尽管美联储不直接设定抵押贷款利率，但它确实具有影响力。抵押贷款利率由通货膨胀、就业市场实力、经济趋势和美联储货币政策等经济因素决定，而美联储货币政策由联邦公开市场委员会制定。
美联储一直忙于在 2022 年控制通胀，但这是一场艰苦的战斗。通胀率高于8%以来，美联储已加息四次。专家预计，美联储将在周三举行的下次联邦公开市场委员会会议上再次加息。这将对美国经济的各个角落产生影响——尤其是房地产市场。
继续阅读以了解更多有关美联储、抵押贷款利率和房地产市场之间的关系。
美联储扮演什么角色？
美联储成立于 1913 年，由 12 个地区联邦储备银行和 24 个分支机构组成，由理事会管理，所有理事会成员均为美联储政策制定机构联邦公开市场委员会的投票成员。
联邦公开市场委员会负责制定总体货币政策，以稳定经济及其增长。它通过设定联邦基金利率（银行借入和借出资金的基准利率）来实现这一目标。当美联储提高利率时，银行通常会将利率上调转嫁给消费者，从而推高美国整体借贷成本。这会影响潜在的购房者。
首席财务官格雷格·麦克布莱德表示：“美联储仍在积极加息以对抗通胀，或许更重要的是，目前正以过去三个月两倍的速度减持其持有的美国国债和抵押贷款支持债券。” CNET 的姊妹网站 Bankrate。他补充道：“这两个因素都表明抵押贷款利率将进一步上升，至少在通胀大幅放缓之前。”
影响抵押贷款利率的因素
宏观因素
由于美联储政策、总体经济状况、持续的通货膨胀和强劲的就业市场，抵押贷款利率处于 2008 年以来的最高水平，超过 6%。如果美联储加息，并不意味着抵押贷款利率也会随之上升——因为抵押贷款市场可能已经将预期的上涨反映在价格中。麦克布莱德表示：“抵押贷款利率不会因为此次加息而改变，但它会对通胀、利率和经济健康状况的预期变化做出反应。”
尽管如此，自今年年初以来，抵押贷款利率已上涨一倍多，达到约 6%。 $500,000 30 年期固定利率抵押贷款，利率为 6.5%，每月还款额约为 $2,900；每月支付 3.5% 和 $2,200。
微观因素
但还有其他因素也会影响抵押贷款利率。当贷款量放缓时，贷方会降低利率并放宽借贷要求。在高利率环境下，信用评级低于平均水平的借款人实际上更有可能获得抵押贷款。
当谈到银行如何做出贷款决策时，宏观经济因素只是其中的一部分。还有一些具体因素决定您的具体抵押贷款利率。这些包括：
- 你的 信用评分
- 房屋位置
- 房价
- 你的 首付
- 这 贷款金额
- 这 贷款类型和期限
- 类型 利率。
美联储的决定如何影响抵押贷款利率
尽管美联储不直接设定抵押贷款利率，但其对联邦基金利率的决定最终会影响抵押贷款利率和更广泛的房地产市场。房地产经纪公司 Redfin 副首席经济学家泰勒·马尔 (Taylor Marr) 表示：“通常情况下，当美联储提高联邦基金利率时，会导致经济中的其他利率（例如抵押贷款利率）随之上升。”
当美联储提高借贷成本时，借贷的人就会减少。这抑制了对包括住房在内的商品和服务的需求。因此，对于一些潜在的购房者来说，这也是一线希望。
购买抵押贷款时需要考虑的事项
但更高的抵押贷款利率将给许多借款人带来压力。麦克布莱德表示：“今年年初以来，抵押贷款利率上升，导致房价上涨 28%，而过去几年房价已经大幅上涨。”
在谈论可能出现的经济衰退时，人们很想等待更高的抵押贷款利率，但把握市场时机并等待抵押贷款利率或房价下跌是有风险的。即使房价如预期般下跌，抵押贷款利率上升，即使您以优惠的价格购房，您最终仍可能需要支付更高的每月抵押贷款。
马尔表示：“利率上升只是意味着买家越来越难以负担得起。”
无论经济情况如何，购买抵押贷款时要考虑的最重要的事情是确保您有能力支付每月的还款。在做出重要的财务决策时，例如购买第一套房子，最重要的是保持财务状况健康。请务必货比三家，比较抵押贷款机构，以确保获得最优惠的利率和条款。
利率上升如何影响您的资产
如果您已经拥有一套房子，那么您就不会像申请新抵押贷款的借款人那样受到抵押贷款利率波动的影响。但它们会影响您的房屋净值。对于寻求房屋净值和房屋净值信贷额度 (HELOC) 的房主来说，最关心的是优惠利率——这是银行用于贷款的另一个基准利率。
由于抵押贷款利率高于 6%，对于大多数在疫情期间已经获得较低抵押贷款利率的房主来说，支付再融资在财务上是没有意义的。在利率上升的环境下，房屋净值贷款和房屋净值信贷额度（HELOC）可以成为良好的融资选择。您可以以相对较低的利率抵押您的房屋进行借贷，而且房屋贷款给您固定利率，因此您不必担心美联储下次加息。
麦克布莱德警告说，作为房主，请记住，虽然抵押贷款利率可能不会直接影响您，但如果您想出售房屋，较高的利率可能会限制当地市场的潜在购房者数量。
最终结果
当美联储提高基准利率时，它间接推高了抵押贷款利率。自今年年初以来，抵押贷款利率已上涨一倍多，达到 6% 以上。抵押贷款利率上升使得买房成本更高。因此，当您寻找抵押贷款时，请务必比较银行和贷款为您提供的利率和条款。您面试的贷款人越多，获得较低抵押贷款利率的机会就越大，尤其是在当今利率上升的环境下。
