Hipoteka ez-kualifikatua etxebizitza mailegu mota askoren artean bat da. «Ez-betetzailea» deitzen zaio, mailegu-hartzailearen egokitasun-irizpideek edo egiturak ez dituztelako betetzen betetze-irizpideak. Zer esan nahi du?
Zer da hipoteka azpi-mailegu bat?
Hipoteka ez-betetzailea jarraibide batzuk edo guztiak betetzen ez dituen etxebizitza-mailegu bat da, eta horrek Fannie Mae eta Freddie Mac-ek, AEBetako hipoteka-merkatuaren zati handi bat babesten duten bi gobernu-babestutako korporazioek (GSE), erosteko aukera ematen die.
Hainbat arrazoirengatik izan daiteke hori, hala nola B. maileguaren zenbatekoak kreditu-muga betetzen duela ($647.200 AEB gehienetan 2022an), mailegu-hartzailearen kreditu-gaitasunak eta zorraren eta diru-sarreren arteko ratioak (DTI) ez dituzte betetzen baldintzak, edo mailegua egitura ez-tradizionalak baditu, hala nola B. Interesik gabeko hipotekak edo 15 edo 30 urtetik kanpoko epeak.
Nola funtzionatzen dute mailegu ez-konformeek?
Hipoteka-emaile askok mailegu eskasak eskaintzen dituzte, eta batzuk mailegu horietan espezializatuta daude ere. Mailegu kualifikatu gisa funtzionatzen dute, etxebizitza bat erosteko dirua maileguan hartzeko aukera ematen baitute. Hona hemen aldea: Fannie eta Freddiek ezin izan zituzten erosi, mailegu-emaileengandik hipotekak erosi eta inbertitzaileei saldu zizkieten. Salmenta hauetatik lortutako funtsek hipoteka gehiago eskaintzen jarraitzen laguntzen diete mailegu-emaileei.
Hori dela eta, mailegu-emaileek mailegu betetzen dutenak aukeratzen dituzte mailegu ez-betegarrien gainetik, mailegu betetzen dutenak erraz multzokatu daitezkeelako aktibo-multzoetan eta bigarren mailako hipoteka-merkatu honetan saldu. GSEri mailegu ez-betegarriak saldu ezin dizkiotenez, mailegu-emaileek askotan liburuetan jartzen dituzte, eta horrek lan gehiago eskatzen du horiek ziurtatzeko.
GSEren laguntza falta ez da zertan arazo bat zuretzat mailegu-hartzaile gisa; badaude GSEk ez beste gobernu-agentzia batzuek babestutako mailegu ez-betetzaile batzuk. Hala ere, bermerik gabeko mailegu ez-konformeek arriskuak sor ditzakete.
Mailegu Ez-Batezinak Motak
Gobernuak Bermatutako Maileguak
Federalki aseguratutako hipotekak Etxebizitza Administrazio Federalak (FHA maileguak), AEBetako Beterano Gaietarako Sailak (VA maileguak) edo AEBetako Nekazaritza Sailak (USDA maileguak) bermatzen dituzte. Hauek ezin dira Fannie Mae edo Freddie Mac-etik erosi, baina dagokien agentziek onartuta daude, beraz, ziur egon zaitezke produktu hauek seguruak direla. Hona hemen ikuspegi orokorra:
FHA maileguak: FHA maileguek 580ko kreditu-puntuazioarekin (edo 500eko hasierako ordainketa handiagoa baduzu) eta 3,5%-ko hasierako ordainketarekin etxebizitza bat erosteko dirua maileguan hartzeko aukera ematen dizute. Hala ere, beste mailegu ez-onargarri batzuek ez bezala, hipoteka aseguruen primak ordaindu behar dituzu zure FHA maileguarekin.
VA maileguak: VA maileguak zerbitzuko kideentzako, beteranoentzako eta bizirik dauden ezkontideentzako hipoteka maileguak dira. Baldintzak betetzen badituzu, etxebizitza bat eros dezakezu VA mailegu batekin, hasierako ordainketarik edo hipoteka asegururik gabe. (Horren ordez, behin-behineko finantzaketa-kuota bat ordainduko duzu.)
