Wenn Sie fernsehen, haben Sie wahrscheinlich bekannte Stimmen wie den Schauspieler Tom Selleck gesehen, der umgekehrte Hypotheken als unschätzbar wertvolles Hilfsmittel für jeden Rentner anpreist. Allerdings hat jedes Finanzprodukt zwei Seiten. Wägen Sie daher sorgfältig die Vor- und Nachteile einer umgekehrten Hypothek ab.
Was ist eine umgekehrte Hypothek?
Eine umgekehrte Hypothek ermöglicht es Hausbesitzern ab 62 Jahren, Immobilienkapital in Bargeld für den Konsum umzuwandeln.
Die überwiegende Mehrheit der umgekehrten Hypotheken ist durch die Federal Housing Administration (FHA) versichert, was bedeutet, dass bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers die Schulden aus den Rücklagen der FHA zurückgezahlt werden.
Die Regierung bezeichnet Umkehrhypotheken als „HECMs“ oder Hypotheken zur Umwandlung in Eigenheime, und Kreditnehmer müssen im Voraus eine Versicherungsprämie und eine jährliche Prämie von 0,51 TP3T des ausstehenden Darlehens zahlen, um teilnehmen zu können. Diese Prämien werden zur Finanzierung der Rücklagen der FHA verwendet.
Neben FHA-garantierten Umkehrhypotheken gibt es zwei weitere Arten:
- Proprietäre umgekehrte Hypotheken – Diese sind über private Kreditgeber erhältlich und unterliegen nicht den FHA-Kreditlinien.
- Einzweck-Umkehrhypotheken – Diese sind weniger verbreitet und das Geld, das Sie aus einer dieser Hypotheken erhalten, kann nur für einen bestimmten Zweck verwendet werden, z. B. einen Teil des Hauses renovieren oder Grundsteuer zahlen. Sie können diese Optionen bei einigen Landes- und Kommunalverwaltungen sowie bei gemeinnützigen Organisationen finden.
Wie funktioniert eine umgekehrte Hypothek?
Mit einer umgekehrten Hypothek können Sie an Geld kommen, ohne Ihre Rechnungen sofort bezahlen zu müssen.
Betrachten Sie diese Rechnung: Wenn Sie bei einer herkömmlichen Hypothek $100.000 zu einem festen Zinssatz von 3,4% für 30 Jahre leihen, betragen Ihre monatlichen Zahlungen (Kapital und Zinsen) $443,48. Wenn Sie $100.000 über eine umgekehrte Hypothek leihen, zahlen Sie keinen monatlichen Kapitalbetrag und keine Zinsen.
Zu schön um wahr zu sein? OK dann. Sie werden weiterhin Geld schulden. Sie müssen das Geld erst zurückzahlen, wenn Sie das Haus verkaufen, ausziehen oder sterben. Wenn Ihre Umkehrhypothek in letzterem Fall endet, liegt die Verantwortung für die Zahlung bei Ihrem Ehepartner oder Ihren Erben, die das Haus möglicherweise verkaufen müssen.
In unserem Hypothekenbeispiel von $100.000 zahlt der Kreditnehmer etwa $443 pro Monat. Davon werden etwa $160 im ersten Monat zur Reduzierung des Kreditsaldos eingezahlt. Der Rest (ca. $283) sind Zinsen oder die Kreditgebühr, die Ihnen der Kreditgeber berechnet. Der Zahlungsplan wird monatlich fortgesetzt, mit mehr Tilgungszahlungen und weniger Zinsen im Laufe der Zeit, bis die Kreditlaufzeit abläuft.
Umkehrhypotheken kehren diesen Prozess um. Anstatt monatlich zu zahlen, müssen Sie nichts bezahlen. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Kredit kostenlos ist. Die Zinskosten werden zum Hypothekensaldo addiert, so dass sich der Restbetrag im zweiten Monat erhöht. Da der Kreditsaldo nun etwas größer ist und die Zinskosten etwas höher sind, wird dieser Prozess bis zur Rückzahlung des Kredits fortgesetzt. Diese Rückzahlung erfolgt in der Regel innerhalb eines Jahres nach Auszug oder Tod.
