Si vous disposez d’une petite mise de fonds sur votre maison, un prêt de ferroutage peut vous aider à éviter certains frais hypothécaires supplémentaires. Cependant, ces types de prêts ne sont pas sans coûts et inconvénients. Voici ce que vous devez savoir.
Qu'est-ce qu'un prêt sellé ?
Un prêt de ferroutage est une deuxième hypothèque – généralement un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit, également connue sous le nom de HELOC – que vous pouvez utiliser parallèlement à votre prêt hypothécaire.
Les acheteurs de maison utilisent un prêt de ferroutage pour éviter de payer une assurance hypothécaire privée, qui prend généralement effet lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20% du prix de vente de la maison. PMI agit comme une police d’assurance pour protéger les prêteurs si vous prenez du retard dans vos paiements ou si vous êtes complètement en retard.
Un contrat de prêt hypothécaire de ferroutage propose généralement une hypothèque principale égale à 80% de la valeur de votre maison, ainsi qu'un produit sur valeur domiciliaire pour couvrir la différence entre votre mise de fonds et les 20% restants.
Le taux d’intérêt d’un prêt ferroutage est généralement plus élevé que celui d’une première hypothèque et le taux est variable, ce qui signifie qu’il augmente avec le temps.
Les prêts de ferroutage sont devenus populaires pendant le boom immobilier du début au milieu des années 2000. Par exemple, en 2006, environ 30 % des acheteurs de maison à New York en utilisaient un, selon un rapport de 2007 du Furman Center de NYU.
Le portefeuille de prêts permet aux propriétaires potentiels d'acheter la maison qu'ils souhaitent et d'éviter le PMI sans payer 20% ou plus en espèces. Mais cela rend également leurs maisons plus vulnérables aux défauts de paiement.
Lorsque la bulle immobilière nationale a éclaté à la fin des années 2000, les propriétaires disposant de moins de capitaux propres étaient plus susceptibles de faire défaut que ceux disposant de beaucoup de capitaux propres.
Les prêts hypothécaires ferroutés existent toujours, mais sont rares. "La popularité a diminué, mais les prêteurs proposant ces prêts hypothécaires secondaires se sont également considérablement resserrés", a déclaré Jeff Brown, directeur du secteur et prêteur hypothécaire chez Axia Home Loans.
Même avec la récente flambée des prix de l’immobilier, ils n’ont pas connu de grand retour. Selon Ralph DiBugnara, PDG de la ressource immobilière numérique Home Qualified, « ces demandes ont diminué avec l'expansion des produits hypothécaires qui nécessitent moins d'un acompte 20% et ne nécessitent pas de PMI ».
Types de prêts de ferroutage
Vous pouvez structurer un prêt hypothécaire de plusieurs manières. Voici une ventilation des différentes options en fonction de votre hypothèque principale, de votre ferroutage et de votre acompte.
Prêt 80/10/10. Cette option mérite d’être envisagée pour les prêts traditionnels, qui comprennent une hypothèque primaire couvrant 80% du prix de vente, une facilité de prêt ferroutage couvrant 10% et un acompte couvrant les 10% restants.
Prêt 80/15/5. Cette option fonctionne comme un prêt 80-10-10, mais au lieu de déposer 10% et d'emprunter les 10% restants via un prêt de ferroutage, vous déposez simplement 5% et financez les 15% restants avec un prêt immobilier secondaire.
Prêt 75/15/10. Cette option est disponible lors de l'achat d'un condo, qui comprend un prêt collatéral de 15% et une mise de fonds de 10%. Cela est principalement dû au fait que les taux hypothécaires des copropriétés ont tendance à être plus élevés lorsque le ratio prêt/valeur est supérieur à 75%.
Prêt 80/20. Le plan, populaire dans les années précédant la crise du logement de 2007, ne nécessitait aucun acompte. Vous contractez simplement l'hypothèque primaire pour couvrir 80% du prix de vente et payez les 20% restants avec le prêt secondaire. Cependant, cette disposition de ferroutage n’est plus courante.
Les avantages et les inconvénients des prêts ferroutés
Lorsque vous envisagez un prêt hypothécaire superposé, il est important de comprendre les avantages et les inconvénients.
Avantages des prêts de ferroutage
Cela peut vous faire économiser de l'argent. Le PMI peut vous coûter entre 0,3% et 1,5% du montant de votre prêt chaque année. Ainsi, si votre prêt hypothécaire est de $250 000, vous pourriez obtenir des primes PMI de $750 à $3 750 par an. Cela équivaut à des versements mensuels de $62,50 à $312,50, plus le capital et les intérêts que vous payez sur le prêt et les taxes foncières.
En fonction du coût de votre deuxième hypothèque en versements mensuels, vous pourriez finir par payer moins que le PMI. Mais DiBugnara affirme que les deux solutions peuvent être facilement obtenues. "Certaines hypothèques secondaires pour les prêts ferroutés ont des taux beaucoup plus élevés", a-t-il ajouté. "Dans ce cas, le paiement sera probablement supérieur au paiement PMI." Assurez-vous de faire le calcul pour savoir quelle option est la mieux adaptée à votre situation.
Vous pouvez déduire les intérêts des deux prêts. L'IRS vous permet de déduire jusqu'à $750,000 en intérêts payés sur les prêts hypothécaires qualifiés (ou $375,000 si vous êtes marié mais que vous produisez une déclaration de revenus distincte). Cela comprend les prêts sur valeur domiciliaire et les HELOC utilisés pour acheter, construire ou améliorer considérablement une maison utilisée comme garantie.
