Δάνεια Piggyback Πώς λειτουργούν

Διαφημίσεις

Εάν έχετε μια μικρή προκαταβολή στο σπίτι σας, ένα δάνειο κουμπαράς μπορεί να σας βοηθήσει να αποφύγετε ορισμένες πρόσθετες χρεώσεις στεγαστικών δανείων. Ωστόσο, αυτού του είδους τα δάνεια δεν είναι χωρίς δικά τους έξοδα και μειονεκτήματα. Εδώ είναι τι πρέπει να ξέρετε.

Τι είναι το δάνειο με σέλλα;

Το δάνειο κουμπαράς είναι μια δεύτερη υποθήκη—συνήθως ένα δάνειο μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας ή πιστωτικό όριο, γνωστό και ως HELOC— που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε παράλληλα με την υποθήκη σας.

Οι αγοραστές σπιτιού χρησιμοποιούν ένα δάνειο κουμπαράς για να αποφύγουν την πληρωμή για ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων, η οποία συνήθως τίθεται σε ισχύ όταν η προκαταβολή σας είναι μικρότερη από 20% της τιμής πώλησης του σπιτιού. Το PMI λειτουργεί ως ασφαλιστήριο συμβόλαιο για την προστασία των δανειστών εάν καθυστερήσετε τις πληρωμές σας ή υστερήσετε εντελώς.

Μια συμφωνία στεγαστικού δανείου piggyback προσφέρει συνήθως μια κύρια υποθήκη ίση με 80% της αξίας του σπιτιού σας, καθώς και ένα προϊόν μετοχικού κεφαλαίου για την κάλυψη της διαφοράς μεταξύ της προκαταβολής σας και των υπολοίπων 20%.

Το επιτόκιο σε ένα δάνειο κουμπαράς είναι συνήθως υψηλότερο από ό,τι σε ένα πρώτο στεγαστικό δάνειο και το επιτόκιο είναι μεταβλητό, που σημαίνει ότι αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου.

Ο δανεισμός κουμπαράς έγινε δημοφιλής κατά τη διάρκεια της στεγαστικής έκρηξης από τις αρχές έως τα μέσα της δεκαετίας του 2000. Για παράδειγμα, το 2006, περίπου το 30 τοις εκατό των αγοραστών κατοικιών στη Νέα Υόρκη χρησιμοποίησαν ένα, σύμφωνα με μια έκθεση του 2007 από το Furman Center στο NYU.

Το χαρτοφυλάκιο δανείων επιτρέπει στους πιθανούς ιδιοκτήτες σπιτιού να αγοράσουν το σπίτι που θέλουν και να αποφύγουν το PMI χωρίς να πληρώσουν 20% ή περισσότερο σε μετρητά. Αλλά κάνει επίσης τα σπίτια τους πιο ευάλωτα σε χρεοκοπίες.

Όταν η φούσκα των εθνικών κατοικιών έσκασε στα τέλη της δεκαετίας του 2000, οι ιδιοκτήτες κατοικιών με λιγότερα ίδια κεφάλαια ήταν πιο πιθανό να χρεοκοπήσουν από τους ιδιοκτήτες σπιτιού με πολλά ίδια κεφάλαια.

Διαφημίσεις

Τα στεγαστικά δάνεια Piggyback εξακολουθούν να υπάρχουν, αλλά είναι σπάνια. «Η δημοτικότητα έχει μειωθεί, αλλά οι δανειστές που προσφέρουν αυτά τα δευτερεύοντα στεγαστικά δάνεια έχουν επίσης μειωθεί σημαντικά», δήλωσε ο Jeff Brown, βιομηχανικός διευθυντής και στεγαστικός δανειστής στην Axia Home Loans.

Ακόμη και με την πρόσφατη άνοδο των τιμών των κατοικιών, δεν έχουν δει μεγάλη επιστροφή. Σύμφωνα με τον Ralph DiBugnara, Διευθύνοντα Σύμβουλο της ψηφιακής πηγής ακινήτων Home Qualified, «Αυτές οι απαιτήσεις έχουν μειωθεί με την επέκταση των προϊόντων στεγαστικών δανείων που απαιτούν λιγότερη από 20% προκαταβολή και δεν απαιτούν PMI».

