当您想到房地产投资时，您首先想到的可能是您的房子。当然，房地产投资者在选择投资时有很多其他选择，而不仅仅是实体房地产。
过去50年来，房地产已成为一种流行的投资工具。以下是散户投资者的一些最佳选择以及投资理由。
中心论点
- 房地产本身被视为一种资产类别，至少应该是多元化投资组合的一部分。
- 投资者在房地产中赚钱的主要方式之一是成为出租物业的所有者。
- 弹球玩家试图购买被低估的房地产，修复它并出售以获取利润。
- 房地产投资信托 (REIT) 提供间接的房地产投资，而无需拥有、经营或融资房地产。
历史价格
房地产一直被认为是一项可靠的投资，这是有充分理由的。 2007年之前，历史房地产数据表明价格可能会继续无限上涨。除少数例外，1963 年至 2007 年（大萧条开始）期间，美国房屋的平均售价每年都在上涨。 2020 年春季新冠疫情爆发之初，房地产价格略有下跌。然而，随着疫苗的推出和对疫情担忧的缓解，房价加速上涨，到 2022 年达到历史新高。
这张来自圣路易斯联邦储备银行的图表显示了 1963 年至 2022 年第一季度（最新数据）的平均售价。浅灰色阴影区域表示美国经济衰退。
出租物业
当您投资租赁物业时，您就成为了房东——因此您需要考虑自己是否适合担任该角色。作为房东，您负责支付抵押贷款、房产税和保险、维护房产、寻找租户以及解决问题等。
除非你聘请物业经理来处理细节，否则房东是一项实际的投资。根据您的具体情况，照看房产和租户可能是一项全天候的工作 - 而且并不总是令人愉快的。然而，通过谨慎选择房产和租户，您可以降低出现重大问题的风险。
房东赚钱的方式之一是收取租金。您可以收取多少租金取决于租金所在地。然而，确定最佳租金可能会很困难，因为如果收费太高，就会赶走租户，而如果收费太低，就会损失钱。一种常见的策略是收取足够的租金来支付费用，直到偿还抵押贷款，此时大部分租金都会变成利润。
房东赚钱的另一个主要方式是通过升值。如果您的房产升值，您可以将其出售以获取利润（时机成熟时）或借入股权进行下一项投资。尽管房地产的价值往往会升值，但这并没有什么保证。
在房地产市场极度波动的时期尤其如此，最近一次是在新冠疫情期间。从2020年2月到2022年3月，美国平均房价上涨了惊人的38%。随着价格的急剧上涨，许多人怀疑价格是否因崩盘而上涨。
翻转房子
就像短线交易者与买入并持有的投资者相差甚远一样，房地产投机者与买入并租赁的房东也是截然不同的。弹球玩家购买房地产是为了短期持有——通常不超过三到四个月——然后迅速出售以获取利润。
镜像属性的方法主要有两种：
- 修复和更新。通过这种方法，您可以购买您认为经过一些修缮和更新后价值会升值的房产。理想情况下，您会尽快完成工作，然后以高于总投资（包括装修）的价格出售。
- 持有并转售。这种镜像的工作方式不同。不要购买并修缮房产，而是在快速上涨的市场中购买，持有几个月，然后出售以获取利润。
无论采用哪种类型的镜像，您都有无法以有利可图的价格出售资产的风险。这可能是一个挑战，因为芬兰人通常没有足够的现金来长期支付房地产抵押贷款。尽管如此，如果操作得当，炒房可以成为一种有利可图的房地产投资方式。
房地产投资信托基金
当一家公司（或信托）成立并使用投资者资金来购买、运营和出售产生收入的房地产时，就会形成房地产投资信托 (REIT)。 REIT 与股票和交易所交易基金 (ETF) 一样，在主要证券交易所交易。
要获得房地产投资信托基金 (REIT) 资格，公司必须以股息的形式向股东返还 90% 的应税利润。通过这种方式，REITs 可以避免缴纳企业所得税，而普通企业则需要就其利润纳税，从而耗尽其可以返还给股东的回报。
与定期股息股票类似，房地产投资信托基金 (REIT) 适合希望获得定期收入的投资者，尽管它们也提供升值机会。 REIT 投资于各种房地产，例如购物中心（约四分之一的 REIT 专注于这些行业）、医疗保健设施、抵押贷款和办公楼。与其他类型的房地产投资相比，房地产投资信托基金 (REIT) 具有流动性高的优势。 5
房地产投资集团
房地产投资集团（REIG）类似于小型租赁投资基金。如果您想拥有一处出租物业，但又不想受到房东的麻烦，那么房地产投资集团可能是您的解决方案。
一家公司购买或建造一系列建筑物，通常是公寓，然后允许投资者通过该公司购买来加入该集团。单个投资者可能拥有一个或多个独立住房单元。但运营该投资集团的公司管理所有单元，并负责维护、广告和寻找租户。作为这种管理的回报，该公司收取每月租金的一定比例。 6
投资组有多种版本。在标准版本中，租赁以投资者的名义进行，所有单位分担部分租金，以避免暂时空置。这意味着即使你的房子空置，你也有足够的钱来支付抵押贷款。
投资集团的质量完全取决于提供服务的公司。理论上，这是进入房地产投资的安全方式，但团体可能会收取困扰共同基金行业的高额费用。与所有投资一样，研究是关键。
房地产有限合伙企业
房地产有限合伙企业（RELP）类似于房地产投资集团。它是一家为购买和持有一系列房地产（有时仅仅是房地产）而成立的公司。然而，RELP 的寿命有限。
