如果您看电视，您可能听过熟悉的声音，例如演员汤姆·塞立克 (Tom Selleck) 吹捧反向抵押贷款对于任何退休人员来说都是一项无价的工具。然而，每种金融产品都有两面性，因此要仔细权衡反向抵押贷款的利弊。
什么是反向抵押贷款？
反向抵押贷款允许 62 岁以上的房主将房地产资本转换为现金。
绝大多数反向抵押贷款由联邦住房管理局（FHA）承保，这意味着，如果借款人拖欠债务，将使用 FHA 储备金偿还。
政府将反向抵押贷款称为“HECM”，即房屋净值转换抵押贷款，借款人必须支付前期保险费和相当于未偿还贷款 0.5% 的年保费才能参与。这些保费用于资助联邦住房管理局的储备金。
除了 FHA 担保的反向抵押贷款外，还有另外两种类型：
专有反向抵押贷款——可通过私人贷款机构获得，且不受联邦住房管理局 (FHA) 信用额度限制。
单一目的反向抵押贷款——这种抵押贷款不太常见，您从这类抵押贷款中获得的资金只能用于一个特定目的，例如。 B.对房屋进行部分装修或者缴纳房产税。您可以通过一些州和地方政府以及非营利组织找到这些选择。
反向抵押贷款如何运作？
反向抵押贷款可让您获得资金而无需立即支付账单。
考虑一下这个数学问题：在传统抵押贷款中，如果您以 6.71% 的固定利率借入 $100,000 30 年，那么您每月需要支付 $648（本金和利息）。如果您通过反向抵押贷款借入 $100,000，则您每月所需的本金和利息支付为零。
好得难以置信？好的。你仍然会欠钱。在您卖掉房子、搬出去或者去世之前，您都不必偿还这笔钱。如果后者是您的反向抵押贷款的结束，那么偿还债务的责任就落在您的配偶或继承人身上，他们可能不得不出售房屋。
在我们的 $100,000 抵押贷款示例中，借款人每月支付约 $648。其中约$69在第一个月支付，以减少贷款余额。剩余的还款金额（约 $447）是利息，也就是贷方向您收取的借款费用，外加估计的平均房产税，该金额因地区而异。还款计划按月继续进行，随着时间的推移，本金支付增加，利息减少，直至贷款期限到期。
反向抵押贷款扭转了这一过程。您无需按月付款，而且无需支付任何费用。但这并不意味着贷款是免费的。利息成本被添加到抵押贷款余额中，因此第二个月的余额会增加。由于贷款余额现在略大一些，利息成本略高一些，这个过程会一直持续到贷款还清为止。这笔还款通常在搬出或死亡后一年内完成。
反向抵押贷款的优势
您可以更好地管理退休支出
很多老年人退休后收入大幅下降，每月还款可能是他们最大的开支。反向抵押贷款可让您补充减少的收入并继续支付账单。
你不必移动
反向抵押贷款让您不必离开家，而是可以在原地养老（并且可能与朋友和家人住得更近）。虽然反向抵押贷款有成本，但从长远来看，获得反向抵押贷款比搬家和购买另一套房子或在新地方租房更便宜。
你不需要为你的收入纳税
您从反向抵押贷款中获得的收入不需要纳税，因为美国国税局认为这笔钱是“来自贷款”的。然而，税收法规可能很复杂，因此在办理反向抵押贷款之前一定要咨询税务专业人士。
如果余额超过您的房屋价值，您将受到保护
随着反向抵押贷款余额随着时间的推移而增长，它有可能超过该房产的公平市场价值。然而，需要偿还的债务金额不能超过财产的价值，因为反向抵押贷款是无追索权融资的一个例子。因此，在这种情况下，抵押贷款人不能对您的其他资产或继承人提出任何索赔。
你的继承人有选择权
反向抵押贷款允许借款人提前还款，但通常在借款人搬家、出售房屋或死亡时终止。在遗嘱认证的情况下，继承人有几种选择：他们可以出售财产来偿还债务，并使资产净值超过贷款余额；如果房产价值足够高，您可以保留房屋并为反向抵押贷款的余额进行再融资，或者，如果债务超过了房产价值，继承人可以通过将房产退还给贷方来偿还贷款。然后，贷款人可以向保险公司（几乎总是联邦住房管理局）提出索赔，要求偿还未付余额。
反向抵押贷款的缺点
你必须付出代价
反向抵押贷款的成本包括贷款人费用（初始费用最高为 1,400 美元，具体取决于您的贷款规模）、联邦住房管理局保险费和结算费。这些费用可以添加到贷款余额中；然而，这意味着借款人的债务将增加，而股权将减少。您还需支付高昂的每月服务费，如果您的利率每月调整，该费用最高可达 $35。
