Il est facile de se laisser emporter par l'enthousiasme suscité par l'achat potentiel d'une maison, mais avant de commencer à chercher, vous devez d'abord vous concentrer sur votre budget d'achat de maison.
Quel montant d’hypothèque pouvez-vous payer chaque mois ? Quel est le prix de ce paiement ? Telles sont les questions fondamentales auxquelles vous devez répondre.
Connaître ces chiffres peut vous aider à définir des attentes réalistes et gérables et à maintenir votre recherche d'appartement sur la bonne voie. Voici comment les identifier.
Que pouvez-vous vous permettre ?
Tout d’abord, vous devez bien connaître vos finances, notamment les revenus totaux que vous rapportez chaque mois et les remboursements mensuels de vos dettes (prêts étudiants, prêts auto, etc.).
Généralement, selon Freddie Mac, 25% à 28% de votre revenu mensuel sont consacrés au remboursement de l'hypothèque. Vous pouvez saisir ces chiffres (plus votre mise de fonds estimée) dans un calculateur d’abordabilité hypothécaire pour ventiler les mensualités que vous pouvez vous permettre et le prix de la maison que vous souhaitez.
Notez qu’il ne s’agit que d’une estimation approximative. Vous devriez également considérer la cohérence des revenus. Si vos revenus sont volatils ou imprévisibles, vous souhaiterez peut-être réduire vos mensualités pour atténuer le stress financier.
Hypothèque que vous pouvez vous permettre par rapport à l’hypothèque que vous pouvez vous permettre Prêt hypothécaire auquel vous êtes admissible
Bien que les étapes ci-dessus puissent vous donner une bonne idée de ce que vous pouvez vous permettre, le montant que vous obtenez peut ne pas correspondre à ce à quoi le prêteur hypothécaire estime que vous avez droit au moment de votre demande.
Les prêteurs hypothécaires déterminent le montant de votre prêt et votre paiement mensuel en fonction de plusieurs facteurs, notamment :
Cote de crédit : Votre cote de crédit affecte grandement votre taux d’intérêt, qui joue un rôle important dans vos mensualités et vos coûts d’emprunt à long terme. Un pointage de crédit plus élevé signifie généralement des taux d’intérêt plus bas (et des mensualités moins élevées). Les taux les plus bas sont généralement réservés aux emprunteurs de 740 points ou plus, selon Fannie Mae.
Ratio dette/revenu : Les prêteurs hypothécaires examinent également votre ratio d’endettement (DTI), qui vous indique quelle part de votre revenu mensuel est couverte par votre dette. Plus votre DTI est bas, plus vous pouvez payer cher. Selon Fannie Mae, les prêteurs souhaitent généralement que votre dette totale, y compris les versements hypothécaires proposés, ne dépasse pas 36% de votre salaire (bien que dans certains cas, vous puissiez avoir droit à jusqu'à 50% DTI).
Votre valeur nette et vos économies : Le montant que vous économisez en banque et tout IRA, 401(k), actions, obligations et autres investissements peuvent également affecter votre prêt. Si vous disposez de plus de liquidités, votre risque est moindre et cela peut affecter le montant que les prêteurs sont prêts à vous prêter.
Durée du prêt : Les prêts à long terme ont des mensualités moins élevées car ils répartissent le solde sur une période plus longue. Par exemple, au taux d'intérêt moyen actuel de 5 231 TP3T, un prêt hypothécaire de $300 000 sur 30 ans avec un acompte de 10% coûterait environ $1 487 par mois pour un prêt sur 30 ans. Pendant ce temps, le même $300 000 coûterait $2 048 sur 15 ans, soit une augmentation de près de $600 par mois (sur la base d’un taux moyen sur 15 ans de 4 38%).
Type de prêt : Le type de prêt que vous obtenez est également important. Par exemple, les prêts FHA ont une limite maximale de prêt que vous ne pouvez pas dépasser. La limite de prêt de l'État pour la FHA cette année est de $420 680, selon le ministère américain du Logement et du Développement urbain. Les prêts traditionnels sont plus élevés (jusqu'à $647 200 sur la plupart des marchés), tandis que les prêts hypothécaires géants offrent des limites encore plus élevées.
Type d'intérêt : Que vous choisissiez un prêt à taux fixe ou variable, celui-ci joue également un rôle important. Les prêts à taux variable commencent généralement par un taux d’intérêt plus bas, mais augmentent avec le temps. Un prêt à taux fixe commence avec un taux d’intérêt plus élevé mais reste le même pendant toute la durée du prêt.
Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, votre prêteur vous fournit une estimation du prêt, qui comprend le montant de votre prêt, le taux d'intérêt, les mensualités et le coût total du prêt. Les devis de prêt peuvent varier considérablement d’un prêteur à l’autre, vous devez donc demander des devis à plusieurs sociétés différentes pour vous assurer d’obtenir la meilleure offre.
Quels autres frais un prêt hypothécaire peut-il ajouter ?
Bien que le capital et les intérêts constituent la majeure partie de votre versement hypothécaire mensuel, d’autres frais peuvent s’ajouter à votre versement total.
- Assurance hypothécaire privée (PMI) : Si votre mise de fonds est inférieure à 20% du prix d'achat, votre prêteur hypothécaire traditionnel peut vous demander de souscrire une assurance hypothécaire privée, un type d'assurance hypothécaire qui aide à protéger le prêt si le propriétaire cesse d'effectuer des paiements. leur police d'assurance et leurs mensualités familiales. Bien que vous puissiez généralement le supprimer une fois que vous avez atteint les capitaux propres 20%, vos versements hypothécaires monteront quand même en flèche au départ.
- Impôts fonciers : Il est courant de regrouper les impôts fonciers avec les versements hypothécaires mensuels. Ces paiements sont généralement mis en dépôt et sont automatiquement libérés lorsque la facture est due. Même si vos taxes foncières ne sont pas cumulées, il s’agit tout de même de nouvelles dépenses qui doivent être facturées mensuellement.
Comment être admissible à un prêt hypothécaire plus important
Si vous n’êtes pas admissible à l’hypothèque dont vous avez besoin pour acheter la maison de vos rêves, il existe des moyens d’améliorer votre éligibilité.
Tout d’abord, travaillez à améliorer votre pointage de crédit. Si vous avez droit au prix inférieur, vous pouvez acheter dans la fourchette de prix supérieure.
Exemple : disons que le versement hypothécaire le plus élevé que vous pouvez vous permettre est de $1 500. À un taux d’intérêt de 5%, votre budget d’achat de maison est d’environ $280 000. Si vous bénéficiez du taux d'intérêt 3%, vous obtiendrez un prêt de $356 000, soit près de $70 000 de plus.
Vous pouvez également augmenter vos revenus en travaillant à temps partiel ou en faisant des heures supplémentaires. Lorsque vous réduisez votre dette, vous êtes également plus en mesure d’obtenir un prêt plus important. Plus vous pourrez dégager de revenus chaque mois, plus les prêteurs seront disposés à vous prêter.
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