如果您的首付金額較小,附加貸款可以幫助您避免一些額外的抵押貸款費用。然而,這些類型的貸款並非沒有自己的成本和缺點。以下是您需要了解的內容。
什麼是鞍式貸款?
附加貸款是第二筆抵押貸款 - 通常是房屋淨值貸款或信用額度,也稱為 HELOC - 您可以將其與抵押貸款一起使用。
購屋者使用附加貸款來避免支付私人抵押貸款保險,這種保險通常在您的首付低於房屋售價的 20% 時生效。如果您拖欠還款或完全拖欠還款,PMI 可以作為一項保險政策來保護貸方。
附加抵押貸款協議通常提供相當於您房屋價值 80% 的主要抵押貸款,以及房屋淨值產品以彌補首付款和剩餘 20% 之間的差額。
附加貸款的利率通常高於第一筆抵押貸款,且利率是可變的,這意味著它會隨著時間的推移而增加。
在 21 世紀初期至中期的房地產繁榮時期,搭售貸款變得流行起來。例如,根據紐約大學弗曼中心 2007 年的報告,2006 年紐約市約有 30% 的購屋者使用了這種貸款。
該貸款組合使潛在房主能夠購買自己想要的房屋,並避免PMI,而無需支付20%或更多的現金。但這也使他們的房屋更容易受到違約的影響。
當 21 世紀初全國房地產泡沫破裂時,擁有較少資產的房主比擁有大量資產的房主更有可能違約。
附加抵押貸款仍然存在,但很少見。 Axia Home Loans 行業總監兼抵押貸款人 Jeff Brown 表示:“受歡迎程度已經下降,但提供這些二級抵押貸款的貸款機構也已大幅收緊。”
即使最近房價飆升,但尚未出現大幅回升。數位房地產資源公司 Home Qualified 的執行長 Ralph DiBugnara 表示:“隨著首付金額低於 20% 且不需要 PMI 的抵押貸款產品的擴張,這些需求已經減少。”
搭售貸款類型
您可以透過多種方式建立附加抵押貸款。以下是根據您的主要抵押貸款、附加抵押貸款和首付款而列出的不同選項的細分。
80/10/10 貸款。對於傳統貸款來說,這個選項值得考慮,它包括涵蓋銷售價格 80% 的主要抵押貸款、涵蓋 10% 的附加貸款以及涵蓋剩餘 10% 的首付款。
80/15/5 貸款。此選項的工作方式類似於 80-10-10 貸款,但您無需存入 10% 並透過附加貸款借入剩餘的 10%,而是只需存入 5% 並透過第二筆房屋貸款支付剩餘的 15%。
75/15/10 貸款。購買公寓時可選擇此選項,包括 15% 抵押貸款和 10% 首付。這主要是因為當貸款價值比高於 75% 時,公寓抵押貸款利率往往會較高。
80/20貸款。該計劃在 2007 年住房危機之前的幾年裡很受歡迎,完全不需要首付。您只需取出主要抵押貸款來支付售價的 80%,並使用次要貸款支付剩餘的 20%。然而,這種背負式佈置已不再常見。
搭售貸款的利弊
當考慮附加抵押貸款時,了解其利弊非常重要。
搭售貸款的優勢
它可以幫你省錢。 PMI 每年可能會花費您貸款金額的 0.3% 到 1.5%。因此,如果您的抵押貸款為 $250,000,您每年可以獲得 $750 至 $3,750 的 PMI 保費。這相當於每月支付 $62.50 至 $312.50,再加上您支付的貸款本金和利息以及財產稅。
根據您每月支付的第二筆抵押貸款的成本,您最終支付的金額可能會低於 PMI。但迪布格納拉表示,這兩種方式都可以輕鬆實現。他補充說:「一些附加貸款的二級抵押貸款利率要高得多。」 「在這種情況下,賠償金額可能會高於 PMI 賠償金額。」請務必進行計算,找出哪種選擇更適合您的情況。
