這不僅關乎房價有多貴，還關乎房價上漲的速度有多快。短短24個月內，美國房價就上漲了驚人的37%。相較之下，導致2008年房地產崩盤的最大兩年漲幅僅為29%。
進入今年春季，聯準會自認為已經見識過頭了。央行迅速升息，將30年期固定利率抵押貸款的平均利率從年初的3.2%上調至6%。這些更高的利率已被許多購屋者消化，最終終結了疫情期間的房地產繁榮。抵押貸款銀行家協會週三報告稱，抵押貸款申請量同比下降16%，目前正處於急劇減速之中。
當這種轉變發生時，我們很少聽到聯準會的消息。直到週三主席傑羅姆鮑威爾對記者發表演說。
鮑威爾是這麼說的：「過去幾年，我們看到房價大幅上漲。現在這種情況正在改變。利率也上升了。我們知道抵押貸款利率大幅上升。你將看到房地產市場發生變化。我們正在關注他，看看會發生什麼。這究竟會對房屋投資產生多大影響？我不確定。對房價的影響有多大？非常緊張。 因此，即使在利率上升的世界裡，房價可能還會繼續上漲一段時間。
有三件事引人注目。
鮑威爾稱購房者“需要重新調整”
在房地產行業，有效報價的總數被稱為「庫存」。自2014年以來，年度庫存一直在下降。部分原因是家庭偏好的變化（例如，延長居住時間）、2008年房地產崩盤後房屋建設減少，以及千禧世代開始首次購屋。但隨著疫情期間房地產市場的繁榮，庫存開始暴跌。到2021年春季，庫存跌至40年來的最低水準。這使得購屋者別無選擇，只能提高價格。
顯然，鮑威爾希望抵押貸款利率上升導致的房地產市場放緩將有助於推高庫存。鮑威爾表示，這將有利於買家，因為人們認為，當買家恢復購買時，他們會發現一個更友善的市場。更高的庫存將為買家提供更多時間做出決定，並降低參與競價戰的可能性。
甚至在聯準會加大通膨應對力度之前，HousingWire 資深分析師 Logan Mohtashami 就曾公開主張提高抵押貸款利率以增加庫存。根據全美房地產經紀人協會 (NAR) 的數據，截至 5 月份，美國房屋存量已增至 103 萬套。但 Mohtashami 表示，要恢復「正常」的房地產市場，庫存必須增加至 1.52 萬至 193 萬套。然而，全國庫存（見下圖）正在快速成長，超過一半地區房地產市場的庫存仍比疫情前的水準低 50%。
「我們需要一個平衡點......美國的房屋市場仍然非常不健康，因為總庫存仍然低於 152 萬套，」莫塔沙米說。
房價下跌？鮑威爾似乎暗示有可能
美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾週三假設房價會下跌：“這會對房價產生多大影響？不太確定。顯然，我們正在密切關注此事。隨著時間的推移，你會想到……房地產市場還有很多未完成的工作。” 住房供應，當它們上線時……”
然後他轉過身說：“雖然現房供應正在銷售，但現房庫存非常低，處於歷史低位。市場仍然非常緊張，即使在利率上升的背景下，房價可能還會繼續上漲一段時間。所以這是一個複雜的情況，我們正在密切關注。”
鮑威爾一度似乎在說房價會下跌。無論如何，鮑威爾並沒有排除房價下跌的可能性。這一點很重要。從歷史上看，除了大蕭條時期和21世紀初的房地產崩盤之後，房價幾乎從未出現年度下跌。但今天的情況可能會讓我們進入一個罕見的房價真正下跌的階段。這表明鮑威爾並沒有完全排除房價下跌的可能性，他說：“我們正在密切關注。”
上個月，穆迪分析首席經濟學家馬克·贊迪向《財富》雜誌表示，抵押貸款利率上升已將我們推入全面的「房地產市場調整」。贊迪預計，短期內房價年增率將從20.61%放緩至0.1%。他預計，在明顯「估值過高」的房地產市場中，房價將下跌51%至101%。如果出現經濟衰退，穆迪分析預計美國房價將下跌51%，而嚴重「估值過高」的房地產市場將下跌151%至201%。 （穆迪分析透過將地區房價與當地經濟基本面（例如家庭收入，這些基本面在歷史上一直受到支撐）進行比較來判斷「估值過高」。）
房價為何輕易下跌？首先，房價已經偏離了經濟基本面。基本經濟學理論認為，房價成長和收入成長相互交織，兩者不可能長期相互抵銷。房貸利率上升只會加劇這場負擔能力危機。事實上，根據房地產研究公司Zonda的數據，過去六個月，新增抵押貸款還款金額平均增加了52%。
然而，房地產價格可能會下跌，但庫存可能需要增加才能實現。莫塔沙米表示，一旦美國庫存超過200萬套，全國房價可能會比去年同期下降。
房地產數據和分析公司 Kukun 的首席經濟學家拉爾夫麥克勞克林表示，如果聯準會的「過度緊縮」導致經濟衰退，庫存可能會達到導致房價下跌的水平。
麥克勞林對《財富》雜誌表示：“我們越來越有可能正在接近市場的一個急劇拐點。”
鮑威爾明確表示，他希望看到抵押貸款利率下降
聯準會升息旨在遏制疫情引發的房地產市場繁榮，並抑制失控的通膨。一旦聯準會再次控制通膨，抵押貸款利率的上漲勢頭可能會有所減緩。
這意味著渴望降低抵押貸款利率的購屋者可能需要等待一段時間。上週消費者物價指數為8.6%。聯準會不會放棄對抗通膨的鬥爭，直到CPI回到2%。週四，聯準會明確表示，這場鬥爭可能會持續到2024年。
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