透過付款再融資，您可以提取房屋淨值，即您當前的抵押貸款餘額和房屋價值之間的差額。例如，如果您的房子價值 $200,000，而您目前的抵押貸款餘額為 $150,000，那麼您的淨值為 $50,000。
透過支付再融資，您可以利用該股權的價值並將其用作（相對）低利率貸款，用於支付從房屋裝修或大學學費到醫療費用等任何費用。如果您正在考慮付款再融資，請務必閱讀我們的付款再融資指南，並繼續閱讀以了解有關這樣做的稅務影響的更多資訊。
付款再融資是否需要繳稅？
不，您的現金再融資收益無需納稅。您透過再融資獲得的資金本質上是您從房屋淨值中獲得的貸款。 HELOC、房屋淨值貸款、現金再融資和其他類型貸款的貸款收益不包括在收入中。
您不僅不用繳所得稅，甚至可以扣除部分再融資的利息。隨著2017年《減稅與就業法案》的通過，標準扣除額大幅增加，對大多數索賠人來說，抵押貸款利息扣除細目不再有意義。但是，如果您設立個人貸款，則必須遵循有關如何使用貸款收益來賺取抵押貸款利息扣除額的特殊規則。
現金再融資的稅務規則
如果您使用已支付的資金對您的房屋進行資本改善，您可以從應稅收入中扣除您為新抵押貸款支付的利息。可扣除項目通常是永久性的增加和轉換，以增加財產的價值，延長其使用壽命，或使其適應新的用途。考慮尋求稅務專業人士的建議，以確保您承擔的專案符合資格。在提交納稅申報表時，您需要證明您以可接受的方式使用了這筆錢，因此請保留與您的項目相關的收據和其他文件。
夏洛特 Cardinal Financial 副總裁 Ralph DiBugnara 表示：“如果你能用這筆錢來增加房屋價值，並且還能將其註銷，那麼就有雙重好處。”
如何利用現金進行再融資，使利息稅可抵扣
您可以透過減免抵押貸款利息來解決許多家居裝修項目。以下是一些範例：
在後院建造一個游泳池或熱水浴缸
建造新臥室或浴室
在你的房子周圍建造柵欄
升級屋頂以更有效地保護其免受惡劣天氣的影響
更新視窗
安裝中央空調或暖氣
安裝家庭安全系統
請記住，資本改善通常被定義為房屋價值的永久性增加。諸如修理破損的窗戶或粉刷房間等小的設計改動通常不算數。
「資本改善必須大幅改善你的房屋，」洛杉磯 Brager Tax Law Group 的認證稅務專家 Dennis Brager 解釋道。廚房和浴室的改造、房間的擴建、為年邁父母進行的改造都符合資格。單獨的油漆不符合條件；另一方面，如果它只是大型改造的一部分，那麼油漆工作的費用就符合條件。
現金再融資抵押貸款利息扣除限額
如果您將付款用於本金改善之外的其他任何用途，則不能扣除整個新抵押貸款的利息。這包括償還信用卡債務或購買新車。在這些情況下，您只能從原始抵押貸款餘額中扣除利息。
假設您的抵押貸款本金為 $60,000，並希望透過再融資來籌集 $20,000 的股權。如果您用這筆錢在後院加建一個熱水浴缸，則可以扣除您支付的總利息，即 $80,000。如果您用它來償還信用卡債務，您只能扣除您支付的利息，並且只能使用您的原始餘額或 $60,000。
話雖如此，當您背負高利率債務時，使用現金再融資來償還信用卡債務仍然是一個明智的財務決策。大多數信用卡的利率都達到兩位數，而自疫情爆發以來，抵押貸款利率一直徘徊在 3% 左右。
2018 年，一些免賠額限額已經改變。現行規則的簡化版本：如果您是單身或已婚並單獨報稅，您最多可以扣除 $375,000 的抵押貸款利息，如果您已婚並聯合報稅，您最多可以扣除 $750,000。
如果您在新的限額生效之前購買了房屋，您仍然可以扣除較高餘額的利息，但此較高限額將不包括您的任何付款。
現金再融資中抵押貸款點數的扣除
抵押貸款信用額度，也稱為折扣信用額度，本質上是您向貸方支付的預付款，以換取較低的貸款利率。一分錢等於您的抵押貸款的 1%。
透過現金再融資，您無法扣除再融資當年支付的全部積分金額，但您可以在貸款期間扣除較少的金額。因此，例如，如果您購買價值 $2,000 的抵押貸款點數用於 15 年期再融資，那麼您可以在貸款期限內每年扣除約 $133.33。
現金再融資風險
支付再融資可能是藉入急需現金的一種廉價方式，但這也意味著您必須償還一筆新的、更大的貸款。
布拉格說：「最大的稅務風險是你沒有滿足所有關於扣除的嚴格規定，最終你在報稅時會大吃一驚。」為了避免這種情況，最好在做出承諾之前與你的稅務顧問談談你的個人情況。更大的風險不是稅務風險，而是在經濟困難時期無力償還抵押貸款，以及因失去房屋而負債累累。
現金再融資的替代方案
支付再融資並不是獲得房屋淨值的唯一途徑。考慮房屋淨值貸款或信用額度（HELOC），這是您房屋的二次抵押貸款。這些選項將使您當前的主要抵押貸款到位。如果您現有的抵押貸款利率較低，那麼現在利率已經大幅上升，您可以透過只借入所需的金額來省錢。
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