您可以從兩筆貸款中扣除利息。美國國稅局允許您扣除高達 $750,000 的合格抵押貸款利息(如果您已婚但提交單獨的納稅申報表,則可扣除 $375,000)。這包括用於購買、建造或大幅改善作為抵押品的房屋的房屋淨值貸款和 HELOC。
將這些節省的錢納入到附加貸款是否能幫你省錢的計算中,可能會使事情變得複雜。此外,除非您諮詢稅務專業人士,否則很難確切知道您可以節省多少錢 - 或者是否有必要細分您的扣除額併申請抵押貸款利息扣除。
您可以將 HELOC 保留用於其他目的。建築貸款是一種分期貸款,即您一次性收到全部貸款金額,然後分期償還。然而,有了 HELOC,您可以在提款時獲得一種循環信貸,您可以隨著時間的推移償還並再次借款以支付裝修和其他費用。
搭售貸款的缺點
結算成本可能會降低價值。除了第一筆抵押貸款的結算費外,您可能還需要支付房屋貸款或 HELOC 的結算費。然而,一些貸款機構提供交易成本很低甚至沒有交易成本的房屋淨值產品。您應該了解貸款人收取的費用,以便將其納入計算中。
即使交易成本很低,帳單也可能不會對您不利,而且支付 PMI 最終可能比獲得第二筆房屋貸款更便宜。
這可能會使再融資更加困難。如果您從提供第一筆抵押貸款的貸款人以外的其他貸款人處獲得了附加貸款(這是典型的情況),那麼以後再融資您的房屋以獲得付款或降低利率可能會更方便。
這是因為,除非您獲得足夠大的再融資貸款來償還第二筆抵押貸款,否則兩個貸方都必須同意再融資。說服兩家貸款機構可能會很困難,特別是如果你的房子自你購買以來價值已經下跌。
成本可能會隨著時間的推移而增加。如果您獲得的第二筆貸款是可調整利率的 HELOC,請不要僅根據每個選項的當前成本進行計算。
浮動利率可以隨著市場指數利率而波動。由於無法預測市場利率如何變動,因此不可能確切知道浮動利率會為您帶來多少成本。如果您的預算緊張,無法承擔隨著時間的推移而增加的抵押貸款,那麼可調整利率的附加貸款可能不是一個好的選擇。
您如何獲得附加貸款的資格?
獲得附加貸款的資格可能很困難,因為二次抵押貸款機構可能有不同的資格要求。雖然具體細節可能因貸款機構而異,但要獲得這兩種貸款的批准,您通常需要滿足以下條件:
- 可信度。主要抵押貸款通常要求 FICO 分數為 620 或更高,但次要抵押貸款的最低分數可以為 680 或更高。
- 債務收入比。抵押貸款機構希望看到債務收入比為 43% 或更低,這包括主要和次要房屋貸款。
請注意,較低的首付通常意味著較高的利率。
搭售貸款替代方案
尋找沒有 PMI 的貸款。即使您沒有 20% 首付,一些貸方也會提供不含 PMI 的傳統貸款。根據貸款人的不同,這可能僅限於首次購房者或低收入計劃,或者您可能必須同意略高的利率。
與附加貸款一樣,請仔細檢查數字,以確保您長期支付的金額不超過 PMI。
盡快還清您的餘額。當您的貸款價值比大於 80% 時,傳統抵押貸款機構通常會將 PMI 添加到您的貸款中,但最終您的貸款餘額應該低於該門檻。根據法律規定,一旦您的 LTV 根據原始貸款和房屋價值達到 78%,貸款人就必須自動取消 PMI。
如果您預計會有重大打擊或現金流需要支付額外款項,它可以幫助您更快地減少貸款餘額,並使您不再需要保險。
如果您難以償還債務,並且認為房屋價值已經上漲,且您的收入處於或低於 80%,那麼您可以進行房屋評估。如果您是正確的,您可以要求貸方手動刪除 PMI。
等到你有足夠的時間。雖然現在有很多方法可以購買房屋並避免 PMI,但最好等到您有足夠的現金支付 20% 首付。
保存避免 PMI 所需的 20% 可能需要數年時間。但如果您認為自己可以足夠快地省錢,那麼等待也是值得的。
了解更多:
頂級網站,..很棒的帖子!繼續工作吧!