如果您看电视，您可能已经看到过熟悉的声音，例如演员汤姆·塞立克 (Tom Selleck) 吹捧反向抵押贷款是任何退休人员的宝贵工具。然而，每种金融产品都有两面性，因此要仔细权衡反向抵押贷款的利弊。
什么是反向抵押贷款？
反向抵押贷款允许 62 岁及以上的房主将房地产资本转换为现金以供消费。
绝大多数反向抵押贷款都受到联邦住房管理局（FHA）的承保，这意味着如果借款人拖欠债务，将使用 FHA 储备金偿还。
政府将反向抵押贷款称为“HECM”，即房屋净值转换抵押贷款，借款人必须支付预付保险费和相当于未偿还贷款 0.5% 的年保费才能参与。这些保费用于资助联邦住房管理局的储备金。
除了联邦住房管理局担保的反向抵押贷款外，还有另外两种类型：
- 专有反向抵押贷款——可通过私人贷款机构获得，且不受联邦住房管理局 (FHA) 信用额度限制。
- 单一目的反向抵押贷款——这种抵押贷款不太常见，您从这类抵押贷款中获得的资金只能用于一个特定目的，例如。 B. 对房屋进行部分装修或者缴纳房产税。您可以通过一些州和地方政府以及非营利组织找到这些选择。
反向抵押贷款如何运作？
反向抵押贷款允许您无需立即支付账单即可获得资金。
考虑一下这个数学问题：在传统抵押贷款中，如果您以3.4%的固定利率借入$100,000，期限为30年，您的每月还款额（本金和利息）为$443.48。如果您通过反向抵押贷款借入$100,000，则每月还款额为零，本金和利息均为零。
好得难以置信？那好吧。你还是会欠钱。你不用还钱，除非你卖掉房子、搬出去或者去世。如果后者是你的反向抵押贷款的结束，那么偿还的责任就落在你的配偶或继承人身上，他们可能不得不卖掉房子。
以我们$100,000的抵押贷款为例，借款人每月支付约$443。其中约$160在第一个月支付，以减少贷款余额。剩余部分（约$283）为利息，即贷款机构向您收取的借款费用。该还款计划按月持续进行，随着时间的推移，本金偿还额增加，利息偿还额减少，直至贷款期限到期。
反向抵押贷款则逆转了这一过程。您无需每月还款，而是无需支付任何费用。然而，这并不意味着贷款是免费的。利息成本会加到抵押贷款余额中，因此第二个月的余额会增加。由于贷款余额现在略有增加，利息成本也略有上升，因此这个过程会持续到贷款还清为止。还款通常在搬出或去世后一年内完成。
反向抵押贷款的优势
您可以更好地管理退休支出
许多老年人退休后收入大幅下降，每月还款可能是他们最大的开支。反向抵押贷款可让您补充减少的收入并继续支付账单。
你不必移动
与其寻找新的、更实惠的住房，反向抵押贷款可以让您在原地退休（并且可能与亲朋好友住得更近）。虽然反向抵押贷款有成本，但获得反向抵押贷款可能比搬家买房或在新地方租房更便宜。
你不需要为你的收入纳税
您从反向抵押贷款中获得的收入无需纳税，因为美国国税局 (IRS) 认为这笔钱是“从贷款中获得的”。然而，税收法规可能非常复杂，因此在进行反向抵押贷款之前，请务必咨询税务专业人士。
如果余额超过您的房屋价值，您将受到保护
随着反向抵押贷款余额的增加，随着时间的推移，其价值可能会超过房产的公平市场价值。但是，由于反向抵押贷款属于无追索权融资，因此需要偿还的债务金额绝不能超过房产的价值。因此，在这种情况下，抵押贷款机构不能对您的其他资产或继承人提出任何索赔。
你的继承人有一个选择
反向抵押贷款允许借款人提前还款，但通常在借款人搬家、出售房屋或死亡时终止。在遗嘱认证的情况下，继承人有几种选择：他们可以出售财产来偿还债务，使资产净值超过贷款余额；如果房产价值足够，您可以保留房屋并为反向抵押贷款的余额进行再融资，或者，如果债务超过了房产价值，继承人可以通过将房产退还给贷方来偿还贷款。然后，贷方可以向保险公司（几乎总是联邦住房管理局）提出未付余额的索赔。
反向抵押贷款的缺点
你必须付出代价
反向抵押贷款的成本包括贷款费用（初始费用最高可达$6,000美元，具体取决于您的贷款规模）、联邦住房管理局（FHA）保险和过户费。这些费用可以计入贷款余额；然而，这意味着借款人的债务会增加，而资产净值会减少。您还需要支付一笔不菲的每月服务费，如果您的利率每月调整，服务费最高可达$35美元。