Vorteile einer umgekehrten Hypothek
Sie können Ihre Altersvorsorgeausgaben besser verwalten
Viele Senioren müssen nach der Pensionierung einen erheblichen Einkommensrückgang hinnehmen, und die monatlichen Rückzahlungen können ihre größten Kosten sein. Mit einer umgekehrten Hypothek können Sie Ihr reduziertes Einkommen aufbessern und weiterhin Ihre Rechnungen bezahlen.
Sie müssen nicht umziehen
Anstatt nach einem neuen, günstigeren Zuhause zu suchen, können Sie mit einer umgekehrten Hypothek an Ort und Stelle in den Ruhestand gehen (und möglicherweise in der Nähe von Freunden und Familie bleiben). Obwohl Umkehrhypotheken mit Kosten verbunden sind, kann der Abschluss einer Umkehrhypothek günstiger sein als ein Umzug und der Kauf eines anderen Hauses oder die Miete an einem neuen Standort.
Sie müssen auf Ihr Einkommen keine Steuern zahlen
Das Einkommen, das Sie aus einer umgekehrten Hypothek erzielen, wird nicht besteuert, da der IRS davon ausgeht, dass das Geld „aus dem Darlehen stammt“. Allerdings können die Steuervorschriften komplex sein. Konsultieren Sie daher unbedingt einen Steuerberater, bevor Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen.
Sie sind geschützt, wenn der Restbetrag den Wert Ihres Hauses übersteigt
Wenn der Resthypothekensaldo steigt, kann es im Laufe der Zeit passieren, dass der Marktwert der Immobilie überschritten wird. Der Betrag der zurückzuzahlenden Schulden kann jedoch niemals den Wert der Immobilie übersteigen, da eine umgekehrte Hypothek ein Beispiel für eine regresslose Finanzierung ist. Daher kann der Hypothekengeber in dieser Situation keine Ansprüche gegen Ihr sonstiges Vermögen oder Ihre Erben geltend machen.
Ihr Erbe hat die Wahl
Umkehrhypotheken ermöglichen Kreditnehmern eine vorzeitige Rückzahlung, enden jedoch in der Regel, wenn der Kreditnehmer umzieht, das Haus verkauft oder stirbt. Im Falle eines Nachlasses haben die Erben mehrere Möglichkeiten: Sie können die Immobilie verkaufen, um die Schulden zu begleichen und das Eigenkapital über den Darlehenssaldo zu bringen; Wenn die Immobilie einen ausreichenden Wert hat, können Sie das Haus behalten und den Restbetrag der umgekehrten Hypothek refinanzieren. Wenn die Schulden den Wert der Immobilie übersteigen, kann der Erbe das Darlehen begleichen, indem er die Immobilie an den Kreditgeber zurückgibt. Der Kreditgeber kann dann einen Anspruch gegen die Versicherungsgesellschaft (fast immer die FHA) auf den unbezahlten Restbetrag geltend machen.
Nachteile der umgekehrten Hypothek
Du musst dafür bezahlen
Die Kosten einer umgekehrten Hypothek umfassen Darlehensgebühren (bis zu $6.000 an Anfangsgebühren, abhängig von der Höhe Ihres Darlehens), FHA-Versicherung und Abschlussgebühren. Diese Kosten können zum Kreditsaldo hinzugerechnet werden; Dies bedeutet jedoch, dass der Kreditnehmer mehr Schulden und weniger Eigenkapital hat. Sie zahlen außerdem eine hohe monatliche Servicegebühr, die sich um bis zu $35 erhöhen kann, wenn Ihr Zinssatz monatlich angepasst wird.
Sie können Zinsen erst dann von der Steuer absetzen, wenn Sie Ihren Kredit abbezahlt haben
Möglicherweise müssen Sie Hypothekenzinsen steuerlich absetzen, wenn Sie Ihre Hypothek abbezahlen, aber Sie können die Zinsen für eine umgekehrte Hypothek nicht jedes Jahr abziehen. Diesen Vorteil erhalten Sie erst, wenn Sie den Kredit auch tatsächlich abbezahlen.
