說到房地產投資，你首先想到的可能是你的房子。當然，房地產投資者在選擇投資對象時還有很多其他選擇，而不僅僅是實體房地產。
過去50年來，房地產已成為熱門的投資工具。以下是一些適合散戶投資者的最佳選擇以及投資理由。
中心論點
- 房地產本身被視為一種資產類別，至少應該是多元化投資組合的一部分。
- 投資者在房地產中賺錢的主要方式之一是成為出租物業的所有者。
- 彈珠玩家試圖購買被低估的房地產，修復它並出售以獲取利潤。
- 房地產投資信託 (REIT) 提供間接的房地產投資，而無需擁有、經營或融資房地產。
歷史價格
長期以來，房地產一直被視為穩健的投資，這並非沒有道理。 2007年之前，歷史房地產數據表明，房價可能會無限期上漲。除少數例外，美國房屋的平均售價在1963年至2007年（大蕭條開始）期間每年都在上漲。 2020年春季新冠疫情爆發時，房地產價格略為下跌。然而，隨著疫苗的推出和對疫情擔憂的緩解，房價加速上漲，並在2022年創下歷史新高。
這張來自聖路易斯聯邦儲備銀行的圖表顯示了1963年至2022年第一季（最新數據）的平均售價。淺灰色陰影區域表示美國經濟衰退。
出租物業
當您投資租賃房產時，您就成為了房東——因此您需要考慮自己是否適合擔任這一角色。作為房東，您需要負責支付抵押貸款、房產稅和保險，維護房產，尋找租戶以及解決問題。
除非您聘請物業經理來處理細節，否則聘請房東是一項務實的投資。根據您的具體情況，照顧房產和租戶可能需要全天候工作，而且並非總是令人愉快。但是，謹慎選擇房產和租戶，您可以降低重大問題的風險。
房東賺錢的方式之一是收取租金。租金的多少取決於租金的所在地。然而，要確定最佳租金可能很困難，因為如果租金過高，租客就會流失；如果租金過低，又會損失金錢。一個常見的策略是收取足夠的租金來支付房貸，直到房貸還清為止，屆時大部分租金都會轉化為利潤。
房東賺錢的另一個主要方式是房產升值。如果您的房產升值，您可以（在適當的時機）出售獲利，或借入房產淨值進行下一次投資。雖然房地產往往會升值，但並沒有任何保證。
在房地產市場劇烈波動的時期尤其如此，最近一次是在新冠疫情期間。從2020年2月到2022年3月，美國平均房價上漲了驚人的38%。面對如此大幅的上漲，許多人懷疑房價上漲是否源自於經濟崩盤。
翻轉房子
就像日內交易員與買入並持有的投資者截然不同一樣，房地產投機者也與買入並租賃的房東截然不同。彈珠玩家購買房地產是為了短期持有——通常不超過三到四個月——然後迅速出售並獲利。
鏡像屬性的方法主要有兩種：
- 維修和更新。透過這種方式，您可以購買一處您認為經過維修和更新後會升值的房產。理想情況下，您將盡快完成維修和更新，然後以高於總投資（包括裝修）的價格出售。
- 持有並出售。這種鏡像策略的運作方式有所不同。與其購買房產並進行維修，不如在快速上漲的市場中買入，持有幾個月，然後出售獲利。
無論哪種類型的鏡像操作，您都面臨著無法以盈利的價格出售資產的風險。這可能是一個挑戰，因為芬蘭人通常沒有足夠的現金來長期償還房地產抵押貸款。不過，如果操作得當，炒房可以是一種利潤豐厚的房地產投資方式。
房地產投資信託基金
房地產投資信託 (REIT) 是指成立一家公司（或信託），利用投資者資金購買、經營和出售可產生收入的房地產。 REIT 就像股票和交易所交易基金 (ETF) 一樣，在各大證券交易所交易。
要符合房地產投資信託基金 (REIT) 的資格，公司必須以股息的形式將 90% 的應稅利潤返還給股東。透過這種方式，REIT 可以避免繳納企業所得稅，而普通企業則需要就其利潤納稅，從而減少其可以返還給股東的回報。
與常規股息股票類似，房地產投資信託基金 (REIT) 適合尋求定期收益的投資者，同時也提供增值機會。 REIT 投資於各種房地產，例如購物中心（約四分之一的 REIT 專注於這些行業）、醫療保健設施、抵押貸款和辦公大樓。與其他類型的房地產投資相比，REIT 的優勢在於流動性強。 5
房地產投資集團
房地產投資集團 (REIG) 類似於小型租賃投資基金。如果您想擁有一套出租房產，但又不想與房東有任何瓜葛，房地產投資集團或許是您的理想之選。
一家公司購買或建造一系列建築（通常是公寓），然後允許投資者透過該公司購買這些建築物加入該集團。單一投資者可能擁有一個或多個單獨的房屋單位。但經營該投資集團的公司負責管理所有單元，並負責維護、廣告宣傳和尋找租戶。作為管理費用，該公司會收取一定比例的月租金。 6
投資組有多種版本。標準版本中，租約以投資者名義簽訂，所有單位分攤部分租金，以避免房屋暫時空置。這意味著即使您的房屋空置，您也有足夠的資金支付抵押貸款。
投資團隊的品質完全取決於提供服務的公司。理論上，這是進入房地產投資領域的安全途徑，但投資團隊可能會收取困擾共同基金產業的高昂費用。與所有投資一樣，研究至關重要。
房地產有限合夥企業
房地產有限合夥企業 (RELP) 類似於房地產投資集團。 RELP 是一家為購買並持有房地產投資組合（有時只購買房地產）而成立的公司。然而，RELP 的存續期有限。
