如果您看電視，您可能已經看到過熟悉的聲音，例如演員湯姆·塞立克 (Tom Selleck) 吹捧反向抵押貸款是任何退休人員的寶貴工具。然而，每種金融產品都有兩面性，因此要仔細權衡反向抵押貸款的利弊。
什麼是反向抵押貸款？
反向抵押貸款允許 62 歲及以上的房主將房地產資本轉換為現金以供消費。
絕大多數反向抵押貸款都受到聯邦住房管理局（FHA）的承保，這意味著如果借款人拖欠債務，將使用 FHA 儲備金償還。
政府將反向抵押貸款稱為“HECM”，即房屋淨值轉換抵押貸款，借款人必須支付預付保險費和相當於未償還貸款 0.5% 的年度保費才能參與。這些保費用於資助聯邦住房管理局的儲備金。
除了聯邦住房管理局擔保的反向抵押貸款外，還有另外兩種類型：
- 專有反向抵押貸款－可透過私人貸款機構獲得，且不受聯邦住房管理局 (FHA) 信用額度限制。
- 單一目的反向抵押貸款—這種抵押貸款不太常見，您從這類抵押貸款中獲得的資金只能用於一個特定目的，例如。 B. 對房屋進行部分裝修或繳納房產稅。您可以透過一些州和地方政府以及非營利組織找到這些選項。
反向抵押貸款如何運作？
反向抵押貸款允許您無需立即支付帳單即可獲得資金。
考慮一下這個數學問題：在傳統抵押貸款中，如果您以3.4%的固定利率借入$100,000，期限為30年，您的每月還款額（本金和利息）為$443.48。如果您透過反向抵押貸款借入$100,000，則每月還款額為零，本金和利息均為零。
好得難以置信？那好吧。你還是會欠錢。你不用還錢，除非你賣掉房子、搬出去或過世。如果後者是你的反向抵押貸款的結束，那麼償還的責任就落在你的配偶或繼承人身上，他們可能不得不賣掉房子。
以我們$100,000的抵押貸款為例，借款人每月支付約$443。其中約$160在第一個月支付，以減少貸款餘額。剩餘部分（約$283）為利息，即貸款機構向您收取的借款費用。該還款計劃按月持續進行，隨著時間的推移，本金償還額增加，利息償還額減少，直至貸款期限到期。
反向抵押貸款則逆轉了這個過程。您無需每月還款，而是無需支付任何費用。然而，這並不意味著貸款是免費的。利息成本會加到抵押貸款餘額中，因此第二個月的餘額會增加。由於貸款餘額現在略有增加，利息成本也略有上升，因此這個過程會持續到貸款還清為止。還款通常在搬出或去世後一年內完成。
反向抵押貸款的優勢
您可以更好地管理退休支出
許多老年人退休後收入大幅下降，每月還款可能是他們最大的開支。反向抵押貸款可讓您補充減少的收入並繼續支付帳單。
你不必移動
與其尋找新的、更實惠的住房，反向抵押貸款可以讓您在原地退休（並可能與親朋好友住得更近）。雖然反向抵押貸款有成本，但獲得反向抵押貸款可能比搬家買房或在新地方租房更便宜。
你不需要為你的收入納稅
您從反向抵押貸款中獲得的收入無需納稅，因為美國國稅局 (IRS) 認為這筆錢是「從貸款中獲得的」。然而，稅務法規可能非常複雜，因此在進行反向抵押貸款之前，請務必諮詢稅務專業人士。
如果餘額超過您的房屋價值，您將受到保護
隨著反向抵押貸款餘額的增加，隨著時間的推移，其價值可能會超過房產的公平市場價值。但是，由於反向抵押貸款屬於無追索權融資，因此需要償還的債務金額絕不能超過房產的價值。因此，在這種情況下，抵押貸款機構不能對您的其他資產或繼承人提出任何索賠。
你的繼承人有選擇
反向抵押貸款允許借款人提前還款，但通常在藉款人搬家、出售房屋或死亡時終止。在遺囑認證的情況下，繼承人有幾種選擇：他們可以出售財產來償還債務，使資產淨值超過貸款餘額；如果房產價值足夠，您可以保留房屋並為反向抵押貸款的餘額進行再融資，或者，如果債務超過了房產價值，繼承人可以通過將房產退還給貸方來償還貸款。然後，貸款人可以向保險公司（幾乎總是聯邦住房管理局）提出未付餘額的索賠。
反向抵押貸款的缺點
你必須付出代價
反向抵押貸款的成本包括貸款費用（初始費用最高可達$6,000美元，取決於您的貸款規模）、聯邦住房管理局（FHA）保險和過戶費。這些費用可以計入貸款餘額；然而，這意味著借款人的債務會增加，而淨值會減少。您還需要支付一筆不小的每月服務費，如果您的利率每月調整，服務費最高可達$35美元。
