这不仅仅关乎住房有多贵，还关乎到达住房的速度有多快。短短24个月内，美国房价上涨了惊人的37%。相比之下，导致 2008 年房地产崩盘的两年最大涨幅为 29%。
进入今年春季，美联储认为已经看到足够多的情况了。央行迅速加息，将30年期固定利率房贷平均利率由年初的3.2%上调至6%。许多购房者已经考虑到了这些更高的利率，最终结束了疫情期间的房地产繁荣。抵押贷款银行家协会周三报告称，抵押贷款申请量同比下降 16%，目前正处于急剧减速之中。
当这种转变发生时，我们很少听到美联储的消息。直到主席杰罗姆·鲍威尔周三对记者发表讲话。
鲍威尔的说法是这样的：“过去几年，我们看到房价大幅上涨。如今，情况正在改变。而且利率已经上升。我们知道抵押贷款利率已经急剧上升。你会看到房地产市场正在发生变化。我们正在观察他，看会发生什么。这究竟会对住房投资产生多大影响？我不知道。对房价影响有多大？市场非常紧张。因此，即使在利率上升的情况下，价格仍可能在一段时间内继续上涨。所以这是一个复杂的情况，我们正在密切关注。我想说，如果你是一个购房者，你想成为购房者或者年轻人需要重新调整一下。我们需要回到供需再次趋同的状态，通胀再次降低，抵押贷款利率再次降低。”
有三件事十分突出。
鲍威尔称购房者“需要重新调整”
在房地产行业，活跃房源的总数被称为“库存”。自 2014 年以来，年度库存一直在下降。部分原因是家庭偏好发生变化（即停留时间更长）、2008 年房地产崩盘后住房建设减少以及千禧一代开始首次购房。但随着疫情期间房地产繁荣的开始，库存开始大幅下降。到 2021 年春季，库存跌至 40 年来的最低水平。这使得购房者别无选择，只能提高房价。
显然，鲍威尔希望抵押贷款利率上升导致的房地产市场放缓将有助于推高库存。鲍威尔表示，这将为买家带来帮助，因为他们认为，当买家恢复购买时，他们会发现一个更友好的市场。更高的库存将为买家提供更多时间做出决定，并降低参与竞价战的可能性。
甚至在美联储加大通胀抑制力度之前，HousingWire 高级分析师 Logan Mohtashami 就曾公开主张提高抵押贷款利率以增加库存。据全美房地产经纪人协会称，截至5月份，美国住房存量增加至103万套。但莫塔沙米表示，要恢复“正常”的房地产市场，库存必须增加到 15,200 至 193 万套之间。然而，全国库存（见下图）正在迅速增加，超过一半地区房地产市场的库存仍比疫情前的水平低 50%。
“我们需要保持平衡......美国住房市场仍然非常不健康，因为美国的总库存仍然低于 152 万套，”莫塔沙米表示。
房价下跌？鲍威尔似乎暗示这是有可能的
美联储主席杰罗姆·鲍威尔周三假设房价会下跌：“这会对房价产生多大影响？不太确定。显然，我们正在密切关注此事。随着时间的推移，你会想到......房地产市场还有很多未完成的工作。”住房供应，当它们上线时……”
然后他转过身说道：“虽然现房供应正在出售，但现房库存非常低，处于历史低位。这仍然是一个非常紧张的市场，即使在利率上升的情况下，价格仍可能继续上涨一段时间。团队。所以情况很复杂，我们正在密切关注。”
有一瞬间，鲍威尔似乎在说房价会下跌。无论如何，鲍威尔不排除房价下跌的可能性。这很重要。从历史上看，除了大萧条和21世纪房地产崩盘之后，房价几乎从未出现过年度下跌。但今天的情况可能会让我们进入房价真正下跌的罕见阶段。这表明鲍威尔并没有关闭房价下跌的大门，他表示，“我们正在密切关注。”
上个月，穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪向《财富》杂志表示，抵押贷款利率上升已将我们推入全面的“房地产市场调整”。短期内，Zandi 预计房价同比涨幅将从 20.6% 放缓至 0%。他预计，在明显“估值过高”的房地产市场中，房价将跌至 5% 至 10% 之间。一旦出现经济衰退，穆迪分析预计美国房价将下跌 5%，而严重“估值过高”的房地产市场将下跌 15% 至 20%。 （穆迪分析通过将区域房价与历史上得到支撑的当地经济基本面（如家庭收入）进行比较来判断“估值过高”。）
房价为何这么容易下跌？首先是房价已经偏离了经济基本面。基本经济学理论告诉我们，房价增长和收入增长相互交织，任何一方都不可能长期胜过另一方。抵押贷款利率上升只会使这场负担能力危机更加严重。事实上，根据房地产研究公司 Zonda 的数据，过去六个月中，典型的新抵押贷款支付额增加了 52%。
不过，房地产价格可能会下跌，但库存可能需要增加更多才能实现。莫塔沙米称，一旦美国库存量超过 200 万套，全国房价就可能同比下降。
房地产数据和分析公司 Kukun 的首席经济学家拉尔夫麦克劳克林表示，如果美联储的“过度紧缩”导致经济衰退，库存可能会达到导致房价下跌的水平。
麦克劳林对《财富》杂志表示：“我们越来越有可能正在接近市场的一个急剧转折点。”
鲍威尔明确表示，他希望看到抵押贷款利率下降
央行提高利率以遏制疫情导致的房地产繁荣并抑制失控的通胀。一旦美联储再次控制通胀，抵押贷款利率的上涨可能会减缓。
这意味着急于降低抵押贷款利率的购房者可能需要等待一段时间。上周消费者价格指数为8.6%。在CPI回到2%之前，美联储不会放弃抗击通胀的决心。美联储周四明确表示，这场斗争可能会持续到 2024 年。
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