Intégrer ces économies dans votre calcul pour savoir si un prêt de ferroutage vous fera économiser de l’argent peut compliquer les choses. De plus, à moins de consulter un fiscaliste, il est difficile de savoir exactement combien vous pouvez économiser ou s'il est nécessaire de ventiler vos déductions et de demander des déductions pour les intérêts hypothécaires.
Vous pouvez conserver le HELOC à d’autres fins. Un prêt à la construction est un prêt d'installation, c'est-à-dire que vous recevez le montant total du prêt en une seule fois et que vous le remboursez en installations. Cependant, avec un HELOC, vous bénéficiez d'une forme de crédit renouvelable lors des retraits que vous pouvez rembourser et emprunter à nouveau au fil du temps pour payer les rénovations et autres dépenses.
Inconvénients des prêts de ferroutage
Les frais de règlement peuvent réduire la valeur. En plus des frais de clôture pour votre première hypothèque, vous devrez peut-être également payer des frais de clôture pour votre prêt immobilier ou HELOC. Cependant, certains prêteurs proposent des produits sur valeur domiciliaire avec des frais de clôture faibles ou nuls. Vous devriez savoir ce que facture le prêteur afin de pouvoir en tenir compte dans vos calculs.
Même si les frais de clôture sont faibles, la facture peut ne pas jouer contre vous, et payer le PMI peut s'avérer moins cher que d'obtenir un prêt pour résidence secondaire.
Cela pourrait rendre le refinancement plus difficile. Si vous avez contracté un prêt de ferroutage auprès d'un prêteur autre que celui qui vous propose votre premier prêt hypothécaire (ce qui est une situation typique), il peut être plus pratique de refinancer votre maison plus tard pour être payé ou pour réduire les difficultés de taux d'intérêt.
En effet, à moins que vous ne contractiez un prêt de refinancement suffisamment important pour rembourser votre deuxième hypothèque, les deux prêteurs doivent accepter de refinancer. Convaincre deux prêteurs peut être difficile, surtout si la valeur de votre maison a perdu depuis que vous l’avez achetée.
Les coûts peuvent augmenter avec le temps. Si le deuxième prêt que vous contractez est un HELOC à taux variable, ne basez pas vos calculs uniquement sur le coût actuel de chaque option.
Les taux flottants peuvent fluctuer en fonction des taux d’intérêt des indices du marché. Puisqu’il est impossible de prédire l’évolution des taux d’intérêt du marché, il est impossible de savoir exactement combien un taux variable pourrait vous coûter. Si vous avez un budget serré et que vous ne pouvez pas gérer l’augmentation des versements hypothécaires au fil du temps, un prêt de ferroutage à taux variable n’est peut-être pas une bonne option.
Comment bénéficier d’un prêt ferroutage ?
Se qualifier pour un prêt de ferroutage peut être difficile car les prêteurs de deuxième hypothèque peuvent avoir des conditions d'éligibilité différentes. Bien que les détails puissent varier d'un prêteur à l'autre, pour obtenir l'approbation des deux types de prêts, vous avez généralement besoin des éléments suivants :
- Crédibilité. Un score FICO de 620 ou plus est généralement requis pour une hypothèque primaire, mais le score minimum pour une hypothèque secondaire peut être de 680 ou plus.
- ratio dette/revenu. Les prêteurs hypothécaires souhaitent voir un ratio dette/revenu de 43% ou moins, et cela inclut les prêts aux logements principaux et secondaires.
Notez que des mises de fonds moins élevées se traduisent souvent par des taux d’intérêt plus élevés.
Alternatives au prêt de ferroutage
Recherchez des prêts sans PMI. Certains prêteurs proposent des prêts traditionnels sans PMI même si vous ne disposez pas d'un acompte 20%. Selon le prêteur, cela peut être limité aux premiers acheteurs de maison ou aux régimes à faible revenu, ou vous devrez peut-être accepter un taux légèrement plus élevé.
Comme pour les prêts de ferroutage, vérifiez les chiffres pour vous assurer que vous ne payez pas plus que le PMI sur le long terme.
Remboursez votre solde rapidement. Les prêteurs hypothécaires traditionnels ajoutent généralement du PMI à votre prêt lorsque votre ratio prêt/valeur est supérieur à 80%, mais en fin de compte, le solde de votre prêt devrait être inférieur à ce seuil. La loi oblige les prêteurs à supprimer automatiquement le PMI une fois que votre LTV atteint 78% en fonction du prêt initial et de la valeur de la maison.
Si vous prévoyez un problème majeur ou un flux de trésorerie nécessaire pour effectuer des paiements supplémentaires, cela peut vous aider à réduire le solde de votre prêt plus rapidement et à vous amener au point où vous n'avez plus besoin d'assurance.
Si vous avez du mal à rembourser votre solde et pensez que la valeur de votre maison a augmenté et que vous êtes égale ou inférieure à 80%, vous pouvez obtenir une évaluation de votre maison. Si vous avez raison, vous pouvez demander au prêteur de supprimer le PMI manuellement.
Attendez d'en avoir assez. Bien qu'il existe de nombreuses façons d'acheter une maison dès maintenant et d'éviter le PMI, il est préférable d'attendre d'avoir suffisamment de liquidités pour un acompte 20%.
Sauvegarder le 20% nécessaire pour éviter le PMI peut prendre des années. Mais si vous pensez pouvoir économiser de l’argent assez rapidement, cela vaut peut-être la peine d’attendre.
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