儘管聯準會不直接設定抵押貸款利率，但它確實具有影響力。抵押貸款利率由通貨膨脹、就業市場實力、經濟趨勢和聯準會貨幣政策等經濟因素決定，而聯準會貨幣政策則由聯邦公開市場委員會制定。
聯準會一直忙於在 2022 年控制通膨，但這是一場艱苦的戰鬥。通膨率高於8%以來，聯準會已升息四次。專家預計，聯準會將在周三舉行的下次聯邦公開市場委員會會議上再次升息。這將對美國經濟的各個角落產生影響——尤其是房地產市場。
繼續閱讀以了解更多有關聯準會、抵押貸款利率和房地產市場之間的關係。
聯準會扮演什麼角色？
聯準會成立於 1913 年，由 12 個地區聯邦儲備銀行和 24 個分行組成，由理事會管理，所有理事會成員均為聯準會政策制定機構聯邦公開市場委員會的投票成員。
聯邦公開市場委員會負責制定整體貨幣政策，以穩定經濟及其成長。它透過設定聯邦基金利率（銀行借入和借出資金的基準利率）來實現這一目標。當聯準會提高利率時，銀行通常會將利率上調轉嫁給消費者，從而推高美國整體借貸成本。這會影響潛在的購屋者。
財務長格雷格·麥克布萊德表示：「聯準會仍在積極升息以對抗通膨，或許更重要的是，目前正以過去三個月兩倍的速度減持其持有的美國國債和抵押貸款支持債券。」CNET 的姊妹網站 Bankrate。他補充說：“這兩個因素都表明抵押貸款利率將進一步上升，至少在通膨大幅放緩之前。”
影響抵押貸款利率的因素
宏觀因素
由於聯準會政策、總體經濟狀況、持續的通貨膨脹和強勁的就業市場，抵押貸款利率處於 2008 年以來的最高水平，超過 6%。如果聯準會升息，並不意味著抵押貸款利率也會隨之上升——因為抵押貸款市場可能已經將預期的上漲反映在價格中。麥克布萊德表示：“抵押貸款利率不會因為此次加息而改變，但它會對通膨、利率和經濟健康狀況的預期變化做出反應。”
儘管如此，自今年年初以來，抵押貸款利率已上漲一倍多，達到約 6%。 $500,000 30 年期固定利率抵押貸款，利率為 6.5%，每月還款額約為 $2,900；每月支付 3.5% 和 $2,200。
微觀因素
但還有其他因素也會影響抵押貸款利率。當貸款量放緩時，貸方會降低利率並放寬借貸要求。在高利率環境下，信用評級低於平均的借款人實際上更有可能獲得抵押貸款。
當談到銀行如何做出貸款決策時，宏觀經濟因素只是其中的一部分。還有一些具體因素決定您的特定抵押貸款利率。這些包括：
- 你的 信用評分
- 房屋位置
- 房價
- 你的 首付
- 這 貸款金額
- 這 貸款類型和期限
- 類型 利率。
聯準會的決定如何影響抵押貸款利率
儘管聯準會不直接設定抵押貸款利率，但其對聯邦基金利率的決定最終將影響抵押貸款利率和更廣泛的房地產市場。房地產經紀公司 Redfin 副首席經濟學家 Taylor Marr 表示：“通常情況下，當聯準會提高聯邦基金利率時，會導致經濟中的其他利率（例如抵押貸款利率）隨之上升。”
當聯準會提高借貸成本時，借貸的人就會減少。這抑制了對包括住房在內的商品和服務的需求。因此，對於一些潛在的購屋者來說，這也是一線希望。
購買抵押貸款時需要考慮的事項
但更高的抵押貸款利率將給許多藉款人帶來壓力。麥克布萊德表示：“今年年初以來，抵押貸款利率上升，導致房價上漲 28%，而過去幾年房價已經大幅上漲。”
在談論可能出現的經濟衰退時，人們很想等待更高的抵押貸款利率，但把握市場時機並等待抵押貸款利率或房價下跌是有風險的。即使房價如預期般下跌，房貸利率上升，即使您以優惠的價格購房，您最終仍可能需要支付更高的每月抵押貸款。
馬爾表示：“利率上升只是意味著買家越來越難以負擔。”
無論經濟狀況如何，購買抵押貸款時要考慮的最重要的事情是確保您有能力支付每月的還款。在做出重要的財務決策時，例如購買第一棟房子，最重要的是保持財務狀況健康。請務必貨比三家，比較抵押貸款機構，以確保獲得最優惠的利率和條款。
利率上升如何影響您的資產
如果您已經擁有一棟房子，那麼您就不會像申請新抵押貸款的借款人那樣受到抵押貸款利率波動的影響。但它們會影響您的房屋淨值。對於尋求房屋淨值和房屋淨值信貸額度 (HELOC) 的房主來說，最關心的是優惠利率——這是銀行用於貸款的另一個基準利率。
由於抵押貸款利率高於 6%，對於大多數在疫情期間已經獲得較低抵押貸款利率的房主來說，支付再融資在財務上是沒有意義的。在利率上升的環境下，房屋淨值貸款和房屋淨值信貸額度（HELOC）可以成為良好的融資選擇。您可以以相對較低的利率抵押您的房屋進行借貸，而且房屋貸款給您固定利率，因此您不必擔心聯準會下次升息。
麥克布萊德警告說，作為房主，請記住，雖然抵押貸款利率可能不會直接影響您，但如果您想出售房屋，較高的利率可能會限制當地市場的潛在購房者數量。
最終結果
當聯準會提高基準利率時，它間接推高了抵押貸款利率。自今年年初以來，抵押貸款利率已上漲一倍多，達到 6% 以上。抵押貸款利率上升使得買房成本更高。因此，當您尋找抵押貸款時，請務必比較銀行和貸款為您提供的利率和條款。您面試的貸款人越多，獲得較低抵押貸款利率的機會就越大，尤其是在當今利率上升的環境下。
