Es geht nicht nur darum, wie teuer Wohnraum ist, sondern auch darum, wie schnell er dort ankommt. In nur 24 Monaten sind die Immobilienpreise in den USA um unglaubliche 371 TP3T gestiegen. Dies steht im Vergleich zum größten zweijährigen Anstieg von 29%, der zum Immobiliencrash 2008 führte.
Zu Beginn dieses Frühjahrs dachte die Fed, sie hätte genug gesehen. Die Zentralbank erhöhte schnell die Zinssätze und erhöhte den durchschnittlichen Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek von 3,21 TP3T zu Beginn des Jahres auf 61 TP3T. Diese von vielen Hauskäufern eingepreisten höheren Zinssätze beendeten schließlich den Immobilienboom der Pandemie. Die Mortgage Bankers Association berichtete am Mittwoch, dass die Hypothekenanträge im Jahresvergleich um 16% zurückgegangen seien und wir uns jetzt mitten in einer starken Verlangsamung befinden.
Wenn dieser Wandel eintritt, hören wir sehr wenig von der Fed. Nun, bis der Vorsitzende Jerome Powell am Mittwoch mit Reportern sprach.
Hier ist, was Powell es ausdrückte: „Wir haben gesehen, wie die [Haus-]Preise in den letzten Jahren dramatisch gestiegen sind. Das ändert sich jetzt. Und die Zinsen sind gestiegen. Wir wissen, dass die Hypothekenzinsen stark gestiegen sind. Sie werden einen sich verändernden Wohnungsmarkt erleben. Wir beobachten ihn, um zu sehen, was passiert. Wie stark wird es sich genau auf die Wohnungsbauinvestitionen auswirken? Ich bin mir nicht sicher. Wie groß ist der Effekt auf die Immobilienpreise? Sehr enger Markt. Selbst in einer Welt steigender Zinsen dürften die Preise also noch eine Weile weiter steigen. Es ist also eine komplizierte Situation und wir beobachten sie genau. Ich würde sagen, wenn Sie ein Hauskäufer sind, müssen Sie sich ein wenig neu orientieren. Wir müssen zu einem Punkt zurückkehren, an dem Angebot und Nachfrage wieder zusammenlaufen, die Inflation wieder niedriger ist und die Hypothekenzinsen wieder niedriger sind.“
Drei Dinge fallen auf.
Powell sagt, Hauskäufer „müssen sich neu kalibrieren“
In der Immobilienbranche wird die Gesamtzahl der aktiven Angebote als „Inventar“ bezeichnet. Die jährlichen Lagerbestände sinken seit 2014. Dies ist teilweise auf veränderte Haushaltspräferenzen (z. B. längeres Bleiben), einen geringeren Wohnungsbau nach dem Immobiliencrash von 2008 und die Tatsache zurückzuführen, dass Millennials zum ersten Mal Häuser kaufen. Doch als der pandemische Immobilienboom begann, begannen die Lagerbestände zu sinken. Im Frühjahr 2021 erreichten die Lagerbestände den tiefsten Stand seit 40 Jahren. Das lässt Hauskäufern keine andere Wahl, als die Preise zu erhöhen.
Powell ist eindeutig zuversichtlich, dass eine Verlangsamung des Immobilienmarkts aufgrund steigender Hypothekenzinsen dazu beitragen wird, die Lagerbestände zu erhöhen. Powell sagte, es werde den Käufern helfen, weil man davon ausgehe, dass Käufer, wenn sie wieder kaufen, einen freundlicheren Markt vorfinden würden. Ein höherer Lagerbestand gibt Käufern mehr Zeit, eine Entscheidung zu treffen, und verringert die Wahrscheinlichkeit, sich auf einen Bieterkrieg einzulassen.
Noch bevor die Fed ihren Inflationskampf verschärfte, hatte sich Logan Mohtashami, Senior-Analyst bei HousingWire, öffentlich für höhere Hypothekenzinsen ausgesprochen, um die Lagerbestände anzukurbeln. Nach Angaben der National Association of Realtors stieg der US-Wohnungsbestand im Mai auf 1,03 Millionen Einheiten. Aber um zu einem „normalen“ Wohnungsmarkt zurückzukehren, müsste der Bestand auf 15.200 bis 1,93 Millionen Wohneinheiten steigen, sagte Mohtashami. Allerdings steigt der nationale Bestand (siehe Grafik unten) rapide an, wobei der Bestand in mehr als der Hälfte der regionalen Wohnungsmärkte immer noch 50% unter dem Niveau vor der Pandemie liegt.
„Wir brauchen ein Gleichgewicht … der Immobilienmarkt ist immer noch sehr ungesund, da der Gesamtbestand in den USA immer noch unter 1,52 Millionen liegt“, sagte Mohtashami.
