Nếu bạn có khoản thanh toán ban đầu nhỏ cho ngôi nhà của mình, khoản vay piggyback có thể giúp bạn tránh được một số khoản phí thế chấp bổ sung. Tuy nhiên, các loại khoản vay này không phải là không có chi phí và bất lợi riêng. Sau đây là những điều bạn cần biết.
Khoản vay có thế chấp là gì?
Khoản vay piggyback là khoản thế chấp thứ hai—thường là khoản vay thế chấp hoặc hạn mức tín dụng, còn được gọi là HELOC—mà bạn có thể sử dụng cùng với khoản thế chấp của mình.
Người mua nhà sử dụng khoản vay piggyback để tránh phải trả phí bảo hiểm thế chấp tư nhân, thường có hiệu lực khi khoản thanh toán ban đầu của bạn ít hơn 20% giá bán nhà. PMI hoạt động như một hợp đồng bảo hiểm để bảo vệ người cho vay nếu bạn chậm thanh toán hoặc chậm thanh toán hoàn toàn.
Thỏa thuận thế chấp piggyback thường cung cấp khoản thế chấp chính bằng 80% giá trị ngôi nhà của bạn, cũng như sản phẩm thế chấp giá trị tài sản thế chấp để trang trải khoản chênh lệch giữa khoản thanh toán ban đầu và số tiền còn lại là 20%.
Lãi suất cho khoản vay piggyback thường cao hơn khoản vay thế chấp đầu tiên và lãi suất này thay đổi, nghĩa là tăng theo thời gian.
Cho vay theo hình thức Piggyback trở nên phổ biến trong thời kỳ bùng nổ nhà ở vào đầu đến giữa những năm 2000. Ví dụ, theo báo cáo năm 2007 của Trung tâm Furman tại NYU, vào năm 2006, khoảng 30 phần trăm người mua nhà ở Thành phố New York đã sử dụng hình thức này.
Danh mục cho vay cho phép những người có khả năng mua nhà mua được ngôi nhà họ muốn và tránh PMI mà không phải trả 20% hoặc nhiều hơn bằng tiền mặt. Nhưng nó cũng khiến ngôi nhà của họ dễ bị vỡ nợ hơn.
Khi bong bóng nhà đất toàn quốc nổ tung vào cuối những năm 2000, những chủ nhà có ít vốn chủ sở hữu có khả năng vỡ nợ cao hơn những chủ nhà có nhiều vốn chủ sở hữu.
Thế chấp Piggyback vẫn tồn tại, nhưng rất hiếm. Jeff Brown, giám đốc ngành và là người cho vay thế chấp tại Axia Home Loans, cho biết: "Mức độ phổ biến đã giảm, nhưng các bên cho vay cung cấp các khoản thế chấp thứ cấp này cũng đã thắt chặt đáng kể".
Ngay cả với sự gia tăng gần đây của giá nhà, chúng vẫn chưa thấy sự trở lại lớn. Theo Ralph DiBugnara, CEO của nguồn bất động sản kỹ thuật số Home Qualified, “Những nhu cầu này đã giảm đi khi các sản phẩm thế chấp mở rộng yêu cầu thanh toán trước ít hơn 20% và không yêu cầu PMI”.
Các loại hình vay piggyback
Bạn có thể cấu trúc thế chấp piggyback theo nhiều cách. Sau đây là phân tích các tùy chọn khác nhau dựa trên thế chấp chính, piggyback và khoản thanh toán ban đầu của bạn.
Khoản vay 80/10/10. Tùy chọn này đáng cân nhắc đối với các khoản vay truyền thống, bao gồm khoản thế chấp chính bao gồm 80% giá bán, khoản vay trả góp bao gồm 10% và khoản thanh toán ban đầu bao gồm 10% còn lại.
Khoản vay 80/15/5. Tùy chọn này hoạt động giống như khoản vay 80-10-10, nhưng thay vì gửi 10% và vay 10% còn lại thông qua khoản vay piggyback, bạn chỉ cần gửi 5% và cấp vốn cho 15% còn lại bằng khoản vay mua nhà thứ hai.
Khoản vay 75/15/10. Tùy chọn này khả dụng khi mua chung cư, bao gồm khoản vay thế chấp 15% và khoản thanh toán trước 10%. Điều này chủ yếu là do lãi suất thế chấp chung cư có xu hướng cao hơn khi tỷ lệ cho vay trên giá trị trên 75%.
