Nếu bạn xem TV, có lẽ bạn đã từng thấy những giọng nói quen thuộc như diễn viên Tom Selleck quảng cáo hình thức thế chấp đảo ngược như một công cụ vô giá cho bất kỳ người về hưu nào. Tuy nhiên, mọi sản phẩm tài chính đều có hai mặt, vì vậy hãy cân nhắc cẩn thận ưu và nhược điểm của thế chấp đảo ngược.
Thế chấp đảo ngược là gì?
Thế chấp đảo ngược cho phép chủ nhà từ 62 tuổi trở lên chuyển đổi vốn bất động sản thành tiền mặt để tiêu dùng.
Phần lớn các khoản thế chấp đảo ngược đều được bảo hiểm bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), điều này có nghĩa là nếu người vay không trả được nợ, khoản nợ đó sẽ được trả bằng dự trữ của FHA.
Chính phủ gọi thế chấp đảo ngược là “HECM” hoặc thế chấp chuyển đổi giá trị tài sản thế chấp, và người đi vay phải trả phí bảo hiểm trả trước và phí hàng năm là 0,5% trên tổng số tiền vay chưa thanh toán để được tham gia. Các khoản phí bảo hiểm này được dùng để tài trợ cho quỹ dự trữ của FHA.
Ngoài các khoản thế chấp đảo ngược được FHA bảo lãnh, còn có hai loại khác:
- Thế chấp đảo ngược độc quyền – Các khoản thế chấp này được cung cấp thông qua các tổ chức cho vay tư nhân và không phụ thuộc vào hạn mức tín dụng FHA.
- Thế chấp đảo ngược có mục đích đơn lẻ – Loại hình này ít phổ biến hơn và số tiền bạn nhận được từ một trong những khoản thế chấp này chỉ có thể được sử dụng cho một mục đích cụ thể, ví dụ. B. Cải tạo một phần ngôi nhà hoặc nộp thuế tài sản. Bạn có thể tìm thấy những lựa chọn này thông qua một số chính quyền tiểu bang, địa phương và tổ chức phi lợi nhuận.
Thế chấp đảo ngược hoạt động như thế nào?
Thế chấp đảo ngược cho phép bạn nhận tiền mà không cần phải thanh toán hóa đơn ngay lập tức.
Hãy xem xét phép toán này: Trong thế chấp truyền thống, nếu bạn vay $100.000 với lãi suất cố định là 3,4% trong 30 năm, khoản thanh toán hàng tháng của bạn (gốc và lãi) là $443,48. Nếu bạn vay $100.000 thông qua thế chấp đảo ngược, bạn sẽ không phải trả gốc và lãi hàng tháng.
Quá tốt để có thể là sự thật? Vậy thì được thôi. Bạn vẫn sẽ nợ tiền. Bạn không phải trả lại tiền cho đến khi bạn bán nhà, chuyển đi hoặc chết. Nếu trường hợp sau là kết thúc thế chấp đảo ngược của bạn, thì trách nhiệm trả tiền thuộc về vợ/chồng hoặc người thừa kế của bạn, những người có thể phải bán nhà.
Trong ví dụ thế chấp $100.000 của chúng tôi, người vay trả khoảng $443 mỗi tháng. Trong số đó, khoảng $160 được trả trong tháng đầu tiên để giảm số dư nợ vay. Phần còn lại (khoảng $283) là lãi suất hoặc phí vay mà bên cho vay tính cho bạn. Kế hoạch thanh toán tiếp tục hàng tháng, với nhiều khoản thanh toán gốc hơn và ít lãi suất hơn theo thời gian, cho đến khi hết thời hạn vay.
Thế chấp đảo ngược đảo ngược quá trình này. Thay vì trả hàng tháng, bạn không phải trả bất kỳ khoản nào. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là khoản vay là miễn phí. Chi phí lãi suất được cộng vào số dư thế chấp, do đó số dư tăng lên trong tháng thứ hai. Vì số dư khoản vay hiện lớn hơn một chút và chi phí lãi suất cao hơn một chút, nên quá trình này tiếp tục cho đến khi khoản vay được trả hết. Việc trả nợ này thường được thực hiện trong vòng một năm sau khi chuyển đi hoặc qua đời.