USDA maileguak: USDA maileguak gobernuak izendatutako landa-eremu jakin batzuetan etxebizitza bat erosten duten pertsonentzat eskuragarri daude. VA mailegu bat bezala, USDA mailegu bat lor dezakezu hasierako ordainketarik gabe, baina kuota batzuk ordaindu beharko dituzu.
Mailegu erraldoia
Jumbo maileguak mailegu desegoki mota ohikoenetako bat dira, nahiz eta ez duten mailegu-emaile guztiek eskaintzen. Mailegu hauek mailegu kualifikatuak baino hipoteka handiagoa behar duten mailegu-hartzaileentzat dira. 2022an eskualde gehienetan, horrek esan nahi du $647.200 baino gehiagoko hipoteka-maileguak izan zirela ($970.800 merkatu garestienean). Mailegu erraldoiak izan daitezke etxebizitzen prezioak asko igo diren leku askotan, mailegu-hartzaile batzuentzat aukera bakarra.
Jumbo maileguen (mailegu-muga gainditzen duten maileguak) interes-tasak mailegu kualifikatuak baino handiagoak izan ohi diren arren, jumbo maileguen interes-tasak askoz txikiagoak dira aurten. Hala ere, sailkapen-denbora zailagoa izan dezakete. Baliteke aurrez funts gehiago sartu behar izatea, hala nola kreditu hobea (normalean 700 edo gehiago) eta bankuan aktibo gehigarriak izan behar izatea.
Txanpon mailegua
Eskudiru gogorreko maileguak mailegu-hartzaileei epe laburreko finantzaketa eskaintzen dieten mailegu eskasak dira. Askotan higiezinen inbertitzaileek bilatzen dituzte, jabetza saltzeko dirua behar dutenek, baina agian ez duten krediturik edo fakturazio-finantzarik birgaitze-hipoteka tradizionalago bat lortzeko. Txanpon maileguek interes-tasa altuagoak eta epe laburragoak dituzte, beraz, garestiagoak eta arriskutsuagoak dira.
Interesik gabeko mailegua
Interes-bakarrik ordaindu beharreko maileguak ez dira betetzen, ez daudelako egituratuta mailegu kualifikatuak bezala, non printzipala eta interesak itzuli behar dituzun mailegua denboran zehar amortizatzen den heinean. Aitzitik, interes-soilik duen mailegu batekin, denbora-tarte batez bakarrik ordaintzen duzu interesak, adibidez, 10 urtez, eta ondoren interesak eta printzipala itzultzen dituzu, batzuetan kopuru bakarrean, ordainketa globo gisa deritzona. Mailegu-hartzaile batzuentzat, ordainketa hau kudeatzea zaila izan daiteke.
Nor da egokiena mailegu ez-konformeetarako?
Mailegu handiago bat behar dutenentzat edo mailegu erregular edo kualifikatu baterako baldintzak betetzen ez dituztenentzat hipoteka kualifikatu gabeak dira egokienak. Honen barnean egon daitezke kreditu-kalifikazio baxua duten edo hasierako ordainketarik ez duten mailegu-hartzaileak, edo higiezinen inbertitzaileak edo autonomoak. Merkatuko higiezinen prezio altuak direla eta, mailegu handiagoak behar dituzten mailegu-hartzaileentzat aukera bakarra ere izan daiteke.
Beraz, ikasi gehiago:
- American Express Centurion Txartel beltzaren berrikuspena
- X1 Kreditu Txartela - Egiaztatu nola aplikatu.
- Destiny Kreditu Txartela - Nola egin eskaera linean.
- Delta Skymiles® Reserve American Express txartelaren berrikuspena – Ikusi gehiago.
- AmEx bezeroaren esperientzian zentratzen da kontu korronte berriarekin eta aplikazio birmoldatuarekin
- Discover it® Rewards txartelaren sariak ikusi nola funtzionatzen duen