在你还清贷款之前，你不能从税中扣除利息
当您还清抵押贷款时，抵押贷款利息可以从税中扣除，但您不能每年扣除反向抵押贷款的利息。您只有实际还清贷款时才能获得此项福利。
你可能会无意中违反其他计划要求
简而言之，反向抵押贷款可能会导致您违反医疗补助和补充保障收入 (SSI) 计划的资产限制。这很复杂，因此在寻找反向抵押贷款计划之前，请务必咨询老年人权利律师或法律诊所。
您的房屋可能被取消赎回权
由于反向抵押贷款不需要每月支付本金和利息，因此丧失抵押品赎回权似乎是不可能的。然而事实并非如此；如果您不缴纳财产税、房主保险或所需的 HOA 费用，则可能会发生丧失抵押品赎回权的情况。
您可能无法导航状态更改
反向抵押贷款可能很复杂，当您的身份发生变化时，您的反向抵押贷款选择也会发生变化。例如，如果您去长期护理机构，您还被视为家里的居民吗？如果您在获得反向抵押贷款后结婚，您去世后您的配偶是否必须搬出该房产？有关这些问题和其他问题的更多信息，您最好与贷方、专门从事老年人权利的律师交谈，或联系免费法律诊所。
哪些人适合申请反向抵押贷款？
考虑到潜在的复杂性和危及房屋的风险，反向抵押贷款真的是个好主意吗？对于一些房主来说，答案可能是肯定的：
如果您计划长期呆在家里——由于您将通过反向抵押贷款支付额外的成交费用，所以您需要在家里呆足够长的时间来证明这笔费用是合理的。因此，如果您已经 62 岁，并且长寿，并且相信您当前的位置就是您永远的家，那么反向抵押贷款可能是一个明智的选择。而且如果你生活在一个房产价值快速上涨的市场，当你或你的继承人还清贷款时，你的房产价值可能会更高。
当您需要更多的钱来满足日常开支时 - 如果您难以管理退休开支，反向抵押贷款可以帮助您准备好现金来处理这些任务。由于消费者价格指数反映出食品和汽油等许多支出类别的急剧增长，这可能是您的迫切需要。
哪些人不适合办理反向抵押贷款？
有许多迹象表明反向抵押贷款不是一个好的选择：
如果您正在计划搬家——请记住，您需要很长的一段时间才能支付所有的成交费用、抵押保险费和其他费用。因此，如果您认为您可能很快就会搬到新的地方或缩小到更小的地方，请远离反向抵押贷款。
由于健康原因需要搬家——反向抵押贷款要求您住在家里，这意味着搬到养老院或某种辅助生活机构可能会导致您必须偿还贷款。如果您经常担心自己的健康状况，那么最好避免反向抵押贷款。
但是，如果您难以支付房屋的其他费用——反向抵押贷款最重要的组成部分之一就是您支付房产税和房主保险的能力。如果您一直在努力筹集资金来支付这些基本开支，那么增加债务就不应该成为您的考虑范围。
如果适合你，以下是如何获得反向抵押贷款
如果您权衡了所有的利弊，并认为反向抵押贷款适合您，那么您可以按照以下方法进行申请：
看看您是否有资格。要获得反向抵押贷款，您必须满足一些关键要求：您必须年满 62 岁、住在自己的家中并且拥有大量资产（通常至少 50%）。
与 HUD 批准的财务顾问会面。由于反向抵押贷款非常复杂，您需要咨询一位专家来指导您了解所有的选择。
比较多个贷款人。每个贷款人都不同，收取不同的费用。请务必检查一系列选项，以找到最低的入场和结算成本以及最具竞争力的价格。
与您的继承人讨论此事。如果您计划将财产留给家庭中的任何人，您应该与他们讨论您的反向抵押贷款计划。确保他们明白这意味着什么以及当你去世时该做什么。
底线：您应该获得反向抵押贷款吗？
由于一些针对毫无戒心的老年人的骗局，反向抵押贷款的声誉并不完美。甚至信誉良好的公司也试图通过不诚实的营销诱骗房主办理反向抵押贷款：消费者金融保护局对美国顾问集团提起诉讼，并在 2021 年底因其中一个反向抵押贷款名称对其处以最高 $110 万美元的罚款。误导性营销。
因此，简单的规则就是：要非常非常小心，不要危及你的家园。
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