Ưu điểm của thế chấp đảo ngược
Bạn có thể quản lý chi tiêu hưu trí của mình tốt hơn
Nhiều người cao tuổi có thu nhập giảm đáng kể sau khi nghỉ hưu và khoản trả nợ hàng tháng có thể là khoản chi lớn nhất của họ. Thế chấp đảo ngược cho phép bạn bổ sung thêm thu nhập giảm và tiếp tục thanh toán các hóa đơn.
Bạn không cần phải di chuyển
Thay vì tìm kiếm một ngôi nhà mới, giá cả phải chăng hơn, thế chấp đảo ngược cho phép bạn nghỉ hưu tại chỗ (và có thể ở gần bạn bè và gia đình). Mặc dù thế chấp đảo ngược có chi phí, nhưng việc thế chấp đảo ngược có thể rẻ hơn so với việc chuyển đi và mua một ngôi nhà khác hoặc thuê ở một địa điểm mới.
Bạn không phải trả thuế cho thu nhập của mình
Thu nhập bạn nhận được từ thế chấp đảo ngược không phải chịu thuế vì IRS coi số tiền đó là "thu được từ khoản vay". Tuy nhiên, các quy định về thuế có thể phức tạp, vì vậy hãy nhớ tham khảo ý kiến của chuyên gia thuế trước khi thực hiện thế chấp đảo ngược.
Bạn được bảo vệ nếu số dư vượt quá giá trị ngôi nhà của bạn
Khi số dư thế chấp đảo ngược tăng lên, theo thời gian, có thể vượt quá giá trị thị trường hợp lý của bất động sản. Tuy nhiên, số tiền nợ phải trả không bao giờ có thể vượt quá giá trị của bất động sản, vì thế chấp đảo ngược là một ví dụ về tài chính không truy đòi. Do đó, bên cho vay thế chấp không thể đưa ra bất kỳ khiếu nại nào đối với các tài sản khác hoặc người thừa kế của bạn trong tình huống này.
Người thừa kế của bạn có quyền lựa chọn
Thế chấp đảo ngược cho phép người vay trả nợ trước hạn, nhưng thường kết thúc khi người vay chuyển đi, bán nhà hoặc qua đời. Trong trường hợp chứng thực di chúc, người thừa kế có một số lựa chọn: họ có thể bán tài sản để trả nợ và đưa giá trị tài sản lên cao hơn số dư khoản vay; nếu giá trị tài sản đủ cao, bạn có thể giữ nhà và tái cấp vốn số dư của khoản thế chấp đảo ngược hoặc nếu khoản nợ vượt quá giá trị tài sản, người thừa kế có thể giải quyết khoản vay bằng cách trả lại tài sản cho bên cho vay. Sau đó, bên cho vay có thể nộp đơn yêu cầu công ty bảo hiểm (gần như luôn là FHA) thanh toán số dư chưa thanh toán.
Nhược điểm của thế chấp đảo ngược
Bạn phải trả tiền cho nó
Chi phí thế chấp đảo ngược bao gồm phí cho vay (lên đến $6.000 phí ban đầu, tùy thuộc vào quy mô khoản vay của bạn), bảo hiểm FHA và phí đóng sổ. Những chi phí này có thể được cộng vào số dư khoản vay; tuy nhiên, điều này có nghĩa là người vay sẽ có nhiều nợ hơn và ít vốn chủ sở hữu hơn. Bạn cũng sẽ phải trả một khoản phí dịch vụ hàng tháng khó chịu, có thể tăng lên tới $35 nếu lãi suất của bạn được điều chỉnh hàng tháng.
