thể thay đổi. Ví dụ, nếu bạn đến một cơ sở chăm sóc dài hạn, bạn có còn được coi là cư dân tại nhà mình không? Nếu bạn kết hôn sau khi thế chấp ngược, vợ/chồng bạn có phải chuyển ra khỏi nhà khi bạn qua đời không? Để biết thêm thông tin về những vấn đề này và các vấn đề khác, bạn nên trao đổi với bên cho vay, luật sư chuyên về quyền của người cao tuổi hoặc liên hệ với phòng tư vấn pháp lý miễn phí.
Ai là ứng viên phù hợp cho hình thức thế chấp đảo ngược?
Liệu thế chấp đảo ngược có thực sự là một ý tưởng hay khi xét đến sự phức tạp và rủi ro tiềm ẩn gây nguy hiểm cho ngôi nhà không? Đối với một số chủ nhà, câu trả lời có thể là có:
Nếu bạn dự định ở nhà trong thời gian dài – vì bạn sẽ phải trả thêm chi phí đóng cửa thông qua hình thức thế chấp ngược, bạn sẽ cần phải ở nhà đủ lâu để biện minh cho chi phí đó. Vì vậy, nếu bạn 62 tuổi, có lịch sử sống lâu và tin rằng nơi ở hiện tại của bạn là ngôi nhà vĩnh viễn thì thế chấp đảo ngược có thể là giải pháp hợp lý. Và nếu bạn sống ở một thị trường mà giá trị bất động sản tăng nhanh chóng, bất động sản của bạn có thể có giá trị hơn khi bạn hoặc người thừa kế trả hết khoản vay.
Khi bạn cần thêm tiền cho các chi phí hàng ngày—nếu bạn đang phải vật lộn để quản lý chi phí hưu trí, thế chấp đảo ngược có thể giúp bạn có tiền mặt để xử lý các nhiệm vụ đó. Với chỉ số giá tiêu dùng phản ánh mức tăng mạnh ở nhiều hạng mục chi tiêu như thực phẩm và xăng dầu, đây có thể là nhu cầu cấp thiết của bạn.
Ai là những đối tượng không phù hợp với hình thức thế chấp đảo ngược?
Có nhiều dấu hiệu cho thấy thế chấp đảo ngược không phải là lựa chọn tốt:
Nếu bạn đang có kế hoạch chuyển đi, hãy nhớ rằng bạn sẽ cần một khoảng thời gian dài để có thể thanh toán toàn bộ chi phí đóng cửa, phí bảo hiểm thế chấp và các chi phí khác. Vì vậy, nếu bạn nghĩ mình có thể sớm chuyển đến một địa điểm mới hoặc chuyển đến một địa điểm nhỏ hơn, hãy tránh xa các hình thức thế chấp đảo ngược.
Cần phải chuyển đi vì lý do sức khỏe – thế chấp đảo ngược yêu cầu bạn phải sống ở nhà, điều đó có nghĩa là khi chuyển đến viện dưỡng lão hoặc một số hình thức hỗ trợ sinh hoạt, bạn có thể phải trả hết khoản vay. Nếu bạn thường xuyên lo lắng về sức khỏe của mình, tốt nhất là nên tránh thế chấp đảo ngược.
Nhưng nếu bạn đang phải vật lộn để chi trả các chi phí khác cho ngôi nhà của mình, thì một trong những thành phần quan trọng nhất của thế chấp đảo ngược là khả năng thanh toán thuế tài sản và bảo hiểm nhà của bạn. Và nếu bạn đang phải vật lộn để kiếm tiền trang trải những chi phí cơ bản này thì việc tăng nợ không phải là lựa chọn khả thi.
Đây là cách để có được khoản thế chấp ngược nếu nó phù hợp với bạn
Nếu bạn đã cân nhắc tất cả các ưu và nhược điểm và nghĩ rằng thế chấp đảo ngược là tốt cho mình, thì đây là cách thực hiện:
Hãy xem bạn có đủ điều kiện không. Để có được khoản thế chấp đảo ngược, bạn phải đáp ứng một số yêu cầu chính: Bạn phải ít nhất 62 tuổi, sống trong nhà riêng và có tài sản đáng kể (thường là ít nhất 50%).
Gặp gỡ cố vấn tài chính được HUD chấp thuận. Vì thế chấp đảo ngược rất phức tạp nên bạn sẽ cần gặp một chuyên gia có thể hướng dẫn bạn về tất cả các lựa chọn.
So sánh nhiều bên cho vay. Mỗi bên cho vay đều khác nhau và tính phí khác nhau. Hãy đảm bảo rằng bạn xem xét nhiều lựa chọn khác nhau để tìm ra chi phí đầu vào và chi phí thanh toán thấp nhất, cũng như mức giá cạnh tranh nhất.
Hãy thảo luận điều này với những người thừa kế của bạn. Nếu bạn dự định để lại tài sản của mình cho bất kỳ ai trong gia đình, bạn nên thảo luận về kế hoạch thế chấp ngược với họ. Hãy đảm bảo rằng họ hiểu ý nghĩa của điều đó và phải làm gì khi bạn qua đời.
Tóm lại: Bạn có nên thế chấp ngược không?
Hình thức thế chấp đảo ngược không có tiếng tốt vì có một số vụ lừa đảo nhắm vào những người cao tuổi thiếu cảnh giác. Ngay cả các công ty có uy tín cũng cố lừa chủ nhà vay thế chấp đảo ngược thông qua tiếp thị không trung thực: Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng kiện và phạt American Advisors Group mức phạt tối đa $1,1 triệu vào cuối năm 2021 đối với một trong những công ty cho vay thế chấp đảo ngược. để tiếp thị gây hiểu lầm.
Vì vậy, nguyên tắc đơn giản là: hãy hết sức cẩn thận để tránh gây nguy hiểm cho ngôi nhà của bạn.
Vì vậy hãy tìm hiểu thêm:
- Đánh giá thẻ đen American Express Centurion
- Thẻ tín dụng X1 – Kiểm tra cách đăng ký.
- Thẻ tín dụng Destiny – Cách đặt hàng trực tuyến.
- Đánh giá thẻ American Express dự trữ Delta Skymiles® – Xem thêm.
- AmEx tập trung vào trải nghiệm của khách hàng với tài khoản séc mới và ứng dụng được thiết kế lại
- Discover it® Phần thưởng thẻ Rewards xem cách thức hoạt động
