人們很容易因購買潛在房屋而感到興奮——但在開始尋找之前，您首先需要關注您的購房預算。
您每月可以負擔多少房貸？此次付款的價格是多少？這些是您必須回答的基本問題。
了解這些數字可以幫助您設定切合實際、可管理的期望，並使您的公寓搜尋保持在正軌上。以下是識別它們的方法。
您能負擔得起什麼？
首先，您需要充分了解自己的財務狀況，尤其是每月的總收入以及每月所欠債務（學生貸款、汽車貸款等）的還款情況。
一般來說，根據房地美 (Freddie Mac) 的數據，您每月收入中的 25% 到 28% 都用於償還抵押貸款。您可以將這些數字（加上您估計的首付）輸入抵押貸款承受能力計算器，以分解您可以承受的每月還款額和您想要的房價。
請注意，這只是一個粗略的估計。您還應該考慮收入的穩定性。如果您的收入不穩定或難以預測，您可能需要降低每月還款額以緩解財務壓力。
您負擔得起的抵押貸款 VS 您有資格獲得的抵押貸款
雖然上述步驟可以讓您很好地了解您能負擔得起的金額，但您獲得的金額可能與抵押貸款人在您申請時認為您有權獲得的金額不符。
抵押貸款機構根據多種因素確定您的貸款金額和每月還款額，其中包括：
信用評級： 您的信用評級會極大地影響您的利率，而利率對您的每月還款額和長期借貸成本起著重要作用。信用評分越高通常意味著利率越低（每月還款額也越低）。據房利美稱，最低利率通常只提供給 740 點或以上的借款人。
債務收入比： 抵押貸款人還會查看您的債務收入比 (DTI)，該比率可以告訴您每月的收入中有多少是由債務支付的。您的 DTI 越低，您支付的金額就越高。根據房利美的說法，貸方通常希望您的總債務（包括您擬議的抵押貸款付款）不超過您工資的 36%（儘管在某些情況下您可能有資格獲得高達 50% DTI）。
您的淨資產和儲蓄： 您在銀行的存款以及任何 IRA、401(k)、股票、債券和其他投資也會影響您的貸款。如果您擁有更多現金，您的風險就會降低，這可能會影響貸款人願意借給您的金額。
貸款期限： 長期貸款的每月還款額較低，因為其將餘額分攤到較長的一段時間內。例如，以今天的平均利率 5,23% 計算，30 年期 $300,000 美元的抵押貸款，首付 10%，30 年期貸款每月成本約為 $1,487 美元。同時，同樣的 $300,000 美元在 15 年內將花費 $2,048 美元——每月增加近 $600 美元（基於 15 年平均利率 4,38%）。
貸款類型： 您獲得的貸款類型也很重要。例如，FHA 貸款有一個最高貸款限額，您不能超過該限額。根據美國住房和城市發展部的數據，今年 FHA 的州貸款限額為 $420,680。傳統貸款較高（大多數市場高達 $647,200），而巨額抵押貸款提供的限額甚至更高。
興趣類型： 無論您選擇固定利率還是浮動利率貸款，它也起著重要作用。可調利率貸款通常以較低的貸款利率開始，但隨著時間的推移而增加。固定利率貸款開始時利率較高，但在貸款期間維持不變。
當您申請抵押貸款時，貸方會向您提供貸款估算，其中包括您的貸款金額、利率、每月還款額和貸款總成本。不同貸款機構的貸款報價可能有很大差異，因此您應該向幾家不同的公司尋求報價，以確保獲得最優惠的價格。
抵押貸款還可能增加哪些其他費用？
雖然本金和利息構成了您每月抵押貸款還款額的大部分，但其他費用也會增加到您的總還款額。
- 私人抵押貸款保險 (PMI)：如果您的首付款低於購買價格的 20%，您的傳統抵押貸款機構可能會要求您購買私人抵押貸款保險 - 一種抵押貸款保險，如果房主停止支付機構的保險單和每月的家庭付款，它可以幫助保護貸款。雖然您通常可以在達到 20% 權益後將其移除，但您的抵押貸款付款最初仍會飆升。
- 房產稅：房產稅通常與每月的抵押貸款付款捆綁在一起。這些付款通常會進入託管帳戶，並在發票到期時自動釋放。即使您的房產稅沒有匯總，這些仍然是需要按月計費的新成本。
如何獲得更大額度的抵押貸款
如果您沒有資格獲得購買夢想家園所需的抵押貸款，那麼有一些方法可以提高您的資格。
首先，努力提高你的信用評分。如果您有資格享受較低的價格，您可以以較高的價格範圍購買。
範例：假設您能負擔的最高抵押貸款金額為 $1,500。以 5% 的利率，您的購屋預算約為 $280,000。如果您符合 3% 利率的條件，您將獲得 $356,000 的貸款——幾乎多出 $70,000。
您也可以透過兼職或加班來增加收入。當您減少債務時，您也更有能力獲得更大額度的貸款。您每月釋放的收入越多，貸款人就越願意借錢給您。