经验丰富的房地产经理或房地产开发公司作为普通合伙人。然后寻求外部投资者为房地产项目提供资金，以换取有限合伙人身份持有的部分房产份额。关联公司可能会从 RELP 财产的收益中获得定期分配，但实际支付发生在财产出售时（如果幸运的话，可以获得可观的利润），并且 RELP 解散时。
投资集团的质量完全取决于提供服务的公司。理论上，这是进入房地产投资的安全方式，但团体可能会收取困扰共同基金行业的高额费用。与所有投资一样，研究是关键。
房地产基金
房地产基金主要投资房地产投资信托基金（REIT）和房地产公司。它们提供了以相对较少的资本获得多元化房地产投资的机会。根据他们的战略和多元化目标，他们为投资者提供比购买单个房地产投资信托基金更广泛的投资选择。
与房地产投资信托基金 (REIT) 一样，这些基金的流动性相当强。对于散户投资者来说，另一个重要好处是该基金提供的分析和研究信息。这可能包括所购买资产的详细信息以及管理层对特定房地产投资和资产类别的盈利能力和表现的看法。更具投机性的投资者可以投资一系列房地产共同基金，并策略性地增持某些房地产类型或地区，以实现回报最大化。
为什么要投资房地产？
房地产可以增强投资者投资组合的风险/回报状况，并提供有竞争力的风险调整回报。总体而言，房地产市场波动性较低，尤其是与股票和债券相比。
与更传统的收入来源相比，房地产也具有吸引力。该资产类别的交易收益率通常高于美国国债，在低国债利率环境下尤其具有吸引力。
多样性与保护
投资房地产的另一个好处是其多样化潜力。房地产与其他主要资产类别的相关性较低，在某些情况下为负相关性——这意味着当股票下跌时，房地产通常会上涨。这意味着将房地产添加到投资组合中可以降低其波动性并提供更高的单位风险回报。房地产投资越直接，对冲效果越好：房地产投资信托基金 (REIT) 等直接公开交易的工具反映了股票市场的整体表现。
由于有实体支持，直接房地产也很少出现委托代理冲突，或者说投资者的利益在多大程度上取决于管理人员和债务人的诚信和能力。更多间接形式的投资也提供了一定程度的保护。例如，房地产投资信托基金 (REIT) 要求将最低比例的收益 (90%) 作为股息支付。
通胀对冲
房地产对冲通胀的能力源于国内生产总值（GDP）增长与房地产需求之间的正相关关系。随着经济扩张，房地产需求推高租金，进而导致资本价值上涨。因此，房地产往往通过将部分通胀压力转嫁给租户，并以资本增值的形式吸收部分通胀压力，来维持资本的购买力。
杠杆的力量
除了房地产投资信托基金 (REITs) 之外，投资房地产还为投资者提供了股票市场投资者无法提供的工具：杠杆。杠杆意味着使用债务来资助比你拥有的现金更大的购买。除非您使用保证金购买，否则如果您想购买股票，则必须在下订单时支付股票的全额价值。即便如此，由于一种名为抵押贷款的神奇融资形式，您可以借到的百分比仍然远低于房地产。
大多数传统抵押贷款都需要 20% 首付。 9 不过，根据您居住的地方，您也许能够找到低至 5% 的抵押贷款。这意味着您只需支付总价值的一小部分，即可控制全部财产及其权益。当然，您的抵押贷款金额会影响您对该房产的实际所有权，但一旦签署了文件，您就可以控制它。
这鼓励了房地产炒家和房东。他们可以对自己的房子进行二次抵押贷款，并为另外两三处房产支付首付。无论他们出租这些资产以让租户偿还抵押贷款，还是等待机会出售以获取利润，他们都控制着这些资产，即使他们支付的只是总价值的一小部分。
如何将房产添加到我的投资组合中？
普通投资者除了直接购买房地产外，还可以购买房地产投资信托基金（REITs）或投资于房地产投资信托基金的基金。 REIT 是拥有和/或管理房地产或拥有抵押贷款的集体投资。
为什么房地产被视为通胀对冲工具？
房地产价格往往随着通货膨胀而上涨。这是因为通货膨胀增加了房屋建筑商的成本，而这些成本必须转嫁给新房购买者。 10 现有房产也会随着通货膨胀而增加。当通货膨胀上升时，持有固定利率抵押贷款实际上可以使您更能负担得起每月的固定还款。此外，作为房东，您可以提高租金以应对通货膨胀。
为什么房地产价格会受到利率的影响？
由于房地产是一种规模庞大且价格昂贵的资产，因此通常需要借贷来为其购买提供资金。因此，利率上调使得新贷款（或现有可调利率贷款，如ARM）的抵押贷款支付成本更高。这可能会让那些必须考虑每月搬家费用的买家望而却步。
最后结果
房地产可以成为一种可靠的投资，具有产生稳定收入和积累财富的潜力。然而，投资房地产的一个缺点是流动性差：将资产转换为现金和将现金转换为资产相对困难。
与几秒钟内即可完成的股票或债券交易不同，房地产交易可能需要数月才能完成。即使有经纪人的帮助，寻找合适的交易对手也可能需要数周时间。当然，房地产投资信托基金和房地产共同基金提供更好的流动性和更好的市场价格。然而，它们的代价是波动性更高、多样化效益更低，因为它们与整体股市的关联性远高于直接房地产投资。
与任何投资一样，您应该保持切合实际的期望，并在做出任何决定之前做好功课和研究。
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