Mit der Festpreisoption kann man nicht so viel erreichen
HECM ist so strukturiert, dass sowohl Finanzierungsoptionen mit variablem Zinssatz als auch mit festem Zinssatz zur Verfügung stehen. Wenn Sie jedoch eine Finanzierung mit festem Zinssatz wünschen, können Sie weniger Eigenkapital erhalten als bei einer Umkehrhypothek mit variablem Zinssatz.
Möglicherweise verstoßen Sie versehentlich gegen andere Programmanforderungen
Kurz gesagt, eine umgekehrte Hypothek kann dazu führen, dass Sie die Vermögensgrenzen Ihres Medicaid- und Supplemental Security Income (SSI)-Programms verletzen. Es ist kompliziert. Konsultieren Sie daher unbedingt einen Anwalt für Altenrechte oder eine Rechtsklinik, bevor Sie nach einem umgekehrten Hypothekenprogramm suchen.
Möglicherweise steht Ihr Haus unter Zwangsvollstreckung
Da bei umgekehrten Hypotheken keine monatlichen Tilgungs- und Zinszahlungen erforderlich sind, scheint eine Zwangsvollstreckung unmöglich. So ist es nicht. Wenn Senioren keine Grundsteuer zahlen, keine Hausratversicherung haben oder keine HOA-Gebühren zahlen, kann ihr Haus einer Zwangsvollstreckung unterliegen.
Wer ist ein guter Kandidat für eine umgekehrte Hypothek?
Ist eine umgekehrte Hypothek angesichts der potenziellen Komplexität und des Risikos einer Gefährdung des Eigenheims wirklich eine gute Idee? Für einige Hausbesitzer könnte die Antwort ja lauten:
- Wenn Sie vorhaben, langfristig zu Hause zu bleiben, müssen Sie lange genug zu Hause bleiben, um die Kosten zu rechtfertigen, da Sie durch eine Umkehrhypothek zusätzliche Abschlusskosten zahlen müssen. Wenn Sie also 62 Jahre alt sind, eine lange Lebensgeschichte haben und glauben, dass Ihr aktueller Standort Ihr Zuhause für immer ist, könnte eine umgekehrte Hypothek sinnvoll sein. Auch wenn Sie in einem Markt leben, in dem die Immobilienwerte schnell steigen (was derzeit in vielen Teilen des Landes der Fall zu sein scheint), kann Ihre Immobilie mehr wert sein, wenn Sie oder Ihre Erben den Kredit zurückzahlen.
- Wenn Sie mehr Geld für alltägliche Ausgaben benötigen – wenn Sie Schwierigkeiten haben, die Ausgaben für den Ruhestand zu bewältigen, kann Ihnen eine umgekehrte Hypothek dabei helfen, das Geld für diese Aufgaben vorzubereiten.
Wer sind die schlechten Kandidaten für eine Umkehrhypothek?
Es gibt viele Anzeichen dafür, dass eine umgekehrte Hypothek keine gute Option ist:
- Wenn Sie einen Umzug planen, denken Sie daran, dass Sie eine lange Start- und Landebahn benötigen, damit sich alle Abschlusskosten, die Hypothekenversicherung und andere Kosten lohnen. Wenn Sie also glauben, dass Sie bald an einen neuen Standort ziehen oder an einen kleineren Standort verkleinern werden, sollten Sie die Finger von Umkehrhypotheken lassen.
- Wenn Sie aus gesundheitlichen Gründen umziehen müssen – eine umgekehrte Hypothek erfordert, dass Sie zu Hause wohnen, was bedeutet, dass der Umzug in ein Pflegeheim oder eine Art betreutes Wohnen dazu führen kann, dass Sie Ihren Kredit zurückzahlen müssen. Wenn Sie sich ständig Sorgen um Ihre Gesundheit machen, ist es möglicherweise ratsam, eine Umkehrhypothek zu vermeiden.
