如果您的首付很少，附加贷款可以帮助您避免一些额外的抵押贷款费用。然而，这些类型的贷款并非没有其自身的成本和缺点。以下是您需要了解的内容。
什么是抵押贷款？
附加贷款是一种二次抵押贷款 - 通常是房屋净值贷款或信用额度，也称为 HELOC - 您可以将其与抵押贷款一起使用。
购房者使用附加贷款来避免支付私人抵押贷款保险，这种保险通常在您的首付低于房屋售价的 20% 时生效。如果您拖欠还款或完全拖欠还款，PMI 可以充当一项保险单来保护贷方。
附加抵押贷款协议通常会提供相当于您房屋价值 80% 的主要抵押贷款，以及房屋净值产品以弥补首付和剩余 20% 之间的差额。
附加贷款的利率通常高于第一抵押贷款，并且利率是可变的，这意味着它会随着时间的推移而增加。
在 21 世纪初期至中期的房地产繁荣时期，搭售贷款变得流行起来。例如，根据纽约大学弗曼中心 2007 年的一份报告，2006 年纽约市约有 30% 的购房者使用了这种保险。
该贷款组合可使潜在房主购买自己想要的房屋并避免 PMI，而无需支付 20% 或更多的现金。但这也使他们的房屋更容易受到违约的影响。
当 21 世纪末全国房地产泡沫破裂时，拥有较少资产的房主比拥有大量资产的房主更有可能违约。
附加抵押贷款仍然存在，但是很少见。 Axia Home Loans 行业总监兼抵押贷款人 Jeff Brown 表示：“受欢迎程度已经下降，但提供这些二级抵押贷款的贷方也已大幅收紧。”
即使最近房价飙升，但尚未出现大幅回升。数字房地产资源 Home Qualified 首席执行官拉尔夫·迪布格纳拉 (Ralph DiBugnara) 表示：“随着首付低于 20% 且不需要 PMI 的抵押贷款产品的扩张，这些需求已经减少。”
搭售贷款类型
您可以通过多种方式构建附加抵押贷款。以下是根据您的主要抵押贷款、附加抵押贷款和首付款而列出的不同选项的细分。
80/10/10 贷款。对于传统贷款，值得考虑这种选择，其中包括涵盖销售价格 80% 的主要抵押贷款、涵盖 10% 的附加贷款以及涵盖剩余 10% 的首付款。
80/15/5 贷款。此选项的工作方式类似于 80-10-10 贷款，但您不是存入 10% 并通过附加贷款借入剩余的 10%，而是只需存入 5% 并通过第二笔住房贷款支付剩余的 15%。
75/15/10 贷款。购买公寓时可选择此选项，包括 15% 抵押贷款和 10% 首付。这主要是因为当贷款价值比高于 75% 时，公寓抵押贷款利率往往会较高。
80/20 贷款。该计划在 2007 年住房危机之前的几年里很受欢迎，完全不需要首付。您只需通过主要抵押贷款来支付售价的 80%，并通过次要贷款支付剩余的 20%。然而，这种搭载安排已不再常见。
搭售贷款的利与弊
当考虑附加抵押贷款时，了解其利弊很重要。
搭售贷款的优势
它可以帮你省钱。 PMI 每年可能会花费您贷款金额的 0.3% 到 1.5%。因此，如果您的抵押贷款为 $250,000，您每年可以获得 $750 至 $3,750 的 PMI 保费。这相当于每月支付 $62.50 至 $312.50，再加上您支付给贷方的本金和利息以及财产税。
根据您第二笔抵押贷款的每月分期付款成本，您最终支付的金额可能会低于 PMI。但迪布格纳拉说，这两种方式都可以轻松实现。他补充道：“一些附加贷款的次级抵押贷款利率要高得多。” “在这种情况下，赔偿金额可能会高于 PMI 赔偿金额。”请务必进行计算，找出最适合您情况的选项。
您可以从两笔贷款中扣除利息。美国国税局允许您扣除最多 $750,000 美元的合格抵押贷款利息（如果您已婚但提交单独的纳税申报表，则为 $375,000 美元）。这包括用于购买、建造或大幅改善作为抵押品的房屋的房屋净值贷款和 HELOC。