Immobilienpreise fallen? Powell scheint zu vermuten, dass es möglich ist
Fed-Chef Jerome Powell stellte am Mittwoch die Hypothese auf, dass die Immobilienpreise fallen würden: „Welchen Einfluss wird dies auf die Immobilienpreise haben?“ Nicht so sicher. Offensichtlich beobachten wir das sehr genau. Mit der Zeit werden Sie darüber nachdenken ... es gibt noch viel unvollendete Arbeit auf dem Wohnungsmarkt.“ Angebot an Wohnraum, wenn sie online gehen…“
Dann drehte er sich um und sagte: „Während das Angebot an bezugsfertigen Häusern verkauft wird, ist der Bestand an bezugsfertigen Häusern sehr niedrig, historisch niedrig.“ Es ist immer noch ein sehr angespannter Markt, und selbst in einer Welt steigender Zinsen werden die Preise wahrscheinlich noch eine Weile weiter steigen. Team. Es ist also eine komplizierte Situation und wir beobachten sie genau.“
Für einen Moment schien Powell zu sagen, dass die Immobilienpreise fallen würden. Powell schloss jedenfalls die Möglichkeit sinkender Immobilienpreise nicht aus. Das ist wichtig. Historisch gesehen, außer der Weltwirtschaftskrise und nach dem Immobiliencrash in den 2000er Jahren, kam es bei den Immobilienpreisen fast nie zu jährlichen Rückgängen. Doch die heutige Situation könnte uns in eine seltene Phase bringen, in der die Immobilienpreise tatsächlich fallen. Dies zeige, dass Powell die Möglichkeit sinkender Immobilienpreise nicht verschließe, sagte er: „Wir beobachten das genau.“
Letzten Monat sagte Mark Zandi, Chefökonom von Moody's Analytics, gegenüber Fortune, dass steigende Hypothekenzinsen uns in eine ausgewachsene „Korrektur des Immobilienmarktes“ getrieben hätten. Kurzfristig geht Zandi davon aus, dass sich der Anstieg der Hauspreise im Jahresvergleich von 20,61 TP3T auf 0% verlangsamen wird. Er geht davon aus, dass die Preise in einem eindeutig „überbewerteten“ Immobilienmarkt zwischen 5% und 10% fallen werden. Im Falle einer Rezession geht Moody's Analytics davon aus, dass die Immobilienpreise in den USA um 5% fallen werden, während der stark „überbewertete“ Immobilienmarkt um 15% bis 20% sinken wird. (Moody's Analytics identifiziert „überbewertet“, indem es die regionalen Immobilienpreise mit den zugrunde liegenden lokalen wirtschaftlichen Fundamentaldaten vergleicht, wie z. B. dem Haushaltseinkommen, die in der Vergangenheit bestätigt wurden.)
Warum fallen die Immobilienpreise so schnell? Das erste ist, dass die Immobilienpreise von den zugrunde liegenden wirtschaftlichen Fundamentaldaten abgewichen sind. Die grundlegende Wirtschaftstheorie lehrt, dass das Wachstum der Immobilienpreise und das Einkommenswachstum miteinander verknüpft sind und keines davon das andere langfristig übertreffen kann. Steigende Hypothekenzinsen werden diese Erschwinglichkeitskrise nur verschlimmern. Laut dem Immobilienforschungsunternehmen Zonda sind die typischen Zahlungen für neue Hypotheken in den letzten sechs Monaten tatsächlich um 521 TP3T gestiegen.
Allerdings können die Immobilienpreise sinken, aber die Lagerbestände müssen möglicherweise noch weiter aufgebaut werden, damit sie realisiert werden. Sobald die Lagerbestände in den USA über 2 Millionen Einheiten steigen, dürften die landesweiten Immobilienpreise im Jahresvergleich sinken, sagte Mohtashami.
Ralph McLaughlin, Chefökonom des Immobiliendaten- und -analyseunternehmens Kukun, sagte, wenn die „übermäßige Straffung“ der Fed zu einer Rezession führe, könnten die Lagerbestände ein Niveau erreichen, das einen Rückgang der Immobilienpreise ermöglichen würde.
„Es wird immer wahrscheinlicher, dass wir uns einem scharfen Wendepunkt im Markt nähern“, sagte McLaughlin gegenüber Fortune.
Powell sagt ausdrücklich, dass er eine Senkung der Hypothekenzinsen wünscht
Die Zentralbank erhöhte die Zinssätze, um den Immobilienboom der Pandemie einzudämmen und die rasante Inflation einzudämmen. Sobald die Fed die Inflation wieder unter Kontrolle bringt, könnte der Anstieg der Hypothekenzinsen nachlassen.
Das bedeutet, dass Hauskäufer, die ihre Hypothekenzinsen senken möchten, möglicherweise eine Weile warten müssen. Der Verbraucherpreisindex lag letzte Woche bei 8,6%. Die Fed wird ihren Kampf gegen die Inflation nicht aufgeben, bis der Verbraucherpreisindex wieder 2% erreicht. Am Donnerstag machte die Fed klar, dass der Kampf bis ins Jahr 2024 andauern könnte.
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