Khoản vay 80/20. Kế hoạch này phổ biến trong những năm trước cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2007, không yêu cầu trả trước. Bạn chỉ cần thế chấp chính để trang trải 80% giá bán và trả 20% còn lại bằng khoản vay thứ cấp. Tuy nhiên, hình thức thế chấp theo kiểu piggyback này không còn phổ biến nữa.
Ưu và nhược điểm của các khoản vay piggyback
Khi cân nhắc hình thức thế chấp piggyback, điều quan trọng là phải hiểu được ưu và nhược điểm.
Ưu điểm của vay theo hình thức piggyback
Nó có thể giúp bạn tiết kiệm tiền. PMI có thể khiến bạn mất 0,3% đến 1,5% cho số tiền vay của bạn mỗi năm. Vì vậy, nếu khoản thế chấp của bạn là $250.000, bạn có thể nhận được phí bảo hiểm PMI là $750 đến $3.750 mỗi năm. Điều này tương đương với các khoản thanh toán hàng tháng là $62,50 đến $312,50, cộng với tiền gốc và lãi mà bạn trả cho khoản vay và thuế tài sản.
Tùy thuộc vào chi phí thế chấp thứ hai của bạn theo từng đợt trả góp hàng tháng, bạn có thể trả ít hơn PMI. Nhưng DiBugnara cho biết cả hai cách đều có thể dễ dàng đạt được. "Một số khoản thế chấp thứ cấp cho các khoản vay piggyback có lãi suất cao hơn nhiều", ông nói thêm. "Trong trường hợp này, khoản thanh toán có khả năng cao hơn khoản thanh toán PMI". Hãy chắc chắn tính toán để tìm ra lựa chọn nào phù hợp hơn với tình hình của bạn.
Bạn có thể khấu trừ lãi suất từ cả hai khoản vay. IRS cho phép bạn khấu trừ tới $750.000 tiền lãi trả cho các khoản thế chấp đủ điều kiện (hoặc $375.000 nếu bạn đã kết hôn nhưng nộp tờ khai thuế riêng). Điều này bao gồm các khoản vay thế chấp nhà và HELOC được sử dụng để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể một ngôi nhà được sử dụng làm tài sản thế chấp.
Việc kết hợp các khoản tiết kiệm này vào phép tính của bạn về việc liệu khoản vay piggyback có giúp bạn tiết kiệm tiền hay không có thể làm mọi thứ trở nên phức tạp. Ngoài ra, trừ khi bạn trao đổi với chuyên gia thuế, nếu không, sẽ rất khó để biết chính xác bạn có thể tiết kiệm được bao nhiêu — hoặc liệu có cần phải chia nhỏ các khoản khấu trừ và yêu cầu khấu trừ lãi suất thế chấp hay không.
Bạn có thể giữ HELOC cho các mục đích khác. Khoản vay xây dựng là khoản vay lắp đặt, tức là bạn nhận được toàn bộ số tiền vay trong một lần và trả dần theo từng đợt. Tuy nhiên, với HELOC, bạn nhận được một hình thức tín dụng luân chuyển trong quá trình rút tiền mà bạn có thể trả và vay lại theo thời gian để chi trả cho việc cải tạo và các chi phí khác.
Nhược điểm của vay piggyback
Chi phí giải quyết có thể làm giảm giá trị. Ngoài phí đóng sổ cho khoản thế chấp đầu tiên của bạn, bạn cũng có thể phải trả phí đóng sổ cho khoản vay mua nhà hoặc HELOC của mình. Tuy nhiên, một số bên cho vay cung cấp các sản phẩm thế chấp nhà với chi phí đóng sổ thấp hoặc không có. Bạn nên tìm hiểu xem bên cho vay tính phí bao nhiêu để có thể đưa vào tính toán của mình.
Ngay cả khi chi phí đóng cửa thấp, hóa đơn có thể không gây bất lợi cho bạn và việc trả PMI có thể rẻ hơn so với việc vay thế chấp ngôi nhà thứ hai.
Điều này có thể khiến việc tái cấp vốn trở nên khó khăn hơn. Nếu bạn vay một khoản vay piggyback từ một bên cho vay khác ngoài bên cung cấp khoản thế chấp đầu tiên của bạn (đây là tình huống điển hình), thì việc tái cấp vốn cho ngôi nhà của bạn sau này để được trả tiền hoặc giảm khó khăn về lãi suất có thể thuận tiện hơn.
