Un prêt hypothécaire non qualifié est l’un des nombreux types de prêts immobiliers. Elle est dite « non conforme » car les critères d'éligibilité ou la structure de l'emprunteur ne répondent pas aux critères de conformité. Qu'est-ce que ça veut dire.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire de mauvaise qualité ?
Un prêt hypothécaire non conforme est un prêt immobilier qui ne respecte pas tout ou partie des directives, ce qui le rend éligible à l'achat par Fannie Mae et Freddie Mac, les deux sociétés parrainées par le gouvernement (GSE) qui parrainent une grande partie du marché hypothécaire américain.
Cela peut être dû à diverses raisons, telles que B. le montant du prêt dépasse la limite de crédit conforme ($647,200 dans la plupart des États-Unis en 2022), la solvabilité de l'emprunteur et le ratio dette/revenu (DTI) ne le sont pas. répondre aux critères d'éligibilité conformes, ou le prêt Avec des structures non traditionnelles telles que B. Prêts hypothécaires sans intérêt ou durées autres que 15 ou 30 ans.
Comment fonctionnent les prêts non conformes ?
De nombreux prêteurs hypothécaires proposent des prêts de qualité inférieure, et certains se spécialisent même dans ce type de prêts. Ils fonctionnent comme des prêts qualifiés dans la mesure où ils vous permettent d’emprunter de l’argent pour acheter une maison. Voici la différence : Fannie et Freddie ne pouvaient pas les acheter, ils ont acheté des prêts hypothécaires auprès de prêteurs et les ont présentés aux investisseurs. Les fonds récoltés grâce à ces ventes aident les prêteurs à continuer d’offrir davantage de prêts hypothécaires.
Pour cette raison, les prêteurs ont tendance à choisir les prêts conformes plutôt que les prêts non conformes, car les prêts conformes peuvent être facilement regroupés en groupes d’actifs et vendus sur ce marché hypothécaire secondaire. Parce qu'ils ne peuvent pas vendre des prêts non conformes au GSE, les prêteurs les inscrivent souvent dans les livres, ce qui nécessite davantage de travail pour les garantir.
Le manque de soutien GSE n’est pas nécessairement un problème pour vous en tant qu’emprunteur ; certains prêts non conformes sont garantis par d'autres agences gouvernementales plutôt que par GSE. Toutefois, les prêts non conformes sans garantie peuvent présenter des risques.
Types de prêts non conformes
Prêts garantis par le gouvernement
Les prêts hypothécaires assurés par le gouvernement fédéral sont garantis par la Federal Housing Administration (prêts FHA), le Département américain des Anciens Combattants (prêts VA) ou le Département américain de l'Agriculture (prêts USDA). Ceux-ci ne peuvent pas être achetés auprès de Fannie Mae ou Freddie Mac, mais ils sont approuvés par leurs agences respectives afin que vous puissiez être assuré que ces produits sont sûrs. Voici un aperçu :
Prêts FHA : les prêts FHA vous permettent d'emprunter de l'argent pour acheter une maison avec un score de crédit aussi bas que 580 (ou 500 si vous avez un acompte plus important) et un acompte de seulement 3,51 TP3T. Cependant, contrairement à certains autres prêts non éligibles, vous devez payer les primes d'assurance hypothécaire avec votre prêt FHA.
Prêts VA : les prêts VA sont des prêts hypothécaires destinés aux militaires, aux anciens combattants et aux conjoints survivants. Si vous êtes éligible, vous pouvez acheter une maison avec un prêt VA sans mise de fonds ni assurance hypothécaire. (Au lieu de cela, vous payez des frais de financement uniques.)
Prêts USDA : les prêts USDA sont disponibles pour les personnes qui achètent une maison dans certaines zones rurales désignées par le gouvernement. Comme pour un prêt VA, vous pouvez obtenir un prêt USDA sans acompte, mais vous devrez payer certains frais.
prêt géant
Les prêts géants sont l’un des types de prêts inéligibles les plus courants, bien que tous les prêteurs ne les proposent pas. Ces prêts sont destinés aux emprunteurs qui ont besoin d’un prêt hypothécaire plus élevé que les prêts éligibles. Dans la plupart des régions, en 2022, cela signifie plus de $647.200 en prêts hypothécaires ($970.800 sur le marché des prix élevés). Des prêts massifs pourraient être la seule option pour certains emprunteurs dans de nombreuses régions où les prix de l’immobilier ont fortement augmenté.
Alors que les taux d’intérêt sur les prêts jumbo (prêts qui dépassent la limite du prêt éligible) ont tendance à être plus élevés que sur les prêts éligibles, les taux d’intérêt sur les prêts jumbo sont beaucoup plus bas cette année. Cependant, leur période de qualification pourrait être plus difficile. Vous devrez peut-être déposer plus de fonds à l'avance, comme un meilleur crédit (généralement 700 ou plus) et disposer d'actifs supplémentaires en banque.
Prêt de pièces
Les prêts en espèces sont des prêts de qualité inférieure qui offrent un financement à court terme aux emprunteurs. Ils sont souvent recherchés par les investisseurs immobiliers qui ont besoin d’argent pour vendre la propriété, mais qui ne disposent peut-être pas du crédit ou des finances de facturation nécessaires pour se qualifier pour un prêt hypothécaire de rénovation plus traditionnel. Les prêts de pièces de monnaie ont des taux d’intérêt plus élevés et des durées plus courtes, ils sont donc plus chers et plus risqués.
Prêt sans intérêt
Les prêts à intérêt uniquement ne sont pas conformes car ils ne sont pas structurés comme des prêts éligibles où vous devez rembourser le principal et les intérêts à mesure que le prêt s'amortit au fil du temps. En revanche, avec un prêt à intérêts uniquement, vous ne payez des intérêts que pendant une période de temps, disons B. 10 ans, après quoi vous remboursez les intérêts et le principal, parfois en une seule somme, appelée paiement forfaitaire. Pour certains emprunteurs, ce paiement peut être difficile à gérer.
Qui est le mieux placé pour les prêts non conformes ?
Les prêts hypothécaires non qualifiés conviennent mieux à ceux qui ont besoin d’un prêt plus important ou qui ne sont pas admissibles à un prêt qualifié ou régulier. Cela peut inclure des emprunteurs ayant une faible cote de crédit ou peu ou pas d’épargne initiale, ou des investisseurs immobiliers ou des travailleurs indépendants. Cela peut également être la seule option pour les emprunteurs qui ont besoin de prêts plus importants en raison des prix élevés de l’immobilier sur le marché.
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