經驗豐富的房地產經理或房地產開發公司作為普通合夥人。然後，我們會尋求外部投資者為房地產項目提供資金，並以有限合夥人的身份獲得部分房產份額。關聯方可能會定期從房地產有限合夥企業（RELP）的房產收益中獲得分配，但實際支付發生在房產出售（如果幸運的話，可以獲得豐厚的利潤）且RELP解散時。
投資團隊的品質完全取決於提供服務的公司。理論上，這是進入房地產投資領域的安全途徑，但投資團隊可能會收取困擾共同基金產業的高昂費用。與所有投資一樣，研究至關重要。
房地產基金
房地產基金主要投資於房地產投資信託基金（REIT）和房地產公司。它們提供以相對較少的資金進行多元化房地產投資的機會。根據其策略和多元化目標，它們為投資者提供比購買單一REIT更廣泛的投資選擇。
與房地產投資信託基金 (REIT) 一樣，這些基金流動性相當強。對散戶來說，另一個重要優勢是基金提供的分析和研究資訊。這些資訊可能包括所購買資產的詳細信息，以及管理層對特定房地產投資及作為特定資產類別的盈利能力和業績的看法。投機性較強的投資者可以投資一系列房地產共同基金，並策略性地增加某些房地產類型或地區，以實現最大收益。
為什麼要投資房地產？
房地產可以增強投資者投資組合的風險/回報狀況，並提供具有競爭力的風險調整後回報。整體而言，房地產市場的波動性較低，尤其是與股票和債券相比。
與更傳統的收入來源相比，房地產也更具吸引力。此資產類別的收益率通常高於美國國債，在低國債利率環境下尤其具有吸引力。
多樣性與保育
投資房地產的另一個好處是其多元化潛力。房地產與其他主要資產類別的相關性較低，有時甚至為負值——這意味著股市下跌時，房地產通常會上漲。這意味著，將房地產納入投資組合可以降低其波動性，並帶來更高的單位風險回報。房地產投資越直接，對沖效果就越好：像房地產投資信託基金 (REIT) 這樣的直接公開交易工具反映了股市的整體表現。
由於有實體支持，直接投資房地產也很少出現委託代理衝突，即投資者的利益在多大程度上取決於管理者和債務人的誠信和能力。更間接的投資形式也提供了一定程度的保護。例如，房地產投資信託基金 (REIT) 要求將最低比例的收益 (90%) 作為股息支付。
通膨對沖
房地產的通膨對沖能力源自於國內生產毛額（GDP）成長與房地產需求之間的正相關性。隨著經濟擴張，房地產需求推高租金，進而推高資本價值。因此，房地產傾向於將部分通膨壓力轉嫁給租戶，並以資本增值的形式吸收部分通膨壓力，來維持資本的購買力。
槓桿的力量
除了房地產投資信託基金 (REIT)，投資房地產還能為投資者提供股票投資者無法獲得的工具：槓桿。槓桿是指利用債務來融資，用於購買比你現有現金規模更大的資產。除非你使用保證金購買，否則如果你想買股票，你必須在下單時支付股票的全額價值。即便如此，由於一種名為抵押貸款的神奇融資方式，你能藉到的資金比例仍然遠低於房地產。
大多數傳統抵押貸款需要支付20%的首付。 9 不過，根據您居住的地區，您或許可以找到低至5%的抵押貸款。這意味著您只需支付總價值的一小部分，即可擁有整套房產及其權益。當然，您的抵押貸款金額會影響您對該房產的實際所有權，但一旦簽署文件，您就可以控制它了。
這鼓勵了房地產炒家和房東。他們可以為自己的房屋辦理二次抵押貸款，並支付兩三處其他房產的首付。無論他們是出租這些資產以迫使租戶償還抵押貸款，還是等待機會出售獲利，他們都控制著這些資產，即使他們只支付了總價值的一小部分。
如何將房產添加到我的投資組合中？
除了直接購買房地產外，普通投資者還可以購買房地產投資信託基金（REITs）或投資於房地產投資信託基金的基金。 REITs是一種集體投資，持有和/或管理房地產，或持有抵押貸款。
為什麼房地產被視為通膨對沖工具？
房地產價格往往會隨著通貨膨脹而上漲。這是因為通貨膨脹會增加房屋建築商的成本，而這些成本必須轉嫁給新房買家。 10 現有房產的價格也會隨著通貨膨脹而上漲。持有固定利率抵押貸款實際上可以讓您在通貨膨脹上升時更輕鬆地支付每月的固定還款。此外，作為房東，您可以提高租金以應對通貨膨脹。
為什麼房地產價格會受到利率的影響？
由於房地產規模龐大且價格昂貴，購屋者通常需要藉貸來融資。正因如此，利率上調會導致新貸款（或現有可調利率貸款，如可調整利率抵押貸款）的還款成本更高。這可能會讓那些必須考慮每月搬家成本的購屋者望而卻步。
最終結果
房地產可以是一項穩健的投資，具有產生穩定收入和累積財富的潛力。然而，投資房地產的一個缺點是流動性不足：將資產轉換為現金以及將現金轉換為資產都相對困難。
與幾秒鐘就能完成的股票或債券交易不同，房地產交易可能需要數月才能完成。即使有經紀人的幫助，找到合適的交易對手也可能需要數週時間。當然，房地產投資信託基金 (REIT) 和房地產共同基金的流動性更好，市場價格也更優。然而，它們的代價是波動性更高，分散化收益更低，因為它們與整體股市的關聯性遠高於直接房地產投資。
與任何投資一樣，您應該保持切合實際的期望，並在做出任何決定之前做好功課和研究。
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