Bạn không thể khấu trừ lãi suất từ thuế của mình cho đến khi bạn trả hết khoản vay
Bạn có thể được khấu trừ thuế lãi suất thế chấp khi trả hết khoản thế chấp, nhưng bạn không thể khấu trừ lãi suất thế chấp đảo ngược hàng năm. Bạn chỉ nhận được lợi ích này khi bạn thực sự trả hết khoản vay.
Bạn không thể nhận được nhiều như vậy với tùy chọn giá cố định
HECM được cấu trúc sao cho có cả tùy chọn tài trợ lãi suất thả nổi và lãi suất cố định. Tuy nhiên, nếu bạn muốn tài trợ lãi suất cố định, bạn có thể nhận được ít vốn chủ sở hữu hơn so với thế chấp đảo ngược lãi suất điều chỉnh.
Bạn có thể vô tình vi phạm các yêu cầu khác của chương trình
Nói tóm lại, thế chấp đảo ngược có thể khiến bạn vi phạm giới hạn tài sản của chương trình Medicaid và Thu nhập an sinh bổ sung (SSI). Việc này khá phức tạp, vì vậy hãy nhớ tham khảo ý kiến của luật sư chuyên về quyền của người già hoặc phòng khám pháp lý trước khi tìm kiếm chương trình thế chấp ngược.
Nhà của bạn có thể bị tịch thu
Vì thế chấp đảo ngược không yêu cầu trả gốc và lãi hàng tháng nên việc tịch biên nhà có vẻ là bất khả thi. Nhưng không phải vậy. Nếu người cao tuổi không trả thuế tài sản, không có bảo hiểm nhà hoặc không trả phí HOA, nhà của họ có thể bị tịch biên.
Ai là ứng viên phù hợp cho hình thức thế chấp đảo ngược?
Liệu thế chấp đảo ngược có thực sự là một ý tưởng hay khi xét đến sự phức tạp và rủi ro tiềm ẩn gây nguy hiểm cho ngôi nhà không? Đối với một số chủ nhà, câu trả lời có thể là có:
- Nếu bạn có kế hoạch ở nhà lâu dài – vì bạn sẽ phải trả thêm chi phí đóng cửa thông qua thế chấp đảo ngược, bạn sẽ cần phải ở nhà đủ lâu để biện minh cho chi phí. Vì vậy, nếu bạn 62 tuổi, có lịch sử sống lâu và tin rằng vị trí hiện tại của bạn là ngôi nhà vĩnh viễn của bạn, thì thế chấp đảo ngược có thể là hợp lý. Ngoài ra, nếu bạn sống ở một thị trường mà giá trị bất động sản đang tăng nhanh (có vẻ như là trường hợp ở nhiều nơi trên đất nước hiện nay), tài sản của bạn có thể có giá trị hơn nếu bạn hoặc người thừa kế của bạn trả hết khoản vay.
- Khi bạn cần thêm tiền cho các chi phí hàng ngày – nếu bạn đang phải vật lộn để quản lý chi phí nghỉ hưu, thế chấp đảo ngược có thể giúp bạn chuẩn bị tiền mặt cho những nhiệm vụ đó.
Ai là những đối tượng không phù hợp với hình thức thế chấp đảo ngược?
Có nhiều dấu hiệu cho thấy thế chấp đảo ngược không phải là lựa chọn tốt:
- Nếu bạn đang có kế hoạch chuyển đi – hãy nhớ rằng bạn cần một khoảng thời gian dài để có thể trả hết các chi phí đóng cửa, bảo hiểm thế chấp và các chi phí khác. Vì vậy, nếu bạn nghĩ rằng mình sẽ sớm chuyển đến một địa điểm mới hoặc chuyển đến một địa điểm nhỏ hơn, hãy tránh xa các khoản thế chấp đảo ngược.
- Nếu bạn cần chuyển đi vì lý do sức khỏe – thế chấp đảo ngược yêu cầu bạn phải sống tại nhà, nghĩa là chuyển đến viện dưỡng lão hoặc một số loại hình nhà ở hỗ trợ có thể khiến bạn phải trả hết khoản vay. Nếu bạn liên tục lo lắng về sức khỏe của mình, có thể khôn ngoan khi tránh thế chấp đảo ngược.