Τύποι κουμπαρά δανείων

Μπορείτε να δομήσετε μια υποθήκη με πολλούς τρόπους. Ακολουθεί μια ανάλυση των διαφορετικών επιλογών με βάση την κύρια υποθήκη, την επιστροφή και την προκαταβολή.

80/10/10 δάνειο. Αυτή η επιλογή αξίζει να εξεταστεί για τα παραδοσιακά δάνεια, τα οποία περιλαμβάνουν μια κύρια υποθήκη που καλύπτει 80% της τιμής πώλησης, μια διευκόλυνση δανείου κουμπαράς που καλύπτει 10% και μια προκαταβολή που καλύπτει τα υπόλοιπα 10%.

80/15/5 δάνειο. Αυτή η επιλογή λειτουργεί σαν δάνειο 80-10-10, αλλά αντί να καταθέσετε 10% και να δανειστείτε τα υπόλοιπα 10% μέσω ενός δανείου piggyback, απλώς καταθέτετε 5% και χρηματοδοτείτε τα υπόλοιπα 15% με ένα δάνειο δεύτερης κατοικίας.

75/15/10 δάνειο. Αυτή η επιλογή είναι διαθέσιμη όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα, το οποίο περιλαμβάνει ένα δάνειο 15% και μια προκαταβολή 10%. Αυτό συμβαίνει κυρίως επειδή τα επιτόκια στεγαστικών δανείων condo τείνουν να είναι υψηλότερα όταν ο λόγος δανείου προς αξία είναι πάνω από 75%.

80/20 δάνειο. Το σχέδιο, δημοφιλές τα χρόνια πριν από τη στεγαστική κρίση του 2007, δεν απαιτούσε καμία προκαταβολή. Απλώς συνάπτετε την κύρια υποθήκη για να καλύψετε τα 80% της τιμής πώλησης και πληρώνετε τα υπόλοιπα 20% με το δευτερεύον δάνειο. Ωστόσο, αυτή η διάταξη γουρουνάκι δεν είναι πλέον κοινή.

Διαφημίσεις

Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των piggyback δανείων

Όταν εξετάζετε το ενδεχόμενο μιας υποθήκης, είναι σημαντικό να κατανοήσετε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα.

Πλεονεκτήματα των piggyback δανείων

Μπορεί να σας εξοικονομήσει χρήματα. Το PMI μπορεί να σας κοστίσει 0,3% έως 1,5% του ποσού του δανείου σας κάθε χρόνο. Έτσι, εάν η υποθήκη σας είναι $250.000, θα μπορούσατε να λάβετε ασφάλιστρα PMI από $750 έως $3.750 ετησίως. Αυτό ισοδυναμεί με μηνιαίες πληρωμές από $62,50 έως $312,50, συν το κεφάλαιο και τους τόκους που πληρώνετε για το δάνειο και τους φόρους ιδιοκτησίας.

Ανάλογα με το κόστος της δεύτερης υποθήκης σας σε μηνιαίες δόσεις, μπορεί να καταλήξετε να πληρώσετε λιγότερο από το PMI. Αλλά ο DiBugnara λέει ότι και οι δύο τρόποι μπορούν να επιτευχθούν εύκολα. "Ορισμένα δευτερεύοντα στεγαστικά δάνεια για δάνεια κουμπαράς έχουν πολύ υψηλότερα επιτόκια", πρόσθεσε. "Σε αυτήν την περίπτωση, η πληρωμή είναι πιθανό να είναι υψηλότερη από την πληρωμή PMI." Φροντίστε να κάνετε τα μαθηματικά για να μάθετε ποια επιλογή είναι καλύτερη για την περίπτωσή σας.

Μπορείτε να αφαιρέσετε τόκους και από τα δύο δάνεια. Το IRS σάς επιτρέπει να αφαιρέσετε έως και $750.000 τόκους που καταβάλλονται σε εγκεκριμένα στεγαστικά δάνεια (ή $375.000 εάν είστε παντρεμένοι αλλά υποβάλλετε ξεχωριστή φορολογική δήλωση). Αυτό περιλαμβάνει στεγαστικά δάνεια και HELOCs που χρησιμοποιούνται για την αγορά, την κατασκευή ή την ουσιαστική βελτίωση ενός σπιτιού που χρησιμοποιείται ως εγγύηση.

