與許多房主一樣，每月的抵押貸款可能是您財務承諾中最大的支出。即使利率上升，您仍然可以透過問自己一個重要問題來減少還款：我應該再融資我的抵押貸款嗎？
我應該重新融資我的抵押貸款嗎？
隨著利率上升，現在可能不是許多藉款人進行再融資的理想時機。
然而，計算並不像比較您獲得抵押貸款批准時設定的利率與您現在可能有資格獲得的利率那麼簡單。考慮到這三個因素，抵押貸款機構美國金融資源公司執行副總裁兼營運長比爾·帕克建議：
[su_quote]稅後每月節省金額（享受任何稅收優惠待遇後，新付款與舊付款的比較）； 2.) 我計劃待在家裡的時間； 3.)獲得新抵押貸款的成本。一旦您了解了這三件事，您就可以計算您的回報並查看它是否為正。 - Bill Packer 抵押貸款機構 American Financial Resources 的執行副總裁兼營運長[/su_quote]
什麼時候再融資抵押貸款是個好主意
一般來說，如果再融資可以幫您省錢、累積資產、並更快地償還抵押貸款，那麼再融資就是一個不錯的決定。最好是能夠將利率降低一半到四分之三，並計劃待在家裡足夠長的時間來收回交易成本。
再融資的原因
降低利率：如果自您首次獲得抵押貸款以來利率已經下降，則利率和定期再融資可以為您提供更低的利率。
合併高利債務：您可以使用現金再融資來利用您的房屋淨值並償還或清償信用卡餘額等高利債務。
免除私人抵押貸款保險：如果您的房屋價值增加，您可以再融資以避免支付私人抵押貸款保險（PMI）。
那麼什麼時候再融資是個壞主意呢？如果您計劃在不久的將來搬家，再融資可能不是明智之舉，因為您幾乎沒有時間來收回成本。
然而，何時再融資的問題不僅與利率或您的日程安排有關。這是為了確保您的信用評級足夠好，有資格獲得正確的再融資貸款。最佳利率和條款適用於信用評級最高的人，因此請查看您的信用報告以充分了解您的風險狀況。如果您的信用卡餘額較大或最近錯過付款，您可能看起來像是風險較高的借款人。
欲了解更多信息，請參閱 Bankrate 關於再融資最佳和最壞理由的指南。
透過再融資我可以省多少錢？
透過再融資可以節省的金額取決於包括交易成本在內的因素，通常在貸款本金的 2% 到 5% 之間。例如，如果您借入 $250,000，而結算成本為 4%，則結算時您將欠 $10,000。
許多貸款機構並未要求您預先支付所有資金，而是允許您將結算成本放入主要餘額中，並將其作為貸款的一部分提供資金。但是，請記住，將這些費用添加到貸款中只會增加累積利息的總金額，最終會讓您花費更多。
直到您達到收支平衡時，您才能享受再融資的好處，並且您節省的金額要超過前期成本的支出。
直到您達到收支平衡時，您才能享受再融資的好處，而且您節省的錢比前期成本的錢還多。要確定您的再融資損益平衡點，請將您的交易成本除以您每月為新付款節省的金額。
假設再融資每月為您節省 $150，那麼結清新貸款的成本為 $4,000：
因此，如果您今天結清一筆新貸款，您將在兩年零兩個多月後正式收支平衡。如果您在此之後再生活五年，那麼節省的金額就會累積起來——總計 $9,000。
您可以使用 Bankrate 的再融資損益平衡計算器來了解收回抵押貸款再融資成本需要多長時間。如果您認為可以在收支平衡之前賣掉房子，那麼再融資可能不值得。
抵押貸款再融資範例
假設您購買了 $320,000 30 年期抵押貸款，固定利率為 6,23%。您的每月還款額為 $1,966。您將在此貸款期限內支付約 $707,901，其中包括 $387,901 的利息。
現在假設貸款 15 年後，您已支付 $86,551 本金和 $257,499 利息，並且您想透過新的 15 年期固定利率貸款 5,11% 來為剩餘的 $233,449 本金餘額進行再融資。
新貸款將使您的每月抵押貸款減少至每月 $1,859，從而為您的每月預算增加額外 $107。在貸款期限內，您將支付$334,756，其中$101,307為利息。加上您在先前的抵押貸款中支付的 $344.050 本金和利息，您的總成本為 $678.806。
| 目前抵押貸款 | 再融資 | |
|---|---|---|
| 每月付款 | $1,966 | $1,859 |
| 利率 | 6.23% | 5.11% |
| 總付款 | $707,901 | $678,806 |
| 儲蓄 | $0 | $29,095 |
再融資抵押貸款需要多長時間？
房貸再融資並非一朝一夕就能完成。與您的第一筆抵押貸款相同的工作——核實您的收入、檢查您的信用和債務、評估財產、承保和結算——也適用於此。根據 ICE 抵押貸款技術公司的數據，截至 2022 年 4 月，平均再融資需要 48 天（約一個半月）才能完成。
借助自動化的線上流程，一些貸方可以更快地完成交易。在考慮再融資選項時，請詢問每個貸方他們的平均結算時間是多少以及您需要支付的估計結算成本。
再融資值得嗎？
如果再融資可以釋放您每月預算中的資金或降低貸款的總成本，那麼再融資就是值得的。
然而，沒有一種正確的方法可以做到這一點——有多種方法可以為您的抵押貸款進行再融資。也許您想從浮動利率抵押貸款轉換為固定月利率的固定利率貸款，或將貸款期限從 30 年縮短至 15 年，從而節省大量利息費用。您也可以輕鬆地從 30 年期抵押貸款轉換為另一個利率更低的 30 年期抵押貸款。
此外，在您的房屋中累積了 20% 股權後，再融資提供了一種擺脫 PMI 的方法。
許多房主選擇固定利率定期再融資，以降低利率並為他們提供舒適的還款期。有些人希望支付較低的月費，以騰出資金用於其他開支，例如旅行。 B. 學費或汽車貸款。
雖然分期付款和定期付款選項可以幫助您省錢，但支付再融資可以幫助您借到更多的錢。透過這種方式，新貸款可讓您提取額外資金，用於其他金融活動，例如）或重大改造專案。
支付再融資有利有弊，因此您需要仔細考慮如何使用這筆錢來確定是否應該增加房屋貸款的金額。透過承擔更多債務，您最終將使償還抵押貸款變得更加困難，並且可能更加昂貴。
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