- Wenn Sie Schwierigkeiten haben, die anderen Kosten Ihres Eigenheims zu bezahlen, ist eine der wichtigsten Komponenten einer umgekehrten Hypothek Ihre Fähigkeit, Grundsteuern und Hausratversicherungen zu zahlen. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Geld für diese Grundausgaben aufzubringen, sollte eine Erhöhung Ihrer Schulden nicht in Frage kommen.
Hier erfahren Sie, wie Sie eine umgekehrte Hypothek erhalten, wenn diese für Sie das Richtige ist
Wenn Sie alle Vor- und Nachteile abgewogen haben und der Meinung sind, dass eine umgekehrte Hypothek gut für Sie ist, erfahren Sie hier, wie Sie sie erhalten:
- Sehen Sie, ob Sie qualifiziert sind. Um eine umgekehrte Hypothek zu erhalten, müssen Sie einige wichtige Voraussetzungen erfüllen: Sie müssen mindestens 62 Jahre alt sein, in Ihrem eigenen Haus wohnen und über ein beträchtliches Vermögen verfügen (normalerweise mindestens 50%).
- Treffen Sie sich mit einem vom HUD zugelassenen Finanzberater. Da umgekehrte Hypotheken so komplex sind, müssen Sie sich mit einem Experten treffen, der Sie durch alle Optionen führen kann.
- Vergleichen Sie mehrere Kreditgeber. Jeder Kreditgeber ist anders und erhebt unterschiedliche Gebühren. Schauen Sie sich unbedingt eine Reihe von Optionen an, um die niedrigsten Eintritts- und Abrechnungskosten sowie die wettbewerbsfähigsten Tarife zu finden.
- Besprechen Sie dies mit Ihren Erben. Wenn Sie vorhaben, Ihr Eigentum jemandem in Ihrem Haushalt zu überlassen, sollten Sie Ihren umgekehrten Hypothekenplan mit ihm besprechen. Stellen Sie sicher, dass sie verstehen, was es bedeutet und was zu tun ist, wenn Sie sterben.
Fazit: Sollten Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen?
Umgekehrte Hypotheken haben keinen perfekten Ruf, da einige Betrügereien auf ahnungslose Senioren abzielen. Sogar seriöse Unternehmen haben versucht, Eigenheimbesitzer durch unehrliches Marketing dazu zu verleiten, umgekehrte Hypotheken aufzunehmen: Kürzlich reichte das Consumer Financial Protection Bureau eine Klage gegen eine der größten US-Beratungsgruppen wegen betrügerischen Marketings (American Advisors Group) ein und verhängte eine umgekehrte Hypothek in Höhe von $1,1 Millionen Strafe.
Also, einfache Regel: Seien Sie sehr, sehr vorsichtig, wenn Sie Ihr Zuhause gefährden.
Dennoch gibt es zwei Hauptgründe, warum Senioren heute über die Option einer umgekehrten Hypothek nachdenken könnten:
- Erhöhtes Eigenkapital – Da die Eigenheimwerte im letzten Jahrzehnt gestiegen sind, ist auch das Eigenheimkapital gestiegen. Laut CoreLogic erhielt der durchschnittliche US-Hausbesitzer zwischen dem dritten Quartal 2020 und dem dritten Quartal 2021 mehr als $56.000 an Eigenkapital.
- Die Zinssätze sind historisch niedrig – und auch wenn die Zinsen zu steigen beginnen und wahrscheinlich auch im Jahr 2022 anhalten werden, ist jetzt immer noch ein guter Zeitpunkt, um Geld zu leihen. Derzeit wird geschätzt, dass die Zinssätze für 30-jährige Kredite im nächsten Jahr unter 4% bleiben werden.
Denken Sie daran, dass Sie andere Möglichkeiten haben, an Bargeld zu kommen. Vergleichen Sie ein Eigenheimdarlehen mit einer umgekehrten Hypothek, um herauszufinden, welches für Ihre Bedürfnisse besser geeignet ist.
