如果您看电视，您可能已经看到过熟悉的声音，例如演员汤姆·塞立克 (Tom Selleck) 吹捧反向抵押贷款是任何退休人员的宝贵工具。然而，每种金融产品都有两面性，因此要仔细权衡反向抵押贷款的利弊。
什么是反向抵押贷款？
反向抵押贷款允许 62 岁以上的房主将房地产资本转换为现金。
绝大多数反向抵押贷款都受到联邦住房管理局（FHA）的承保，这意味着如果借款人拖欠债务，将使用 FHA 储备金偿还。
政府将反向抵押贷款称为“HECM”，即房屋净值转换抵押贷款，借款人必须支付预付保险费和相当于未偿还贷款 0.5% 的年保费才能参与。这些保费用于资助联邦住房管理局的储备金。
除了联邦住房管理局担保的反向抵押贷款外，还有另外两种类型：
专有反向抵押贷款——可通过私人贷款机构获得，且不受联邦住房管理局 (FHA) 信用额度限制。
单一目的反向抵押贷款——这种抵押贷款不太常见，您从这类抵押贷款中获得的资金只能用于一个特定目的，例如。 B. 对房屋进行部分装修或者缴纳房产税。您可以通过一些州和地方政府以及非营利组织找到这些选择。
反向抵押贷款如何运作？
反向抵押贷款允许您无需立即支付账单即可获得资金。
考虑一下这个数学问题：在传统抵押贷款中，如果您以 6.71% 的固定利率借入 $100,000 30 年，那么您每月需要支付 $648（本金和利息）。如果您通过反向抵押贷款借入 $100,000，则您每月所需的本金和利息支付为零。
好得难以置信？好的。你仍然会欠钱。直到您卖掉房子、搬出去或去世时，您才需要偿还这笔钱。如果后者是您的反向抵押贷款的结束，那么偿还债务的责任仍然落在您的配偶或继承人身上，他们可能不得不出售房屋。
在我们的 $100,000 抵押贷款示例中，借款人每月支付约 $648。其中，第一个月支付约$69以减少贷款余额。剩余的付款（约 $447）是利息，或者说是贷方向您收取的借款费用，加上估计的平均房产税，该税额因地区而异。付款计划按月继续进行，随着时间的推移，本金付款增加，利息减少，直到贷款期限到期。
反向抵押贷款逆转了这一过程。您无需支付任何费用，而只需按月付款即可。但这并不意味着贷款是免费的。利息成本被添加到抵押贷款余额中，因此第二个月的余额会增加。由于现在贷款余额略大，利息成本略高，这个过程会一直持续到贷款还清为止。还款通常在搬出或死亡后一年内完成。
反向抵押贷款的优势
您可以更好地管理退休支出
许多老年人退休后收入大幅下降，每月还款可能是他们最大的开支。反向抵押贷款可让您补充减少的收入并继续支付账单。
你不必移动
反向抵押贷款让您无需离开家，而是可以在原地养老（并且可能与朋友和家人住在一起）。虽然反向抵押贷款有成本，但从长远来看，获得反向抵押贷款比搬家和购买另一套房子或在新地方租房更便宜。
你不需要为你的收入纳税
您从反向抵押贷款中获得的收入不需要纳税，因为美国国税局认为这笔钱是“来自贷款”的。然而，税收法规可能很复杂，因此在进行反向抵押贷款之前一定要咨询税务专业人士。
如果余额超过您的房屋价值，您将受到保护
随着反向抵押贷款余额随着时间的推移而增长，它有可能超过该房产的公平市场价值。然而，需要偿还的债务金额不能超过财产的价值，因为反向抵押贷款是无追索权融资的一个例子。因此，在这种情况下，抵押贷款人不能对您的其他资产或继承人提出任何索赔。
你的继承人有一个选择
反向抵押贷款允许借款人提前还款，但通常在借款人搬家、出售房屋或死亡时终止。在遗嘱认证的情况下，继承人有几种选择：他们可以出售财产来偿还债务，使资产净值超过贷款余额；如果房产价值足够，您可以保留房屋并为反向抵押贷款的余额进行再融资，或者，如果债务超过了房产价值，继承人可以通过将房产退还给贷方来偿还贷款。然后，贷方可以向保险公司（几乎总是联邦住房管理局）提出未付余额的索赔。
反向抵押贷款的缺点
你必须付出代价