在你還清貸款之前，你不能從稅中扣除利息
還清抵押貸款時，您可能可以抵稅抵押貸款利息，但您不能每年抵扣反向抵押貸款的利息。只有在您實際還清貸款時，才能享受這項福利。
固定價格選項無法提供那麼多
HECM 的結構使其提供浮動利率和固定利率兩種融資方案。但是，如果您選擇固定利率融資，您獲得的權益比可調利率反向抵押貸款要少。
您可能會無意中違反其他計劃要求
簡而言之，反向抵押貸款可能會導致您違反醫療補助和補充保障收入 (SSI) 計劃的資產限制。這很複雜，因此在尋找反向抵押貸款計劃之前，請務必諮詢老年人權利律師或法律診所。
您的房屋可能被取消贖回權
由於反向抵押貸款不需要每月償還本金和利息，因此似乎不可能喪失抵押品贖回權。但事實並非如此。如果老年人不繳納房產稅、沒有房屋保險或不繳納業主協會（HOA）費用，他們的房屋就可能被喪失抵押品贖回權。
誰是反向抵押貸款的合適人選？
考慮到潛在的複雜性和危及房屋的風險，反向抵押貸款真的是個好主意嗎？對一些房主來說，答案可能是肯定的：
- 如果您打算長期居住在家中—由於您將透過反向抵押貸款支付額外的過戶費用，您需要在家中居住足夠長的時間才能證明這筆費用是合理的。因此，如果您62歲，長壽，並相信您目前居住的地方是您永遠的家，那麼反向抵押貸款或許是一個不錯的選擇。此外，如果您居住在房地產價格快速上漲的市場（目前美國許多地區似乎都是如此），如果您或您的繼承人償還貸款，您的房產價值可能會更高。
- 當您需要更多錢來支付日常開支時——如果您難以管理退休開支，反向抵押貸款可以幫助您為這些任務準備現金。
哪些人不適合申請反向抵押貸款？
有許多跡象表明反向抵押貸款不是一個好的選擇：
- 如果您計劃搬家，請記住，您需要一個長期的計劃，以確保支付所有過戶費用、抵押貸款保險和其他費用。因此，如果您認為自己可能很快就要搬到新住處或搬到更小的住處，請遠離反向抵押貸款。
- 如果您因健康原因需要搬家——反向抵押貸款要求您在家中居住，這意味著搬到養老院或某種輔助生活機構可能會導致您不得不償還貸款。如果您一直擔心自己的健康，最好避免反向抵押貸款。
- 如果您難以支付房屋的其他費用，反向抵押貸款最重要的因素之一就是您支付房產稅和房屋保險的能力。如果您一直難以籌集資金來支付這些基本開支，那麼增加債務就不應該成為您的考慮。
如果適合你，以下是如何獲得反向抵押貸款
如果您已經權衡了所有的利弊，並認為反向抵押貸款適合您，那麼您可以按照以下方法獲得它：
- 看看您是否符合資格。要獲得反向抵押貸款，您必須滿足一些關鍵要求：您必須年滿 62 歲，住在自己的家中，並且擁有大量資產（通常至少 50%）。
- 與 HUD 批准的財務顧問會面。由於反向抵押貸款非常複雜，您需要與專家會面，以引導您了解所有選擇。
- 比較多個貸款機構。每個貸款人都不同，收取的費用也不同。請務必查看一系列選項，以找到最低的入場和結算成本以及最具競爭力的費率。
- 與你的繼承人討論此事。如果您打算將您的財產留給您家庭中的任何人，您應該與他們討論您的反向抵押貸款計劃。確保他們明白這意味著什麼以及當你死後該做什麼。
底線：您應該獲得反向抵押貸款嗎？
由於一些針對毫無戒心的老年人的騙局，反向抵押貸款的聲譽並不完美。即使是信譽良好的公司也試圖透過不誠實的營銷手段，誘騙房主辦理反向抵押貸款：最近，消費者金融保護局（CFPB）對美國最大的諮詢集團之一（美國顧問集團）提起了欺詐性營銷的訴訟，並處以110萬美元的反向抵押貸款罰款。
因此，規則很簡單：要非常非常小心，以免危及你的家。
不過，老年人今天考慮反向抵押貸款主要有兩個原因：
- 房屋淨值增加－過去十年，隨著房屋價值上漲，房屋淨值也隨之成長。根據 CoreLogic 的數據，在 2020 年第三季至 2021 年第三季期間，美國房主平均獲得了超過 145,000 美元的房屋淨值。
- 利率處於歷史低點——儘管利率正在開始上升，並且可能在2022年持續上升，但現在仍然是藉錢的好時機。目前預計，明年30年期貸款利率將維持在4%以下。
記住，你還有其他方式獲得現金。比較一下房屋淨值貸款和反向抵押貸款，看看哪種更符合你的需求。