在你还清贷款之前，你不能从税中扣除利息
还清抵押贷款时，您可能可以抵税抵押贷款利息，但您不能每年抵扣反向抵押贷款的利息。只有在您实际还清贷款时，才能享受这项福利。
固定价格选项无法提供那么多
HECM 的结构使其提供浮动利率和固定利率两种融资方案。但是，如果您选择固定利率融资，您获得的权益比可调利率反向抵押贷款要少。
您可能会无意中违反其他计划要求
简而言之，反向抵押贷款可能会导致您违反医疗补助和补充保障收入 (SSI) 计划的资产限制。这很复杂，因此在寻找反向抵押贷款计划之前，一定要咨询老年人权利律师或法律诊所。
您的房屋可能被取消赎回权
由于反向抵押贷款不需要每月偿还本金和利息，因此似乎不可能丧失抵押品赎回权。但事实并非如此。如果老年人不缴纳房产税、没有房屋保险或不缴纳业主协会（HOA）费用，他们的房屋就可能被丧失抵押品赎回权。
谁是反向抵押贷款的合适人选？
考虑到潜在的复杂性和危及房屋的风险，反向抵押贷款真的是个好主意吗？对于一些房主来说，答案可能是肯定的：
- 如果您计划长期居住在家中——由于您将通过反向抵押贷款支付额外的过户费用，您需要在家中居住足够长的时间才能证明这笔费用是合理的。因此，如果您62岁，长寿，并且相信您目前居住的地方是您永远的家，那么反向抵押贷款或许是一个不错的选择。此外，如果您居住在房地产价格快速上涨的市场（目前美国许多地区似乎都是如此），如果您或您的继承人偿还贷款，您的房产价值可能会更高。
- 当您需要更多钱来支付日常开支时——如果您难以管理退休开支，反向抵押贷款可以帮助您为这些任务准备现金。
哪些人不适合申请反向抵押贷款？
有许多迹象表明反向抵押贷款不是一个好的选择：
- 如果您计划搬家，请记住，您需要一个长期的计划，才能确保支付所有过户费用、抵押贷款保险和其他费用。因此，如果您认为自己可能很快就要搬到新住处或搬到更小的住处，请远离反向抵押贷款。
- 如果您因健康原因需要搬家——反向抵押贷款要求您在家中居住，这意味着搬到养老院或某种辅助生活机构可能会导致您不得不偿还贷款。如果您一直担心自己的健康，最好避免反向抵押贷款。
- 如果您难以支付房屋的其他费用，反向抵押贷款最重要的因素之一就是您支付房产税和房屋保险的能力。如果您一直难以筹集资金来支付这些基本开支，那么增加债务就不应该成为您的考虑。
如果适合你，以下是如何获得反向抵押贷款
如果您已经权衡了所有的利弊，并认为反向抵押贷款适合您，那么您可以按照以下方法获得它：
- 看看您是否符合资格。要获得反向抵押贷款，您必须满足一些关键要求：您必须年满 62 岁，住在自己的家中，并且拥有大量资产（通常至少 50%）。
- 与 HUD 批准的财务顾问会面。由于反向抵押贷款非常复杂，您需要与专家会面，以指导您了解所有选择。
- 比较多个贷款机构。每个贷款人都不同，收取的费用也不同。请务必查看一系列选项，以找到最低的入场和结算成本以及最具竞争力的费率。
- 与你的继承人讨论此事。如果您计划将您的财产留给您家庭中的任何人，您应该与他们讨论您的反向抵押贷款计划。确保他们明白这意味着什么以及当你死后该做什么。
底线：您应该获得反向抵押贷款吗？
由于一些针对毫无戒心的老年人的骗局，反向抵押贷款的声誉并不完美。即使是信誉良好的公司也试图通过不诚实的营销手段，诱骗房主办理反向抵押贷款：最近，消费者金融保护局（CFPB）对美国最大的咨询集团之一（美国顾问集团）提起了欺诈性营销的诉讼，并处以110万美元的反向抵押贷款罚款。
因此，规则很简单：要非常非常小心，以免危及你的家园。
不过，老年人今天考虑反向抵押贷款主要有两个原因：
- 房屋净值增加——过去十年，随着房屋价值上涨，房屋净值也随之增长。根据 CoreLogic 的数据，在 2020 年第三季度至 2021 年第三季度期间，美国房主平均获得了超过 145,000 美元的房屋净值。
- 利率处于历史低位——尽管利率正在开始上升，并且可能在2022年持续上升，但现在仍然是借钱的好时机。目前预计，明年30年期贷款利率将保持在4%以下。
记住，你还有其他方式获得现金。比较一下房屋净值贷款和反向抵押贷款，看看哪种更符合你的需求。