Η ενσωμάτωση αυτών των αποταμιεύσεων στον υπολογισμό σας για το εάν ένα δάνειο κουμπαράς θα σας εξοικονομήσει χρήματα μπορεί να περιπλέξει τα πράγματα. Επίσης, αν δεν μιλήσετε με φοροτεχνικό, είναι δύσκολο να γνωρίζετε ακριβώς πόσα μπορείτε να εξοικονομήσετε — ή εάν είναι απαραίτητο να αναλύσετε τις κρατήσεις σας και να διεκδικήσετε εκπτώσεις τόκων στεγαστικών δανείων.

Μπορείτε να διατηρήσετε το HELOC για άλλους σκοπούς. Το δάνειο κατασκευής είναι ένα δάνειο εγκατάστασης, δηλαδή λαμβάνετε ολόκληρο το ποσό του δανείου εφάπαξ και το αποπληρώνετε σε εγκαταστάσεις. Ωστόσο, με ένα HELOC, λαμβάνετε μια μορφή ανακυκλούμενης πίστωσης κατά τις αναλήψεις που μπορείτε να αποπληρώσετε και να δανειστείτε ξανά με την πάροδο του χρόνου για να πληρώσετε για ανακαινίσεις και άλλα έξοδα.

Μειονεκτήματα των piggyback δανείων

Το κόστος διακανονισμού μπορεί να μειώσει την αξία. Εκτός από τα τέλη κλεισίματος για το πρώτο σας στεγαστικό δάνειο, μπορεί επίσης να χρειαστεί να πληρώσετε τέλη κλεισίματος για το στεγαστικό σας δάνειο ή το HELOC. Ωστόσο, ορισμένοι δανειστές προσφέρουν προϊόντα μετοχικού κεφαλαίου για το σπίτι με χαμηλό ή καθόλου κόστος κλεισίματος. Θα πρέπει να μάθετε τι χρεώνει ο δανειστής, ώστε να το συνυπολογίσετε στους υπολογισμούς σας.

Διαφημίσεις

Ακόμα κι αν το κόστος κλεισίματος είναι χαμηλό, ο λογαριασμός μπορεί να μην λειτουργήσει εναντίον σας και η πληρωμή PMI μπορεί να καταλήξει να είναι φθηνότερη από τη λήψη δανείου δεύτερης κατοικίας.

Αυτό θα μπορούσε να κάνει την αναχρηματοδότηση πιο δύσκολη. Εάν πήρατε ένα δάνειο κουμπαράς από έναν δανειστή διαφορετικό από αυτόν που προσφέρει το πρώτο σας στεγαστικό δάνειο (που είναι η τυπική κατάσταση), μπορεί να είναι πιο βολικό να αναχρηματοδοτήσετε το σπίτι σας αργότερα για να πληρωθείτε ή να δυσκολευτείτε με χαμηλότερα επιτόκια.

Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι αν δεν συνάψετε ένα δάνειο αναχρηματοδότησης αρκετά μεγάλο για να εξοφλήσετε τη δεύτερη υποθήκη σας, και οι δύο δανειστές πρέπει να συμφωνήσουν να αναχρηματοδοτήσουν. Το να πείσεις δύο δανειστές μπορεί να είναι δύσκολο, ειδικά αν το σπίτι σου έχει πέσει σε αξία από τότε που το αγοράσατε.

Το κόστος μπορεί να αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου. Εάν το δεύτερο δάνειο που συνάπτετε είναι HELOC με ρυθμιζόμενο επιτόκιο, μην βασίζετε τους υπολογισμούς σας μόνο στο τρέχον κόστος κάθε επιλογής.

Τα κυμαινόμενα επιτόκια μπορεί να κυμαίνονται με τα επιτόκια του δείκτη της αγοράς. Δεδομένου ότι είναι αδύνατο να προβλέψετε πώς θα κινηθούν τα επιτόκια της αγοράς, είναι αδύνατο να γνωρίζετε ακριβώς πόσο μπορεί να σας κοστίσει ένα μεταβλητό επιτόκιο. Εάν έχετε περιορισμένο προϋπολογισμό και δεν μπορείτε να αντέξετε τις αυξανόμενες πληρωμές στεγαστικών δανείων με την πάροδο του χρόνου, ένα δάνειο κουμπαράς με ρυθμιζόμενο επιτόκιο μπορεί να μην είναι καλή επιλογή.

