Ce n’est pas seulement une question de prix des logements qui compte, mais aussi de rapidité avec laquelle on y parvient. En seulement 24 mois, les prix de l'immobilier aux États-Unis ont augmenté de 371 TP3T. Ce chiffre est à comparer à la plus forte hausse sur deux ans de 29% qui a conduit au krach immobilier de 2008.
À l’approche du printemps, la Fed pensait en avoir assez vu. La banque centrale a rapidement relevé les taux d'intérêt, portant le taux moyen d'un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans à 6% contre 3,2% au début de l'année. Ces taux plus élevés, intégrés par de nombreux acheteurs de maisons, ont finalement mis fin au boom immobilier provoqué par la pandémie. La Mortgage Bankers Association a rapporté mercredi que les demandes de prêts hypothécaires ont chuté de 16% sur un an et que nous sommes maintenant au milieu d'une forte décélération.
Lorsque ce changement se produit, nous entendons très peu parler de la Fed. Du moins, jusqu'à ce que le président Jerome Powell s'adresse aux journalistes mercredi.
Voici ce qu'a déclaré Powell : « Nous avons vu les prix [des maisons] augmenter considérablement au cours des dernières années. Maintenant, cela est en train de changer. Et les taux d’intérêt ont augmenté. Nous savons que les taux hypothécaires ont fortement augmenté. Vous allez assister à un changement du marché immobilier. Nous le surveillons pour voir ce qui se passe. Dans quelle mesure cela affectera-t-il exactement l’investissement dans le logement ? Je ne suis pas sûr. Quelle est l’ampleur de l’impact sur les prix de l’immobilier ? Marché très serré. Ainsi, même dans un monde où les taux d’intérêt sont en hausse, les prix devraient continuer à augmenter pendant un certain temps. C’est donc une situation compliquée et nous la surveillons de près. Je dirais que si vous êtes un acheteur de maison, vous voulez que les acheteurs de maison ou les jeunes aient besoin de se recalibrer un peu. « Nous devons revenir à un point où l’offre et la demande convergent à nouveau, où l’inflation est à nouveau plus faible et où les taux hypothécaires sont à nouveau plus bas. »
Trois choses ressortent.
Powell affirme que les acheteurs de maisons doivent « se recalibrer »
Dans le secteur de l’immobilier, le nombre total d’annonces actives est appelé « inventaire ». Les stocks annuels sont en baisse depuis 2014. Cela est dû en partie aux changements dans les préférences des ménages (c'est-à-dire rester plus longtemps), à la diminution de la construction de logements après la crise immobilière de 2008 et au fait que les milléniaux commencent à acheter des maisons pour la première fois. Mais à mesure que le boom immobilier pandémique a pris son essor, les stocks ont commencé à chuter. Au printemps 2021, les stocks ont atteint leur plus bas niveau depuis 40 ans. Les acheteurs de maisons n’ont donc d’autre choix que d’augmenter les prix.
De toute évidence, Powell espère qu’un ralentissement de l’immobilier dû à la hausse des taux hypothécaires contribuera à faire augmenter les stocks. Powell a déclaré que cela aiderait les acheteurs car l'idée est que lorsque les acheteurs reprendront leurs achats, ils trouveront un marché plus convivial. Un inventaire plus important donnera aux acheteurs plus de temps pour prendre une décision et réduira la probabilité de devoir s’engager dans une guerre d’enchères.
Avant même que la Fed n'intensifie sa lutte contre l'inflation, Logan Mohtashami, analyste senior de HousingWire, avait publiquement plaidé en faveur de taux hypothécaires plus élevés pour stimuler les stocks. Selon la National Association of Realtors, le parc immobilier américain s'élevait à 1,03 million d'unités en mai. Mais pour revenir à un marché immobilier « normal », a déclaré Mohtashami, le stock devrait augmenter entre 15 200 et 1,93 million d'unités de logement. Cependant, l'inventaire national (voir graphique ci-dessous) augmente rapidement, avec des stocks dans plus de la moitié des marchés immobiliers régionaux toujours 50% en dessous des niveaux d'avant la pandémie.
« Nous avons besoin d’un équilibre… le marché immobilier est encore très malsain puisque le stock total aux États-Unis est toujours inférieur à 1,52 million », a déclaré Mohtashami.