将这些节省的费用纳入到您对附加贷款是否能为您省钱的计算中，可能会使事情变得复杂。此外，除非您与税务专业人士交谈，否则很难确切知道您可以节省多少钱 - 或者是否有必要细分您的扣除额并申请抵押贷款利息扣除。
您可以将 HELOC 保留用于其他目的。建筑贷款是一种分期贷款，即您一次性收到全部贷款金额，然后分期偿还。然而，有了 HELOC，您可以在提款时获得一种循环信贷，您可以随着时间的推移偿还并再次借款以支付装修和其他费用。
搭售贷款的缺点
结算成本可能会降低价值。除了首次抵押贷款的结算费外，您可能还需要支付住房贷款或房屋净值信贷 (HELOC) 的结算费。不过，一些贷款机构提供交易成本很低甚至为零的房屋净值产品。您应该了解贷方收取的费用，以便将其计入计算中。
即使交易成本很低，账单也可能不会对你不利，而且支付 PMI 最终可能比获得第二笔房屋贷款更便宜。
这可能使再融资更加困难。如果您从提供第一笔抵押贷款的贷方以外的贷方获得了附加贷款（这是典型的情况），那么以后再融资您的房屋以获得付款或降低利率可能会更方便。
这是因为，除非你获得的再融资贷款足以偿还第二笔抵押贷款，否则双方贷方都必须同意再融资。说服两家贷款机构可能会很困难，特别是如果你的房子自购买以来价值已经下跌。
成本可能会随着时间的推移而增加。如果您获得的第二笔贷款是可调整利率的 HELOC，请不要仅仅根据每个选项的当前成本进行计算。
浮动利率会随着市场指数利率而波动。由于无法预测市场利率如何变动，因此不可能确切知道浮动利率会给您带来多少成本。如果您的预算紧张，无法承担随着时间的推移而增加的抵押贷款，那么可调整利率的附加贷款可能不是一个好的选择。
如何获得附加贷款资格？
获得附加贷款的资格可能很困难，因为二次抵押贷款机构可能有不同的资格要求。虽然各个贷款机构的具体情况可能有所不同，但要获得这两种贷款的批准，您通常需要满足以下条件：
- 可信度。通常，主要抵押贷款的 FICO 分数要求为 620 或更高，但次要抵押贷款的最低分数可以达到 680 或更高。
- 债务收入比。抵押贷款机构希望看到债务收入比为 43% 或更低，其中包括主要和次要住房贷款。
请注意，较低的首付通常意味着较高的利率。
附加贷款替代方案
寻找没有 PMI 的贷款。即使您没有 20% 首付，一些贷方也会提供不含 PMI 的传统贷款。根据贷款人的不同，这可能仅限于首次购房者或低收入计划，或者您可能必须同意稍高的利率。
与附加贷款一样，请仔细检查数字，以确保您长期支付的金额不超过 PMI。
尽快还清余额。当您的贷款价值比大于 80% 时，传统抵押贷款机构通常会将 PMI 添加到您的贷款中，但最终您的贷款余额应低于该门槛。根据法律要求，一旦您的 LTV 达到 78%（基于原始贷款和房屋价值），贷方必须自动取消 PMI。
如果您预计会遭受重大打击或现金流需要进行额外付款，它可以帮助您更快地减少贷款余额，并使您不再需要保险。
如果您难以偿还余额，并且认为房屋价值已经上涨且您的收入等于或低于 80%，那么您可以进行房屋评估。如果您符合条件，您可以要求贷方手动删除 PMI。
等到你有足够的時候。虽然现在有很多方法可以购买房屋并避免 PMI，但最好等到你有足够的现金支付 20% 首付。
挽救避免PMI所需的20%可能需要数年时间。但如果你认为自己能够足够快地省钱，那么等待也许是值得的。
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