Πώς πληροίτε τις προϋποθέσεις για ένα δάνειο piggyback;

Το να πληροίτε τις προϋποθέσεις για ένα δάνειο κουμπαράς μπορεί να είναι δύσκολο επειδή οι δεύτεροι ενυπόθηκοι δανειστές μπορεί να έχουν διαφορετικές απαιτήσεις επιλεξιμότητας. Ενώ οι λεπτομέρειες μπορεί να διαφέρουν από δανειστή σε δανειστή, για να λάβετε έγκριση και για τους δύο τύπους δανείων, χρειάζεστε συνήθως τα εξής:

Αξιοπιστία. Συνήθως απαιτείται βαθμολογία FICO 620 ή υψηλότερη για μια κύρια υποθήκη, αλλά η ελάχιστη βαθμολογία για μια δευτερεύουσα υποθήκη μπορεί να είναι 680 ή μεγαλύτερη.
αναλογία χρέους προς εισόδημα. Οι στεγαστικοί δανειστές θέλουν να δουν μια αναλογία χρέους προς εισόδημα 43% ή χαμηλότερη, και αυτό περιλαμβάνει τα κύρια και δευτερεύοντα στεγαστικά δάνεια.

Σημειώστε ότι οι χαμηλότερες προκαταβολές συχνά μεταφράζονται σε υψηλότερα επιτόκια.

Εναλλακτικές λύσεις δανείου Piggyback

Αναζητήστε δάνεια χωρίς PMI. Ορισμένοι δανειστές προσφέρουν παραδοσιακά δάνεια χωρίς PMI, ακόμη και αν δεν έχετε προκαταβολή 20%. Ανάλογα με τον δανειστή, αυτό μπορεί να περιορίζεται σε αγοραστές κατοικίας για πρώτη φορά ή προγράμματα χαμηλού εισοδήματος ή μπορεί να χρειαστεί να συμφωνήσετε σε ένα ελαφρώς υψηλότερο επιτόκιο.

Όπως και με τα piggybacking δάνεια, ελέγξτε ξανά τους αριθμούς για να βεβαιωθείτε ότι δεν πληρώνετε περισσότερα από PMI μακροπρόθεσμα.

Εξοφλήστε γρήγορα το υπόλοιπό σας. Οι παραδοσιακοί δανειστές στεγαστικών δανείων συνήθως προσθέτουν PMI στο δάνειό σας όταν ο λόγος δανείου προς αξία είναι μεγαλύτερος από 80%, αλλά τελικά το υπόλοιπο του δανείου σας θα πρέπει να είναι κάτω από αυτό το όριο. Οι δανειστές υποχρεούνται από το νόμο να καταργούν αυτόματα το PMI μόλις το LTV σας φτάσει τους 78% βάσει του αρχικού δανείου και της αξίας κατοικίας.

Εάν αναμένετε μια μεγάλη επιτυχία ή μια ταμειακή ροή για να κάνετε πρόσθετες πληρωμές, μπορεί να σας βοηθήσει να μειώσετε το υπόλοιπο του δανείου σας πιο γρήγορα και να φτάσετε στο σημείο όπου δεν χρειάζεστε πλέον ασφάλεια.

Εάν δυσκολεύεστε να εξοφλήσετε το υπόλοιπό σας και πιστεύετε ότι η αξία του σπιτιού σας έχει αυξηθεί και είστε στο 80% ή κάτω, μπορείτε να λάβετε μια αξιολόγηση σπιτιού. Εάν έχετε δίκιο, μπορείτε να ζητήσετε από τον δανειστή να διαγράψει το PMI με μη αυτόματο τρόπο.

Περιμένετε μέχρι να έχετε αρκετά. Αν και υπάρχουν πολλοί τρόποι να αγοράσετε ένα σπίτι αυτήν τη στιγμή και να αποφύγετε το PMI, είναι καλύτερο να περιμένετε μέχρι να έχετε αρκετά μετρητά για μια προκαταβολή 20%.

Η αποθήκευση του 20% που απαιτείται για την αποφυγή του PMI μπορεί να διαρκέσει χρόνια. Αλλά αν νομίζετε ότι μπορείτε να εξοικονομήσετε χρήματα αρκετά γρήγορα, ίσως αξίζει την αναμονή.

Μάθε περισσότερα:

Διαφημίσεις