Les prix de l’immobilier baissent-ils ? Powell semble suggérer que c'est possible
Le président de la Fed, Jerome Powell, a émis l'hypothèse mercredi que les prix de l'immobilier chuteraient : « Quel impact cela va-t-il avoir sur les prix de l'immobilier ? Pas si sûr. Nous suivons évidemment cela de très près. Au fil du temps, vous y réfléchirez… il y a beaucoup de travail inachevé sur le marché du logement. l’offre de logements, lorsqu’ils seront mis en ligne… »
Puis il s'est retourné et a dit : « Alors que l'offre de maisons prêtes à l'emploi se vend, l'inventaire de maisons prêtes à l'emploi est très bas, historiquement bas. Le marché reste très tendu et, même dans un monde de taux d’intérêt en hausse, les prix continueront probablement d’augmenter pendant un certain temps. équipe. C'est donc une situation compliquée et nous la surveillons de près.
Pendant un moment, Powell a semblé dire que les prix de l’immobilier allaient chuter. Quoi qu’il en soit, Powell n’a pas exclu la possibilité d’une baisse des prix de l’immobilier. C'est important. Historiquement, en dehors de la Grande Dépression et après le krach immobilier des années 2000, les prix des logements n’ont presque jamais connu de baisse annuelle. Mais la situation actuelle pourrait nous amener dans une phase rare où les prix de l’immobilier chuteraient. Cela montre que Powell ne ferme pas la porte à la possibilité d'une baisse des prix de l'immobilier, a-t-il déclaré : « Nous surveillons la situation de près. »
Le mois dernier, Mark Zandi, économiste en chef de Moody's Analytics, a déclaré à Fortune que la hausse des taux hypothécaires nous avait poussés vers une « correction du marché immobilier » à grande échelle. À court terme, Zandi s'attend à ce que la croissance des prix de l'immobilier d'une année sur l'autre ralentisse à 0% contre 20,6%. Il s'attend à ce que les prix baissent entre 5% et 10% dans un marché immobilier clairement « surévalué ». En cas de récession, Moody's Analytics s'attend à ce que les prix de l'immobilier aux États-Unis chutent de 5%, tandis que le marché immobilier, fortement « surévalué », chute de 15% à 20%. (Moody's Analytics identifie la « surévaluation » en comparant les prix régionaux de l'immobilier aux fondamentaux économiques locaux sous-jacents, tels que le revenu des ménages, qui ont été historiquement soutenus.)
Pourquoi les prix de l’immobilier chutent-ils si facilement ? La première est que les prix de l’immobilier se sont éloignés des fondamentaux économiques sous-jacents. La théorie économique de base enseigne que la croissance des prix de l’immobilier et la croissance des revenus sont étroitement liées et qu’aucune des deux ne peut surpasser l’autre pendant longtemps. La hausse des taux hypothécaires ne fera qu’aggraver cette crise d’accessibilité. En fait, les paiements hypothécaires typiques ont augmenté de 52% au cours des six derniers mois, selon la société de recherche immobilière Zonda.
Toutefois, les prix de l’immobilier pourraient baisser, mais les stocks pourraient devoir s’accumuler davantage pour se matérialiser. Une fois que les stocks américains dépasseront les 2 millions d'unités, les prix nationaux de l'immobilier devraient baisser d'une année sur l'autre, a déclaré Mohtashami.
Ralph McLaughlin, économiste en chef de la société d'analyse et de données immobilières Kukun, a déclaré que si le « resserrement excessif » de la Fed conduisait à une récession, les stocks pourraient atteindre des niveaux qui permettraient aux prix des logements de baisser.
« Il est de plus en plus probable que nous nous approchions d'un point d'inflexion brutal sur le marché », a déclaré McLaughlin à Fortune.
Powell affirme expressément qu'il souhaite voir les taux hypothécaires baisser
La banque centrale a augmenté les taux d'intérêt pour endiguer le boom immobilier lié à la pandémie et freiner l'inflation galopante. Une fois que la Fed aura à nouveau maîtrisé l’inflation, la hausse des taux hypothécaires pourrait s’atténuer.
Cela signifie que les acheteurs de maisons désireux de réduire leurs taux hypothécaires devront peut-être attendre un certain temps. L'indice des prix à la consommation était de 8,6% la semaine dernière. La Fed n’abandonnera pas sa lutte contre l’inflation tant que l’IPC ne reviendra pas à 2%. Jeudi, la Fed a clairement indiqué que la lutte pourrait se poursuivre jusqu'en 2024.
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