- Nếu bạn đang phải vật lộn để trả các chi phí khác cho ngôi nhà của mình – một trong những thành phần quan trọng nhất của thế chấp đảo ngược là khả năng trả thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà của bạn. Nếu bạn đang phải vật lộn để kiếm tiền mặt cho những chi phí cơ bản này, thì việc tăng nợ của bạn không nên nằm trong tầm ngắm.
Đây là cách để có được khoản thế chấp ngược nếu nó phù hợp với bạn
Nếu bạn đã cân nhắc tất cả các ưu và nhược điểm và nghĩ rằng thế chấp đảo ngược là tốt cho mình, thì đây là cách thực hiện:
- Hãy xem bạn có đủ điều kiện không. Để có được khoản thế chấp đảo ngược, bạn phải đáp ứng một số yêu cầu chính: Bạn phải ít nhất 62 tuổi, sống trong nhà riêng và có tài sản đáng kể (thường là ít nhất 50%).
- Gặp gỡ cố vấn tài chính được HUD chấp thuận. Vì thế chấp đảo ngược rất phức tạp nên bạn sẽ cần gặp một chuyên gia có thể hướng dẫn bạn về tất cả các lựa chọn.
- So sánh nhiều bên cho vay. Mỗi bên cho vay đều khác nhau và tính phí khác nhau. Hãy đảm bảo rằng bạn xem xét nhiều lựa chọn khác nhau để tìm ra chi phí đầu vào và chi phí thanh toán thấp nhất, cũng như mức giá cạnh tranh nhất.
- Hãy thảo luận điều này với những người thừa kế của bạn. Nếu bạn dự định để lại tài sản của mình cho bất kỳ ai trong gia đình, bạn nên thảo luận về kế hoạch thế chấp ngược với họ. Hãy đảm bảo rằng họ hiểu ý nghĩa của điều đó và phải làm gì khi bạn qua đời.
Tóm lại: Bạn có nên thế chấp ngược không?
Thế chấp đảo ngược không có danh tiếng hoàn hảo do một số vụ lừa đảo nhắm vào những người cao tuổi không nghi ngờ. Ngay cả các công ty có uy tín cũng đã thử tiếp thị không trung thực để lừa gạt chủ nhà vay thế chấp đảo ngược: Gần đây, Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng đã đệ đơn kiện một trong những nhóm tư vấn lớn nhất của Hoa Kỳ vì tiếp thị gian lận (American Advisors Group) đã áp dụng hình phạt thế chấp đảo ngược $1,1 triệu.
Vì vậy, nguyên tắc đơn giản là: hãy hết sức cẩn thận để tránh gây nguy hiểm cho ngôi nhà của bạn.
Tuy nhiên, vẫn có hai lý do chính khiến người cao tuổi có thể cân nhắc lựa chọn thế chấp ngược ngày nay:
- Tăng vốn chủ sở hữu – Khi giá trị nhà tăng trong thập kỷ qua, vốn chủ sở hữu nhà cũng tăng theo. Theo CoreLogic, từ quý 3 năm 2020 đến quý 3 năm 2021, chủ nhà trung bình ở Hoa Kỳ đã nhận được hơn $56.000 vốn chủ sở hữu.
- Lãi suất đang ở mức thấp trong lịch sử – và trong khi lãi suất đang bắt đầu tăng và có khả năng tiếp tục tăng vào năm 2022, thì hiện tại vẫn là thời điểm tốt để vay tiền. Lãi suất cho các khoản vay 30 năm hiện được ước tính sẽ vẫn dưới 4% vào năm tới.
Hãy nhớ rằng, bạn có nhiều cách khác để kiếm tiền. So sánh khoản vay thế chấp nhà với thế chấp ngược để xem cách nào phù hợp hơn với nhu cầu của bạn.