反向抵押贷款的成本包括贷款费用（初始费用最高为 $6,000，具体取决于您的贷款规模）、FHA 保险费和结算费。这些费用可以加到贷款余额中；然而，这意味着借款人的债务将增加，而股权将减少。您还需要支付高昂的每月服务费，如果您的利率每月调整，该费用可能会增加至 $35。
在你还清贷款之前，你不能从税中扣除利息
当您还清抵押贷款时，抵押贷款利息可以从税中扣除，但您不能每年扣除反向抵押贷款的利息。只有当您实际还清贷款时，您才能获得此项福利。
您可能会无意中违反其他计划要求
简而言之，反向抵押贷款可能会导致您违反医疗补助和补充保障收入 (SSI) 计划的资产限制。这很复杂，因此在寻找反向抵押贷款计划之前，一定要咨询老年人权利律师或法律诊所。
您的房屋可能被取消赎回权
由于反向抵押贷款不需要每月支付本金和利息，因此丧失抵押品赎回权似乎是不可能的。然而事实并非如此；如果您不遵守财产税、房主保险或所需的 HOA 费用，则可能会发生丧失抵押品赎回权的情况。
您可能无法导航状态更改
反向抵押贷款可能很复杂，当您的身份发生变化时，您的反向抵押贷款选择也会发生变化。例如，如果您去长期护理机构，您还会被视为您家的居民吗？如果您在获得反向抵押贷款后结婚，当您去世时您的配偶是否必须搬出该房产？有关这些问题和其他问题的更多信息，您最好咨询贷款人、专门从事老年人权利的律师，或联系免费法律诊所。
谁是反向抵押贷款的合适人选？
考虑到潜在的复杂性和危及房屋的风险，反向抵押贷款真的是个好主意吗？对于一些房主来说，答案可能是肯定的：
如果您计划长期呆在家里——由于您将通过反向抵押贷款支付额外的成交费用，因此您需要在家里呆足够长的时间来证明这笔费用是合理的。因此，如果您已经 62 岁，并且长寿，并且相信您现在的住所就是您永远的家，那么反向抵押贷款可能是一个明智的选择。而且如果你生活在一个房产价值快速上涨的市场，那么当你或你的继承人还清贷款时，你的房产价值可能会更高。
当您需要更多钱来支付日常开支时——如果您难以管理退休开支，反向抵押贷款可以帮助您准备好现金来处理这些任务。由于消费者价格指数反映出食品和汽油等许多支出类别的急剧增长，这可能是您的迫切需要。
哪些人不适合申请反向抵押贷款？
有许多迹象表明反向抵押贷款不是一个好的选择：
如果您正在计划搬家——请记住，您需要很长的时间来支付所有的成交费用、抵押保险费和其他费用。因此，如果您认为您可能很快会搬到新的地方或缩小到更小的地方，请远离反向抵押贷款。
由于健康原因需要搬家——反向抵押贷款要求您住在家里，这意味着搬到养老院或某种辅助生活机构可能会导致您必须偿还贷款。如果您经常担心自己的健康，那么避免反向抵押贷款可能是明智之举。
但是，如果您难以支付房屋的其他费用，那么反向抵押贷款最重要的组成部分之一就是您支付房产税和房主保险的能力。如果您一直在努力筹集资金来支付这些基本开支，那么增加债务就不应该成为考虑的因素。
如果适合你，以下是如何获得反向抵押贷款
如果您已经权衡了所有的利弊，并认为反向抵押贷款适合您，那么您可以按照以下方法获得它：
看看您是否符合资格。要获得反向抵押贷款，您必须满足一些关键要求：您必须年满 62 岁，住在自己的家中，并且拥有大量资产（通常至少 50%）。
与 HUD 批准的财务顾问会面。由于反向抵押贷款非常复杂，您需要与专家会面，以指导您了解所有选择。
比较多个贷款机构。每个贷款人都不同，收取的费用也不同。请务必查看一系列选项，以找到最低的入场和结算成本以及最具竞争力的费率。
与你的继承人讨论此事。如果您计划将您的财产留给您家庭中的任何人，您应该与他们讨论您的反向抵押贷款计划。确保他们明白这意味着什么以及当你死后该做什么。
底线：您应该获得反向抵押贷款吗？
由于一些针对毫无戒心的老年人的骗局，反向抵押贷款的声誉并不完美。甚至信誉良好的公司也试图通过不诚实的营销来诱骗房主办理反向抵押贷款：消费者金融保护局对美国顾问集团提起诉讼，并在 2021 年底对其中一个反向抵押贷款名称处以最高 $110 万美元的罚款。因误导性营销。
所以简单的规则就是：要非常非常小心，不要危及你的家园。
