不合格抵押貸款是多種房屋貸款類型之一。之所以稱為“不合規”，是因為借款人的資格標準或結構不符合合規標準。這是什麼意思。
什麼是不合格抵押貸款？
不合規抵押貸款是指不符合部分或全部準則的房屋貸款，使其有資格被房利美(Fannie Mae) 和房地美(Freddie Mac) 購買，這兩家政府資助的公司(GSE) 為美國抵押貸款市場提供了大部分支持
這可能是由於多種原因造成的，例如 B. 貸款金額超過合規信用額度（2022 年美國大部分地區為 $647,200）、借款人的信用度和債務收入比 (DTI) 不符合要求。規資格標準，或具有非傳統結構的貸款，例如B. 無息抵押貸款或15 年或30 年以外的期限。
不合規貸款如何運作？
許多抵押貸款機構提供次級貸款，有些甚至專門從事此類貸款。它們的作用類似於合格貸款，允許您借錢買房。差別在於：房利美和房地美不能購買它們，他們從貸款人那裡購買抵押貸款，然後打包給投資者。這些銷售籌集的資金有助於貸方繼續提供更多抵押貸款。
因此，貸款人傾向於選擇合規貸款而不是不合規貸款，因為合規貸款可以輕鬆地捆綁成資產包並在二級抵押貸款市場上出售。由於貸方無法向 GSE 出售不合規貸款，因此通常會將其記入帳簿，這需要更多的工作來確保這些貸款的安全。
作為借款人，缺乏 GSE 支持不一定是問題；有些不合規貸款是由其他政府機構而非 GSE 提供支持的。然而，不合規且無抵押的貸款可能會帶來風險。
違規貸款的類型
政府擔保貸款
聯邦保險抵押貸款由聯邦住房管理局（FHA 貸款）、美國退伍軍人事務部（VA 貸款）或美國農業部（USDA 貸款）提供擔保。這些產品不能從房利美 (Fannie Mae) 或房地美 (Freddie Mac) 購買，但它們已獲得各自機構的批准，因此您可以放心，這些產品是安全的。以下是概述：
FHA 貸款：FHA 貸款可讓您借錢購買信用評分低至 580 分（如果您首付較多，則為 500 分）且首付僅為 3.5% 的房屋。然而，與其他一些不符合資格的貸款不同，您必須用 FHA 貸款支付抵押貸款保險費。
VA 貸款：VA 貸款是為軍人、退伍軍人和未亡配偶提供的抵押貸款。如果您符合資格，您可以使用 VA 貸款購買房屋，無需首付或抵押貸款保險。 （相反，您需要支付一次性融資費用。）
美國農業部貸款：美國農業部貸款提供給在政府指定的某些農村地區購屋的人。與 VA 貸款一樣，您無需首付即可獲得 USDA 貸款，但您需要支付一些費用。
巨額貸款
大額貸款是最常見的不合格貸款類型之一，儘管並非每個貸方都提供此類貸款。這些貸款適用於需要比合格貸款更高抵押貸款的借款人。到2022年，在大多數地區，這意味著抵押貸款將超過$647,200（高價市場為$970,800）。在房價大幅上漲的許多地方，巨額貸款可能是部分借款人的唯一選擇。
雖然巨額貸款（超過合格貸款限額的貸款）的利率往往高於合格貸款，但今年巨額貸款的利率要低得多。然而，他們的排位賽可能會更加艱難。您可能需要預先存入更多資金，例如更好的信用（通常為 700 或更多）以及在銀行擁有額外的資產。
硬幣貸
硬現金貸款是向借款人提供短期融資的次級貸款。他們經常受到房地產投資者的青睞，他們需要資金來出售房產，但可能沒有信貸或帳單財務來獲得更傳統的裝修抵押貸款的資格。硬幣貸款的利率較高，期限較短，因此成本較高，風險也較大。
免息貸款
只付利息貸款不合規，因為它們的結構與合格貸款不同，在合格貸款中，您必須在貸款隨時間攤銷時償還本金和利息。相較之下，對於只付利息貸款，您只需支付一段時間的利息，例如 B. 10 年，之後您需要償還利息和本金，有時是一次性償還，稱為「大額還款」。對於某些借款人來說，這筆款項可能難以管理。
誰最適合處理不合規貸款？
不合格抵押貸款最適合需要較大貸款或沒有資格獲得合格或定期貸款的人。這可能包括信用評級較低或首付儲蓄很少或沒有的借款人，或房地產投資者或自營職業者。對於因市場高房價而需要更大貸款的借款人來說，這也可能是唯一的選擇。