Bởi vì trừ khi bạn vay khoản vay tái cấp vốn đủ lớn để trả hết khoản thế chấp thứ hai, cả hai bên cho vay phải đồng ý tái cấp vốn. Việc thuyết phục hai bên cho vay có thể khó khăn, đặc biệt là nếu ngôi nhà của bạn đã giảm giá trị kể từ khi bạn mua nó.
Chi phí có thể tăng theo thời gian. Nếu khoản vay thứ hai bạn vay là HELOC lãi suất thay đổi, đừng chỉ dựa vào chi phí hiện tại của từng lựa chọn để tính toán.
Lãi suất thả nổi có thể dao động theo lãi suất chỉ số thị trường. Vì không thể dự đoán được lãi suất thị trường sẽ biến động như thế nào nên không thể biết chính xác lãi suất thả nổi có thể khiến bạn tốn bao nhiêu. Nếu bạn có ngân sách eo hẹp và không thể xử lý các khoản thanh toán thế chấp tăng dần theo thời gian, thì khoản vay piggyback lãi suất thả nổi có thể không phải là lựa chọn tốt.
Bạn đủ điều kiện để vay vốn piggyback như thế nào?
Việc đủ điều kiện vay thế chấp có thể khó khăn vì các bên cho vay thế chấp thứ hai có thể có các yêu cầu đủ điều kiện khác nhau. Mặc dù các thông số cụ thể có thể khác nhau tùy theo từng bên cho vay, để được chấp thuận cho cả hai loại khoản vay, bạn thường cần những điều sau:
- Uy tín. Điểm FICO thường là 620 trở lên đối với khoản thế chấp chính, nhưng điểm tối thiểu đối với khoản thế chấp thứ cấp có thể là 680 trở lên.
- tỷ lệ nợ trên thu nhập. Các bên cho vay thế chấp muốn thấy tỷ lệ nợ trên thu nhập là 43% hoặc thấp hơn và điều này bao gồm các khoản vay mua nhà chính và phụ.
Lưu ý rằng khoản thanh toán ban đầu thấp hơn thường dẫn đến lãi suất cao hơn.
Các giải pháp thay thế cho vay Piggyback
Tìm kiếm các khoản vay không có PMI. Một số bên cho vay cung cấp các khoản vay truyền thống không có PMI ngay cả khi bạn không có khoản thanh toán trước 20%. Tùy thuộc vào bên cho vay, điều này có thể chỉ giới hạn ở những người mua nhà lần đầu hoặc các kế hoạch thu nhập thấp, hoặc bạn có thể phải đồng ý với mức lãi suất cao hơn một chút.
Tương tự như các khoản vay theo hình thức vay trả góp, hãy kiểm tra kỹ các con số để đảm bảo bạn không trả nhiều hơn PMI trong thời gian dài.
Thanh toán số dư của bạn một cách nhanh chóng. Các công ty cho vay thế chấp truyền thống thường thêm PMI vào khoản vay của bạn khi tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp của bạn lớn hơn 80%, nhưng cuối cùng số dư khoản vay của bạn phải thấp hơn ngưỡng đó. Theo luật, các công ty cho vay phải tự động xóa PMI khi LTV của bạn đạt 78% dựa trên khoản vay ban đầu và giá trị nhà.
Nếu bạn dự đoán được khoản lỗ lớn hoặc dòng tiền để thực hiện các khoản thanh toán bổ sung, điều này có thể giúp bạn giảm số dư khoản vay nhanh hơn và đạt đến thời điểm không cần bảo hiểm nữa.
Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc trả hết số dư và nghĩ rằng giá trị ngôi nhà của bạn đã tăng lên và bạn đang ở mức hoặc dưới 80%, bạn có thể nhận được một bản định giá nhà. Nếu bạn đúng, bạn có thể yêu cầu bên cho vay xóa PMI theo cách thủ công.
Hãy đợi cho đến khi bạn có đủ tiền. Mặc dù hiện tại có nhiều cách để mua nhà và tránh PMI, nhưng tốt nhất là bạn nên đợi cho đến khi có đủ tiền mặt để thanh toán trước 20%.
Tiết kiệm 20% cần thiết để tránh PMI có thể mất nhiều năm. Nhưng nếu bạn nghĩ mình có thể tiết kiệm tiền đủ nhanh, thì có thể đáng để chờ đợi.
Tìm hiểu thêm:
Trang web hàng đầu, bài viết tuyệt vời! Cứ tiếp tục làm việc thôi!